Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 января 2011 г. N Ф07-14026/2010 по делу N А66-791/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 января 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе

председательствующего Грачевой И.Л.,

судей Захаровой М.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Конаковского района Тверской области Пышкиной Л.А. (доверенность от 31.03.2010), от общества с ограниченной ответственностью "Алекс" Химикус Н.В. (доверенность от 12.01.2011), от администрации Конаковского района Тверской области Пышкиной Л.А. (доверенность от 31.03.2010), от Гладилиной Е.В. - Кафталь С.А. (доверенность от 13.01.2011),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алекс" на решение Арбитражного суда Тверской области от 30.06.2010 (судья Закутская С.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2010 (судьи Моисеева И.Н., Елагина О.К., Федосеева О.А.) по делу N А66-791/2010,

установил:

Заместитель прокурора Тверской области обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Конаковского района (далее - Комитет) и обществу с ограниченной ответственностью "Алекс" (далее - Общество) о признании недействительным заключенного ответчиками договора от 06.11.2008 купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка общей площадью 80 000 кв.м с кадастровым номером 69:15:112001:0250, расположенного по адресу: Тверская область, Конаковский район, Дмитровогорское сельское поселение, деревня Федоровское, а также о применении последствий недействительности указанной сделки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Конаковского района Тверской области (далее - Администрация) и Гладилина Екатерина Витальевна.

Определением от 30.06.2010 производство по делу в части применения последствий недействительности оспариваемой сделки прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в связи с отказом прокурора от указанного требования.

Решением от 30.06.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 27.09.2010, договор от 06.11.2008 признан недействительным.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске. Податель жалобы указывает следующее: необоснован вывод судов о ничтожности договора купли-продажи земельного участка под объектами незавершенного строительства при отсутствии прямого запрета в нормах земельного законодательства на отчуждение такого участка; оспариваемый договор заключен Комитетом в пределах предоставленных ему полномочий, предусмотренных пунктами 1.1, 2.15 и 3.1.7 Положения о Комитете, утвержденного главой Конаковского района 02.06.2003, а также статьями 36 и 42 устава Конаковского района Тверской области.

В отзывах на кассационную жалобу прокурор и Администрация просят оставить решение и постановление без изменения, а жалобу Общества без удовлетворения.

Гладилина Е.В. в отзыве на жалобу поддержала приведенные в ней доводы.

В судебном заседании представители Общества и Гладилиной Е.В. поддержали жалобу, а представитель Комитета и Администрации просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения.

Прокурор извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако в судебное заседание не явился и своего представителя в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в соответствии со статьей 286 АПК РФ исходя из доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, глава Конаковского района Тверской области постановлением от 06.06.2007 N 902 в порядке предварительного согласования места размещения объекта предоставил Обществу в аренду на 49 лет земельный участок из земель населенных пунктов площадью 80 000 кв.м с кадастровым номером 69:15:11 20 01:0250, расположенный по адресу: Тверская область, Конаковский район, Дмитровогорское сельское поселение, деревня Федоровское, под строительство базы отдыха. На основании указанного постановления Администрация 06.06.2007 заключила с Обществом договор аренды названного участка, находящегося в государственной собственности.

Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 26.09.2008 о выкупе указанного земельного участка по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ссылаясь на наличие на данном участке трех не завершенных строительством объектов недвижимости (коттеджей) площадью застройки 97,8 кв.м каждый с кадастровыми номерами 69:15:0112001:250:3, 69:15:0112001:250:4, 69:15:0112001:250:5 (литеры А, Б, В).

Право собственности Общества на указанные объекты зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), ему выданы свидетельства от 26.09.2008 серии 69-АБ N 274555, 274554, 274553 (т. 2, л.д. 112 - 114).

Администрация, ссылаясь на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), приняла постановление от 05.11.2008 N 1476 о предоставлении Обществу в собственность за плату названного земельного участка под строительство базы отдыха и о расторжении договора аренды этого участка, обязала Комитет подготовить договор купли-продажи участка, а Общество - обеспечить его государственную регистрацию.

На основании данного постановления Комитет (продавец) и Общество (покупатель) 06.11.2008 подписали договор купли-продажи названного земельного участка, занятого тремя объектами незавершенного строительства, имеющими согласно техническим паспортам 6% готовности и площадь застройки 98 кв.м (т.1, л.д. 80 -94). Выкупная цена участка установлена в размере 56 760 руб.

Право собственности Общества на названный участок зарегистрировано 10.12.2008 (свидетельство о государственной регистрации права серии 69-АБ N 311850).

В последующем Общество продало данный земельный участок с расположенными на нем не завершенными строительством коттеджами по договору купли-продажи от 10.12.2009 Гладилиной Е.В. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП 15.03.2010.

Прокурор обратился с настоящим иском в суд, считая, что заключенный Комитетом и Обществом договор купли-продажи названного земельного участка противоречит требованиям статей 1, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку земельные участки, предоставленные под строительство и занятые объектами незавершенного строительства, не подлежат передаче в собственность в порядке статьи 36 того же Кодекса. Прокурор указал, что расположенные на спорном земельном участке коттеджи имеют степень готовности 6% (фундамент) и не могут эксплуатироваться по назначению.

Суды обеих инстанций удовлетворили иск, признав, что земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства, не подлежат предоставлению в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку такие объекты в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Суды также сослались на позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенную в постановлении Президиума от 23.12.2008 N 8985/08.

Кассационная инстанция считает выводы судов правильными.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

Поскольку в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства не указаны, применение предусмотренного названной нормой права порядка выкупа земельных участков под такими объектами возможно только в случаях, прямо указанных в законе, в частности, в пункте 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", а также в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по правилам пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при предоставлении в собственность земельного участка под объектами незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в том числе в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Как видно из материалов дела, спорный участок предоставлен Обществу с предварительным согласованием места размещения объекта в аренду на 49 лет для строительства базы отдыха. Судом установлено и лицами, участвующими в деле, подтверждено, что в настоящее время на участке база отдыха не построена, имеются только три объекта, не завершенные строительством, - коттеджи степенью готовности 6% (фундаменты).

При таком положении суды сделали обоснованный вывод о том, что у Общества как собственника названных объектов незавершенного строительства отсутствовало исключительное право на выкуп спорного земельного участка, на котором они расположены.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Согласно пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В нарушение названных норм Обществу в собственность передан земельный участок площадью 80 000 кв.м, который был сформирован в целях предоставления Обществу в аренду для строительства базы отдыха. Доказательств того, что спорный участок сформирован под фундаментами трех коттеджей площадью 98 кв.м каждый с учетом правил статей 33 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации и соблюдением градостроительных норм и правил, не представлено. В кадастровом паспорте этого участка указано, что его фактическое использование (назначение) - строительство базы отдыха. Пунктом 1.1 договора купли-продажи от 06.11.2008 также предусмотрено, что спорный участок передается в собственность для использования в целях строительства базы отдыха. Между тем статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации не установлена возможность продажи земельного участка для строительства.

Таким образом, Администрация и Комитет были не вправе передать в собственность Общества названный участок по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а Общество не имело исключительного права на получение этого участка в собственность.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Суды, установив, что спорный договор не соответствует требованиям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, обоснованно признали его недействительным.

Поскольку суды правильно признали спорный договор ничтожным ввиду его несоответствия требованиям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, довод Общества и Гладилиной Е.В. о неправомерности вывода судов об отсутствии у Комитета полномочий на заключение этого договора, не может служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов и для отказа в иске.

Кассационная инстанция считает несостоятельным довод Общества о том, что спорный договор не может быть признан недействительным, поскольку не оспорено постановление Администрации от 05.11.2008 N 1476, на основании которого этот договор был заключен. Недействительность одного из элементов юридического состава, на основании которого возникает право собственности, свидетельствует о недействительности такого состава в целом.

Кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены принятых по делу судебных актов и удовлетворения жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 30.06.2010 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2010 по делу N А66-791/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алекс" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

М.В. Захарова

И.В. Сергеева