Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 февраля 2011 г. N Ф07-13718/2010 по делу N А26-947/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Константинова П.Ю., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Общества Кивача Н.Г. (доверенность от 30.01.2010), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Глобальное развитие и связь" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 10.06.2010 (судья Шалапаева И.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2010 (судьи Старовойтова О.Р., Герасимова М.М., Полубехина Н.С.) по делу N А26-947/2010,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Глобальное развитие и связь" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Петрозаводского городского округа (далее - Администрация) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 122,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 35, с пунктами 3.1, 3.2, 5.4 договора с соответствующими изменениями в приложениях N 1 и 2 к договору в редакции истца.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Карельский центр оценки" (далее - Центр оценки), государственное унитарное предприятие Республики Карелия "Республиканский государственный центр "Недвижимость" (далее - Предприятие).

Уточнив в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в процессе рассмотрения дела исковые требования, Общество просило обязать Администрацию заключить договор купли-продажи нежилого помещения в редакции пунктов 3.1, 3.2, 5.3, 5.4, предложенной истцом.

Решением от 10.06.2010 иск удовлетворен частично; пункты 3.1, 3.2, 5.3, приложение N 1 приняты в редакции Администрации; редакция пункта 5.4 уточнена с учетом приведения в соответствие с пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации; приложение N 2 принято в редакции Администрации с уточнением первого срока платежа.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2010 указанное решение, обжалованное Обществом в части принятия пунктов 3.1 и 3.2, приложений N 1 и 2 в редакции Администрации, в обжалуемой части оставлено без изменения.

Общество в кассационной жалобе просит отменить данные судебные акты в части пункта 3.1 договора, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, нарушение норм процессуального права, неполное исследование фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств. По мнению подателя жалобы, судом не исследованы все доводы истца и не указаны мотивы, по которым эти доводы отклонены; в нарушение положений законодательства рыночная стоимость объекта определена Центром оценки без включения в нее суммы налога на добавленную стоимость, что при определении конечной величины цены сделки приведет к увеличению рыночной стоимости на сумму налога.

Администрация в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что цена в договоре установлена в соответствии с рыночной стоимостью, определенной Центром оценки; исходя из статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации налог на добавленную стоимость исчисляется покупателем самостоятельно и уплачивается в бюджет, расчет НДС не влияет на достоверность рыночной стоимости объекта; отчет Центра оценки соответствует требованиям законодательства; о назначении экспертизы для проверки соблюдения оценщиком при составлении отчета требований законодательства истец не ходатайствовал.

В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по договору от 03.01.2001 N 01 Общество арендует нежилое помещение общей площадью 122,1 кв.м., находящееся по указанному выше адресу.

Распоряжением главы Петрозаводского городского округа от 26.10.2009 N 618-р Обществу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемых муниципальных нежилых помещений и заключение договора купли-продажи данного объекта по цене, определенной на основании отчета Центра оценки, в размере 6 988 000 руб. (без учета НДС) с рассрочкой оплаты на пять лет.

Администрация направила арендатору проект договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения. Данный проект Общество подписало с протоколом разногласий.

Письмом от 24.12.2009 Администрация сообщила о принятии ряда пунктов договора в новой редакции и о несогласии с редакцией пунктов 3.1 и 3.2 договора, предложенной покупателем.

Согласно пункту 3.1 проекта в редакции продавца цена продажи объекта, определенная на основании оформленного по заданию Администрации отчета Центра оценки от 12.10.2009, составляет 6 988 000 руб. (без учета НДС), или 8 245 840 руб. (в том числе НДС в сумме 1 257 840 руб.). Пунктом 3.2 покупателю на сумму 6 988 000 руб. предоставлена рассрочка платежа сроком на пять лет. Пунктом 5.3 договора допустимая просрочка оплаты установлена продолжительностью не более десяти календарных дней не более двух раз подряд. Пунктом 5.4 предусмотрена возможность одностороннего расторжения договора на основании письменного уведомления продавца, направляемого покупателю в течение трех дней с момента истечения допустимой просрочки, без оформления сторонами в таком случае дополнительного соглашения о расторжении договора.

Истец предлагал в пункте 3.1 договора установить цену продажи объекта в размере 5 493 000 руб. (с учетом НДС в сумме 837 915 руб. 25 коп.), определенном в соответствии с отчетом Предприятия, составленным по заказу Общества, или 4 655 084 руб. 75 коп. (без учета НДС); предоставить покупателю рассрочку сроком на пять лет на сумму 4 655 084 руб. 75 коп. (пункт 3.2); пунктом 5.3 определить, что допустимая просрочка оплаты объекта не может составлять более пятнадцати дней; пунктом 5.4 предоставить продавцу право требовать расторжения договора в судебном порядке по истечении допустимой просрочки; внести соответствующие изменения в приложения N 1 и 2 к договору в части расчета ежемесячных платежей.

Поскольку Администрация не согласилась с предложенной покупателем редакцией спорных пунктов договора, последний передал неурегулированные разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение арбитражного суда.

Из положений статей 3, 4, 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) в совокупности следует, что заключение компетентным органом местного самоуправления с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Закона критериям, договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным, в связи с чем возникшие при заключении такого договора разногласия в силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

Возникшие между сторонами при заключении договора разногласия связаны с определением цены помещения, а также порядка расторжения договора. После принятия решения судом первой инстанции истец поддерживал свои требования только в части условий договора, касающихся цены сделки.

В силу статьи 3 упомянутого Федерального закона отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу, в частности, сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество, не согласившись с величиной рыночной стоимости помещения, определенной оценщиком по заявке Администрации в размере 6 988 000 руб. (без учета НДС), заказало проведение оценки Предприятию, по отчету которого рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 23.11.2009 составила 5 493 000 руб. (с учетом НДС).

Проанализировав оба представленных отчета как письменные доказательства по делу с учетом доводов Общества, возражений Центра оценки, а также пояснений представителя Предприятия, суд пришел к выводу о недоказанности несоответствия отчета Центра оценки Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, и мотивированно отклонил доводы истца о недостоверности данного отчета.

Признав обоснованной величину рыночной стоимости объекта, определенную в соответствии с отчетом Центра оценки, суд правомерно посчитал, что договор купли-продажи подлежит заключению по цене, предложенной Администрацией.

Доводы подателя жалобы по сути сводятся к ссылкам на ненадлежащую оценку судом представленных в дело отчетов оценщиков, однако такие доводы согласно статьям 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта при проверке его в кассационном порядке. Нарушения судом положений главы 7 названного Кодекса при сборе, исследовании и анализе доказательств кассационная инстанция не усматривает.

При таких обстоятельствах, поскольку не имеется установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых решения и постановления, данные судебные акты должны быть оставлены в силе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 10.06.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2010 по делу N А26-947/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Глобальное развитие и связь" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

П.Ю. Константинов

Т.И. Сапоткина