Определение Нижегородского областного суда от 8 ноября 2011 г. N 33-11347 (ключевые темы: договор аренды жилого помещения - договор социального найма - самостоятельное требование - выселение из жилого помещения - представление прокурора)

Определение Нижегородского областного суда
от 8 ноября 2011 г. N 33-11347

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи: Паршиной Т.В.

судей: Лазорина Б.П., Щербакова М.В.

при секретаре: Ложкиной М.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании 08 ноября 2011 года гражданское дело по кассационной жалобе Пазилина С.Б., Пазилиной Н.И. по кассационному представлению прокурора Сормовского района г. Н. Новгорода на решение Сормовского районного суда г. Н. Новгорода от 01 сентября 2011 года по иску Пазилина С.Б., Пазилиной Н.И. к Администрации города Нижнего Новгорода о признании приобретшими право пользования жилым помещением по договору социального найма, по встречному иску Администрации города Нижнего Новгорода к Пазилину С.Б., Пазилиной Н.И. о признании прекращенным договора аренды жилого помещения, о выселении из жилого помещения, по иску третьего лица с самостоятельными требованиями Муниципального Учреждения "Дирекция Единого Заказчика Автозаводского района города Нижнего Новгорода" к Пазилину С.Б., Пазилиной Н.И. о выселении из жилого помещения, заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Паршиной Т.В., объяснения Пазилиной Н.И, представителя администрации Сормовского района г. Н.Новгорода Болотиной С.Б, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда установила:

Пазилин С.Б, Пазилина Н.И. обратились в суд с иском к Администрации города Нижнего Новгорода о признании приобретшими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: "..." на праве бессрочного пользования, заявленные требования мотивируют следующим.

С 01.09.1998 года и по настоящее время на основании договора аренды жилого помещения, заключенного с "ДЕЗ "..." района" 01.09.1998 года, они владеют кв.N"...", дома N"..." ул. "..." г. "...". Кроме того, истцы несут бремя содержания данного жилого помещения, оплачивали коммунальные платежи, регулярно проводили ремонт, использовали по назначению и поддерживали надлежащее состояние жилого помещения. Полагают, что с ними был заключен договор социального найма вышеуказанного жилого помещения.

Администрация города Н.Новгорода обратилась с встречным иском с учетом измененных требований к Пазилиной Н.И, Пазилину С.Б, О. А.С, П. А.С, О. А.А. о признании прекращенным договора аренды кв.N"..." дома N"..." по ул. "..." в "..." районе города "..." от 01.09.1998 года, заявленные требования мотивирует следующим.

03.02.2011 года в адрес ответчиков было направлено уведомление об освобождении арендуемой квартиры в срок до 20.03.2011 года. Считают, что у арендатора Пазилина С.Б. прекратилось право пользования жилым помещением по договору аренды с момента уведомления собственником об освобождении жилого помещения. Собственником жилого помещения является город "..."; договор социального найма на спорное жилое помещение с Пазилиным С.Б. не заключался; Пазилин С.Б. является нанимателем по договору социального найма другого жилого помещения - кв.N"..." дома N"..." по ул. "...", расположенной в этом же доме. Кроме того, спорное жилое помещение входит в состав ветхого фонда с 1989 года, что подтверждено Актом от 14.08.1989 года.

Третье лицо - МУ "ДЕЗ Автозаводского района" города Нижнего Новгорода обратилось в суд с самостоятельным требованием к Пазилину С.Б, Пазилиной Н.И. о выселении из жилого помещения- кв.N"..." дома N"..." по ул. "..." "..." района города "...", указав, что Пазилин С.Б. не приобрел право пользования спорной квартирой, дом N"..." признан ветхим и не подлежит повторному заселению. Собственником спорного жилого помещения является город "...".

Решением Сормовского районного суда г. Н.Новгорода от 01.09.2011 года постановлено:

Пазилину С.Б., Пазилиной Н.И. в иске к Администрации города Нижнего Новгорода о признании приобретшими право пользования жилым помещением кв. N "..." дома N"..." по ул. "..." в "..." районе города "..." по договору социального найма отказать.

Встречный иск Администрации города Нижнего Новгорода удовлетворить.

Признать прекращенным договор аренды жилого помещения муниципального жилищного фонда "Дирекция Единого Заказчика "..." района города Нижнего Новгорода" от 01.09.1998 года "..."комнатной квартиры N"..." в доме N"..." по ул. "..." в "..." районе города "..." общей площадью-"..."кв.м, заключенный между Муниципальным Учреждением "Дирекция Единого Заказчика "..." района города Нижнего Новгорода" и Пазилиным С.Б. с 21 марта 2011 года.

Выселить Пазилина С.Б., Пазилину Н.И. из жилого помещения - кв. N "..." дома N"..." по ул. "..." в "..." районе города "...".

Установить срок исполнения решения в части выселения Пазилина С.Б., Пазилиной Н.И. из кв.N"..." дома N"..." по ул. "..." в "..." районе города "..." два месяца со дня вступления решения в законную силу.

Иск третьего лица с самостоятельными требованиями Муниципального Учреждения "Дирекция Единого Заказчика Автозаводского района города Нижнего Новгорода" удовлетворить.

Выселить Пазилина С.Б., Пазилину Н.И. из жилого помещения - кв. N "..." дома N"..." по ул. "..." в "..." районе города "...".

В кассационной жалобе Пазилиных С.Б.,Н.И. содержится требование об отмене решения по доводам того, что судом первой инстанции не были учтено законодательство, действующее на период заключения договора аренды - 01.09.1998 года. Заключенный договор аренды жилого помещения приравнивается к договору социального найма, а поэтому они приобрели право пользования спорной квартирой.

В кассационном представлении прокурора содержится требование об отмене решения суда первой инстанции в части удовлетворения иска третьего лица с самостоятельными требованиями МУ "Дирекция Единого Заказчика Автозаводского района города Н.Новгорода" о выселении Пазилина С.Б., Пазилиной Н.И. из спорной квартиры. В представлении указывается, что третье лицо не является собственником спорной квартиры и не обладает правом заявлять требование о выселении.

Законность и обоснованность оспариваемого судебного решения проверена судебной коллегией по правилам Главы 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Исходя из принципа диспозитивности, с учетом положений статьи 347 Гражданского процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела по существу суд кассационной инстанции проверяет обжалуемое решение в пределах доводов жалобы заявителей и кассационного представления прокурора.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, кассационного представления, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Отказывая в удовлетворении иска Пазилину С.Б. и Пазилиной Н.И. о признании приобретшими право пользования кв."..." д."..." ул. "...", г. "...", суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что договор аренды жилого помещения заключенный сроком с 01.09.1998 года по 01.09.1999 года не может являться основанием возникновения жилищного правоотношения по договору социального найма, поскольку указанное жилое помещение является временным проживанием без регистрации по месту жительства в нем.

С данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласна.

Из материалов дела следует, что Пазилин С.Б. является нанимателем по договору социального найма "..."комнатной квартиры N"..." дома N"..." по ул. "..." в "..." районе города "...". Все члены семьи из 5-ти человек зарегистрированы в кв.N"..." дома N"..." по ул. "...". Жилой дом N"..." по ул. "...", 1928 года постройки, деревянный, процент износа-67%.

Из Перечня ветхого муниципального фонда МУ "ДЕЗ ":" района" по состоянию 01.01.2004 года (л.д.27,28) следует, что указанный дом Актом от 14.08.1989 года межведомственной комиссии признан ветхим.

Собственником спорной муниципальной квартиры N "..." дома N"..." по ул. "..." в ветхом фонде является Муниципальное образование город "...".

На основании распоряжения администрации Сормовского района города Н.Новгорода N"..." от 20.07.1998 года, между МУ "ДЕЗ "..." района" и Пазилиным С.Б. 01.09.1998 года был заключен договор аренды кв."..." д."..." ул. "..." сроком с 01.09.1998 года по 01.09.1999 года. Указанный договор аренды собственником жилого помещения до рассмотрения спора в суде не расторгался, следовательно он считается продолженным на тех же условиях на тот же срок неоднократно.

Довод жалобы Пазилиных о том, что договор аренды спорной квартиры, на момент его заключения, приравнивался к договору социального найма, отклоняется судебной коллегией ввиду неправильного толкования положений материального закона.

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Данный вид договора (коммерческого найма) не предусматривает переход к нанимателю права распоряжения объектом договора - жилым помещением.

Следовательно, при заключении такого вида сделки отсутствует одно из правомочий, определяющих содержание вещного права, поэтому довод жалобы заявителей о том, что по договору коммерческого найма, наниматель становится обладателем прав на объект недвижимого имущества по договору социального найма жилого помещения, не основан на законе.

Следовательно, вывод суда, что истцы не приобрели право постоянного пользования спорой квартирой по договору социального найма, является правильным.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования третьего лица с самостоятельными требованиями о выселении Пазилина С. Б., Пазилиной Н.И. из арендованной квартиры, исходил из того, что МУ "Дирекция Единого Заказчика Автозаводского района города Нижнего Новгорода" имеет субъективное право на обращение в суд с указанным требованием.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции ввиду следующего.

В соответствии с ч.1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Следовательно, третье лицо с самостоятельными требованиями не является собственником арендованной квартиры, решение суда об удовлетворении его иска о выселении истцов из спорной квартиры не может быть признано законным, подлежит отмене, а кассационное представление прокурора подлежит удовлетворению.

Кроме того, суд первой инстанции, признавая прекращенным договор аренды от 01.09.1998 года спорной квартиры с 21.03.2011 года и выселяя Пазилина С.Б., Пазилину Н.И. из жилого помещения, не принял во внимание следующее.

Администрация г. Н.Новгорода обратилась с встречным иском к Пазилину С.Б., Пазилиной Н.И. о выселении из кв."..." д."..." ул. "..." в г. "..." по основаниям истечения срока действия договора аренды и направленного уведомления о досрочном расторжении договора с 20.03.3011 года (л.д.34,35).

Определением Сормовского районного суда г. Н.Новгорода от 08.08.2011 года прекращено производство по делу в части заявленного встречного иска Администрации г. Н.Новгорода к Пазилину С.Б., Пазилиной Н.И. о выселении из кв."..." д."..." ул. "..." в г. "..." по основаниям истечения срока действия договора аренды и направленного уведомления о его досрочном расторжении с 20.03.3011 года, ввиду отказа от иска представителя администрации г. Н.Новгорода (л.д.88).

Из материалов дела следует, что Администрация г. Н.Новгорода обратилась в суд к Пазилину С.Б., Пазилиной Н.И. с требованием считать прекратившим свое действие договора аренды спорного жилого помещения и выселении из жилого помещения по основаниям направленного им уведомления от 03.02.2011 года (л.д. 86,87).

Следовательно, предметом требований Администрации г. Н.Новгорода явилось: считать прекратившим действие договора аренды спорного жилого помещения и выселение по основаниям направленного им уведомления от 03.02.2011 года.

Как следует из уведомления заместителя главы Администрации Сормовского района г. Н. Новгорода (л.д.86,87), направленного в адрес Пазилина С.Б, в качестве оснований прекращения договора аренды указано на положения статей 168, 606, 609 ГК РФ.

Заявитель указывает, что договор аренды спорной квартиры в силу положений статьи 609 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации. Учитывая, что договор аренды спорной квартиры не прошел государственную регистрацию, он является ничтожным в силу закона - статья 168 ГК РФ.

При указанных правовых основаниях, суд первой инстанции признал прекращенным действие договора аренды спорной квартиры от 01.09.1998 года и, как следствие указанного, выселил Пазилина С. Б, Пазилину Н.И. из квартиры "..." дома "..." ул. "..." в г. "...".

При этом, суд, удовлетворяя требования Администрации г. Н. Новгорода и признавая договора аренды прекращенным с 21.03.2011 года, не учел, что договор коммерческого найма государственной регистрации не подлежит в силу следующего.

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения нанимателю-гражданину предоставляются полномочия по владению и пользованию жилым помещением для проживания в нем. Данный вид договора не предусматривает переход к нанимателю права распоряжения объектом договора - жилым помещением. Следовательно, при заключении такого вида сделки отсутствует одно из правомочий, определяющих содержание вещного права.

Согласно ст. 4 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Обязательность государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения (обременения) этих прав, их возникновения, перехода и прекращения закреплена ст. 131 ГК РФ. В соответствии со ст. 131 ГК РФ регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Также не предусмотрено законом заключение договора аренды жилого помещения между физическими лицами, ст. 671 ГК РФ допускает такой договор только между юридическими лицами.

Таким образом, данный договор не подпадает под перечень договоров, требующих государственной регистрации.

Кроме того, судебная коллегия указывает, что действие договора аренды спорной квартиры продолжалось до 01.09.2011 года.

Следовательно, досрочное расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок, в силу закона требует соблюдения процедуры. В части данного требования в рамках настоящего дела, судом первой инстанции вынесено определение о прекращении производства по делу ввиду отказа от таких требований.

При таких обстоятельствах, исковые требования Администрации г. Н. Новгорода о признании прекратившим свое действие договора аренды жилого помещения, выселении из жилого помещения, удовлетворению не подлежат.

Не видя правовых препятствий, судебная коллегия считает возможным в отмененной части принять новое решение и отказать в удовлетворении требования третьего лица с самостоятельными требованиями МУ "Дирекция Единого Заказчика Автозаводского района города Нижнего Новгорода" к Пазилину С.Б., Пазилиной Н.И. о выселении и в части удовлетворения исковых требований Администрации города Нижнего Новгорода к Пазилину С.Б., Пазилиной Н.И. о признании прекратившим действие договора аренды жилого помещения, о выселении из жилого помещения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 361, 366 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда определила:

Кассационное представление прокурора Сормовского района г. Н. Новгорода удовлетворить.

Решение Сормовского районного суда г. Н. Новгорода от 01.09.2011 года отменить в части удовлетворения требования третьего лица с самостоятельными требованиями МУ "Дирекция Единого Заказчика Автозаводского района города Нижнего Новгорода" к Пазилину С.Б., Пазилиной Н.И. о выселении и в части удовлетворения иска Администрации города Нижнего Новгорода к Пазилину С. Б., Пазилиной Н.И. о признании прекратившим действие договора аренды жилого помещения, о выселении из жилого помещения.

Принять в отмененной части новое решение, в соответствии с которым:

В удовлетворении требования третьего лица с самостоятельными требованиями МУ "Дирекция Единого Заказчика Автозаводского района города Нижнего Новгорода" к Пазилину С.Б., Пазилиной Н.И. о выселении и в иске Администрации города Нижнего Новгорода к Пазилину С. Б., Пазилиной Н.И. о признании прекратившим свое действие договора аренды жилого помещения, о выселении из жилого помещения отказать.

В остальной части решение Сормовского районного суда от 01.09.2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Пазилина С.Б., Пазилиной Н.И. без удовлетворения.

Председательствующий судья Судьи

Т.В. Паршина Б.П. Лазорин

М.В. Щербаков