Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 января 2011 г. N Ф07-13864/2010 по делу N А05-19878/2009

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 ноября 2011 г. N Ф07-13864/10 по делу N А05-19878/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Власовой М.Г., Грачевой И.Л.,

при участии от Абакумовой А.С. ее представителя Васильевой Е.М. (доверенность от 24.01.2011), от Мэрии Доценко Н.А. (доверенность от 30.08.2010), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Абакумовой Александры Сергеевны на решение Арбитражного суда Архангельской области от 29.04.2010 (судья Бутусова Н.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2010 (судьи Моисеева И.Н., Елагина О.К., Рогатенко Л.Н.) по делу N А05-19878/2009,

установил:

Индивидуальный предприниматель Абакумова Александра Сергеевна (свидетельство о государственной регистрации от 05.10.2004 серии 29 N 001091616) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к мэрии города Архангельска (далее - Мэрия) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 405,9 кв.м по цене, указанной в протоколе разногласий к договорам купли-продажи, подписанным истцом.

Уточнив в процессе рассмотрения дела исковые требования, предприниматель просила урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 405,9 кв.м, по пунктам 1.2 и 5.2.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "БДО Юникон Архангельск" (далее - Общество), впоследствии переименованное в общество с ограниченной ответственностью "Аудиторская фирма "Бухгалтерский экспертный налоговый центр" (далее - Фирма).

Решением от 29.04.2010 урегулированы разногласия по договору от 16.10.2009 купли-продажи нежилого помещения; пункт 1.2 в части цены отчуждаемого объекта изложен в редакции Мэрии, согласно которой цена составляет 19 925 630 руб. (без учета НДС); пункт 5.2 договора в части размера пеней за просрочку платежей изложен в редакции предпринимателя, согласно которой размер пеней составляет 0,05 процента от суммы просроченного платежа.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2010 названное решение оставлено без изменения.

Абакумова А.С. в кассационной жалобе просит отменить данные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение и нарушение судом норм права. По мнению подателя жалобы, эксперт, установив иную рыночную стоимость нежилого помещения, фактически констатировал несоответствие требованиям законодательства отчета об оценке, составленного Обществом по заданию Мэрии; независимо от оспаривания оценки в самостоятельном порядке суд при рассмотрении разногласий по договору должен определить условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Мэрия в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что недостоверность отчета оценщика, выполненного по заданию Мэрии, не доказана. Кроме того, Мэрия со ссылкой на постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 N 2-П указала, что в отношении спорного нежилого помещения решение о приватизации уполномоченным органом местного самоуправления не принималось, данное помещение необходимо для решения вопросов местного значения и включено в Перечень муниципального имущества, которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный решением Архангельского городского Совета депутатов от 19.11.2008 N 797.

В судебном заседании представитель предпринимателя Абакумовой А.С. поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Мэрии против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве, однако считал, что судебные акты подлежат отмене и в иске предпринимателю должно быть отказано, поскольку у муниципального образования отсутствовало волеизъявление на продажу спорного помещения.

Фирма о времени и месте рассмотрения жалобы извещена надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направила, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, предприниматель Абакумова А.С. в течение длительного времени арендует муниципальные нежилые помещения общей площадью 405,9 кв.м, расположенные на первом и втором этажах здания по адресу: г. Архангельск, ул. Попова, д. 14.

В январе 2009 года Абакумова А.С. обращалась в Мэрию с заявлением о реализации предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) преимущественного права на приобретение арендуемых помещений в собственность.

Вступившими в законную силу судебными актами по другому делу (N А05-1729/2009) решение Мэрии от 05.02.2009 N 003-07/155 об отказе в предоставлении заявительнице такого преимущественного права признано незаконным.

Распоряжением мэра города Архангельска от 09.09.2009 N 1266р решено осуществить приватизацию арендуемого Абакумовой А.С. муниципального имущества; предпринимателю предоставлено право приобрести нежилые помещения по цене, равной 19 925 630 руб. (без учета НДС), с рассрочкой на пять лет.

В соответствии с названным распоряжением Мэрия направила предпринимателю предложение заключить договор и проект договора купли-продажи нежилых помещений на условиях, указанных в распоряжении.

Абакумова А.С. подписала предложенный ей проект договора с протоколом разногласий по пунктам 1.2 и 5.2 договора. В соответствии с пунктом 1.2 в редакции покупателя цена продажи арендуемого имущества согласно отчету об оценке его рыночной стоимости, составленному независимым оценщиком Коптевым Алексеем Игоревичем по заказу предпринимателя, составляет 9 199 000 руб. (без учета НДС). Пени за просрочку внесения платежей предприниматель предлагала установить в размере 0,05 процента от просроченной суммы (пункт 5.2).

В связи с отклонением Мэрией данного протокола разногласий Абакумова А.С. обратилась в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, обязательного для муниципального образования, по пунктам 1.2 и 5.2.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным этой статьей критериям, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального нежилого помещения по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В связи с имеющимся между сторонами спором относительно оценки объекта недвижимого имущества суд по ходатайству истца определением от 29.01.2010 назначил экспертизу, поручив ее проведение эксперту общества с ограниченной ответственностью "Лукрум Аудит" Озеровой Ирине Александровне. Эксперту предложено, в частности, установить, соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости объекта, выполненный по заданию Мэрии Фирмой, Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, и в случае несоответствия данного отчета указанным требованиям определить рыночную стоимость объекта.

В ответ на определение суда эксперт сообщила, что не готова дать ответы на все поставленные судом вопросы, однако может представить свое заключение в виде отчета по поводу рыночной стоимости объекта оценки. Согласно представленному экспертом Озеровой И.А. отчету рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 22.09.2009 составляет 11 110 000 руб. (с учетом НДС).

Суд первой инстанции, принимая пункт 1.2 в редакции Мэрии, указал, что величина стоимости объекта оценки, установленная независимым оценщиком для определения рыночной стоимости объекта, имеет обязательный характер, в связи с чем оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только путем предъявления самостоятельного иска; представленными иными отчетами не подтверждается несоответствие отчета, составленного по заданию Мэрии, требованиям законодательства.

Апелляционный суд, поддерживая выводы суда первой инстанции, дополнительно сослался на то, что истец не воспользовался правом на проведение дополнительной экспертизы в связи с сообщением эксперта Озеровой И.А. о невозможности ответить на все поставленные судом вопросы.

Кассационная инстанция находит указанные выводы суда ошибочными.

Исходя из положений статьи 13 Закона об оценочной деятельности, статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в результате рассмотрения преддоговорного спора суд определяет условия, на которых стороны должны совершить сделку, в том числе цену, по которой должен быть заключен договор.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу, в частности, сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Возможность самостоятельного оспаривания достоверности отчета об оценке в случае, когда установленная независимым оценщиком величина обязательна для сторон сделки, не исключает право стороны при рассмотрении конкретного спора по поводу сделки заявлять возражения относительно предлагаемой другой стороной цены и представлять доказательства в обоснование своих возражений, а суд не освобождается от необходимости исследования доводов обеих сторон по спорным условиям договора и представляемых ими, а также полученных в ходе рассмотрения дела доказательств, к которым относится заключение эксперта.

Назначение судом первой инстанции экспертизы свидетельствует о том, что суд признал необходимость проверки достоверности отчета, составленного по заданию Мэрии. Однако суд, получив заключение эксперта, в котором содержались ответы не на все поставленные судом вопросы, но имелись выводы об иной величине рыночной стоимости объекта, не исследовал и не оценил это заключение в соответствии с частью третьей статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наряду с другими доказательствами по делу. Между тем при наличии трех различных отчетов об оценке одного и того же объекта каждый из них как доказательство по делу подлежит анализу, по результатам которого суд мотивированно принимает одни доказательства и отвергает другие.

Отклонение апелляционным судом отчета, составленного Озеровой И.А., по мотиву его несоответствия статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и со ссылкой на то, что истец не воспользовался правом на проведение дополнительной экспертизы, противоречит статье 82 названного Кодекса, согласно которой дополнительная экспертиза может быть назначена судом по своей инициативе.

При таких обстоятельствах обжалуемые решение и постановление в части принятия пункта 1.2 договора в редакции Мэрии подлежат отмене, поскольку выводы суда о заключении договора купли-продажи имущества по цене, указанной в отчете Фирмы, и о недоказанности несоответствия этого отчета Закону об оценочной деятельности и стандартам оценки нельзя признать соответствующими имеющимся в деле доказательствам, обстоятельствам дела и нормам законодательства. Так как вопрос о цене, по которой стороны должны совершить сделку, подлежит повторному исследованию, дело в этой части следует направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Судебные акты в части разногласий по пункту 5.2 договора сторонами не обжалуются, должны быть оставлены в силе. При этом не принимаются доводы Мэрии относительно отсутствия волеизъявления муниципального образования на продажу объекта, поскольку именно от Мэрии поступило предложение о заключении договора и ею был направлен проект договора.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 29.04.2010 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2010 по делу N А05-19878/2009 об урегулировании разногласий по договору от 16.10.2009 в части принятия пункта 1.2 в редакции мэрии города Архангельска отменить.

Дело в этой части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области.

В остальной части решение от 29.04.2010 и постановление от 30.09.2010 оставить без изменения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М.Г. Власова

И.Л. Грачева