Определение Нижегородского областного суда от 1 ноября 2011 г. N 33-11181/2011 (ключевые темы: инвестиции - имущественные права - объекты незавершенного строительства - залог - ипотека)

Определение Нижегородского областного суда
от 1 ноября 2011 г. N 33-11181/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе

председательствующего судьи: Пряничниковой Е.В.

судей: Нижегородцевой И.Л., Таниной Н.А.

при секретаре судебного заседания : Гончаровой Н.С.,

с участием представителя истца Муленковой Е.А. - Муленкова А.А., действующего по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Таниной Н.А. дело по кассационной жалобе Муленковой Е.А. на решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 15 августа 2011 года по иску Муленковой Е.А. к ООО фирма "Стройинвест-РА", ООО "Борский коммерческий банк" о признании договоров ипотеки недействительными, применении последствий недействительности сделок, установила:

Муленкова Е.А. обратилась в суд с иском о признании договоров ипотеки недействительными, применении последствий недействительности сделок. В обоснование заявленных требований Муленкова Е.А. сослалась на то, что 05 декабря 2003 года между Балашовым А.Е., и ООО фирма "Стройинвест-РА" был заключен договор долевого участия строительства квартиры в жилом доме N 1 по ул. *** г. *** *** области. 12 февраля 2008 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору от 05 декабря 2003 года. Далее, 12 декабря 2008 года между Балашовым А.Е. и истицей был заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым истица приобрела право требования строительства квартиры N 14 в доме N 1 по ул. *** г. *** *** области. Заочным решением Кстовского городского суда Нижегородской области от 01 июля 2010 года исковые требования Муленковой Е.А., были удовлетворены, за Муленковой Е.А., было признано право собственности на 1004/24950 доли в объекте незавершенного строительством - жилого дома N 1 по ул. *** г. Кстово в виде двухкомнатной квартиры N 14, площадью с учетом лоджии 100,4 кв.м. Указанное заочное решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 01 июля 2010 года вступило в законную силу. Право собственности на долю в объекте незавершенного строительством - квартиру N 14 в доме N 1 по ул. *** г. *** зарегистрировано надлежащим образом. Далее, ей стало известно, что на объект незавершенного строительством - жилой дом N 1 по ул. *** г. *** наложено обременение в виде ипотеки, в связи с заключенными ООО фирма "Стройинвест-РА" и ООО "Борский коммерческий банк" договорами залога недвижимости (ипотеки). Полагает, что договоры залога недвижимости (ипотеки), заключенные между ООО фирма "Стройинвест-РА" и ООО "Борский коммерческий банк" не соответствуют закону и являются недействительными в силу их ничтожности. В обоснование своей позиции истица ссылается на то, что она, будучи участником долевого строительства жилого дома не давала своего письменного согласия на обременение объекта незавершенного строительством, договоры залога недвижимости (ипотеки) существенным образом нарушают ее права и законные интересы, как собственника жилого помещения - квартиры N 14, расположенной в доме N 1 по ул. *** г. ***. На этом основании Муленкова Е.А. просила суд признать договор ипотеки 1004/25950 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом N 1 по ул.*** г. *** недействительным, снять обременение ипотекой с 1004/25950 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом N 1 по ул. *** г.*** *** области.

ООО фирма "Стройинвест-РА" в судебное заседание суда первой инстанции не обеспечило явку своих представителей.

Представитель ООО "Борский коммерческий банк" Герасимова Е.Н. исковые требования не признала.

Решением Кстовского городского суда Нижегородской области от 15 августа 2011 года в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе истицей поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции как незаконного и необоснованного, вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права.

Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов кассационной жалобы.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав пояснения представителя истицы, судебная коллегия находит состоявшееся решение подлежащим отмене в связи с допущенным нарушением норм материального и процессуального права по следующим основаниям.

Из материалов гражданского дела усматривается, что 05 декабря 2003 года между ООО фирма "Стройинвест-РА" (застройщик) и Балашовым А.Е. (дольщик) был заключен договор на долевое участие в строительстве квартиры, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство построить трехкомнатную квартиру общей площади 148 кв.м, расположенной на четвертом этаже N 13 жилого дома 1 по ул. *** г. *** Нижегородской области, и после государственной регистрации жилого дома передать ее в июле 2004 года в собственность дольщика, который, в свою очередь, принял на себя обязательства по оплате стоимости строительства в размере 1 480 000 рублей.

Впоследствии между ООО фирма "Стройинвест-РА" (застройщик) и Балашовым А.Е. было заключено дополнительное соглашение к договору от 12 февраля 2008 года, изменившее часть условий ранее действующего договора от 05 декабря 2003 года. В соответствии с условиями соглашения: предметом договора является строительство двухкомнатной квартиры общей проектной площадью 105,85 кв.м, расположенной на пятом этаже за номером 14 жилого дома 1 по ул. *** г. *** *** области; стоимость участия в строительстве составляет 1 264 000 рублей, факт внесения которых застройщик подтвердил; сроки строительства увеличены до 31 декабря 2008 года; застройщик обязан передать квартиру в собственность дольщика после сдачи дома в эксплуатацию; дольщик имеет право переуступить свое право требования квартиры третьему лицу до момента принятия квартиры в свою собственность, о чем он обязан письменно уведомить застройщика; застройщик гарантирует, что имущественное право требования квартиры действительно, не содержит юридически значимых обременений, не находится под запрещением и не отчуждено ранее в какой-либо форме третьим лицам, а также не обещано быть отчуждено ранее в какой-либо форме третьим лицам, которые могут предъявить в будущем дольщику защищенные законом требования по предмету дополнительного соглашения и договора от 05 декабря 2003 года.

В этот же день 12 февраля 2008 года между Балашовым А.Е. и Муленковой Е.А. на безвозмездной основе заключается договор уступки (цессии) права требования, доведенный до сведения ООО фирма "Стройинвест-РА", по условиям которого Балашов А.Е. уступил, а Муленкова Е.А. приняла имущественное право требования в отношении двухкомнатной квартиры общей проектной площадью 105,85 кв.м, расположенной на пятом этаже за номером 14 жилого дома 1 по ул.*** г. *** *** области.

В связи с ненадлежащим исполнением со стороны застройщика в отношении сроков окончания строительства, Муленкова Е.А. обратилась в суд с иском к ООО "Стройинвест-РА", Администрации Кстовского муниципального района Нижегородской области о признании права собственности на квартиру.

Вступившим в законную силу заочным решением Кстовского городского суда Нижегородской области от 01 июля 2010 года, с учетом уточненной площади объекта строительства, за Муленковой Е.А. признано право собственности на 1004/24950 доли в объекте незавершенного строительством жилого дома 1 по ул. *** г. *** *** области в виде двухкомнатной квартиры 14, расположенной на пятом этаже и обозначенной на инвентаризационном плане под литером А.

В ходе судебного разбирательства вышеуказанного гражданского дела Муленкова Е.А. узнала, что объект незавершенного строительства обременен ипотекой на основании договоров, зарегистрированных 06 октября 2006 года, 26 декабря 2006 года, 31 октября 2008 года, 19 декабря 2008 года и заключенных между ООО фирма "Стройинвест-РА" и ООО "Борский коммерческий банк" в счет исполнения кредитных обязательств ООО фирма "Стройинвест-РА", ООО "Ковчег", ООО ИК "Резерв-Инвест", ООО "Сол" перед ООО "Борский коммерческий банк", о признании недейственными которых поставлен вопрос Муленковой Е.А. в предъявленном в суд исковом заявлении.

Разрешая настоящее гражданское дело по существу заявленных требований, суд первой инстанции посчитал предъявленный иск необоснованным и исходил из отсутствия правовых оснований для признания недействительными и применения последствий недействительности договоров ипотеки незавершенного строительством объекта, в отношении которого МуленковаЕ.А. обладает имущественным правом на основании договора на долевое участие в строительстве квартиры от 05 декабря 2003 года и договора уступки (цессии) имущественного права требования от 12 февраля 2008 года.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться.

Из содержания договора от 05 декабря 2003 года, приведенного выше, усматривается, что в нем на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Исходя из правовой природы заключенного договора на него наряду с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о подряде и Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", распространяются также положения Закона РСФСР от 26 июня 1991 года N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

В ст.6 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" предусмотрено право инвесторов на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Согласно п.3 ст.7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Из приведенных положений закона следует, что незавершенное строительство представляет собой совокупность строительных материалов и стоимость вложенного труда, на которое у его участников в силу закона возникает право общей долевой собственности. А произведенные истцом инвестиции на стадии строительства дома являются капитальными вложениями, поэтому до завершения строительства возможно определение доли указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство, что и было подтверждено вступившим в законную силу заочным решением Кстовского городского суда Нижегородской области от 01 июля 2010 года.

В соответствии с п.1 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно п.2 ст.335 Гражданского кодекса Российской Федерации, залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.

Анализ приведенных положений закона во взаимосвязи с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о подряде не предполагают возможности отнесения строящихся зданий и квартир в них к единоличной собственности организации, привлекающей денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, а поэтому организация не наделена правом без согласия дольщиков передавать объект строительство либо его часть в залог третьим лицам.

Между тем, со стороны ответчиков не было представлено доказательств заключения оспариваемых Муленковой Е.А. договоров залога в отношении объекта незавершенного строительством, расположенного по адресу: *** область, г. ***, ул. ***, д. 1, с разрешения и согласия его участников, что свидетельствует о нарушении ответчиками при заключении договоров ипотеки положений ст.ст. 334-335, 702, 740 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.6 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", ст.7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР".

Поэтому выводы суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных Муленковой Е.А. требований являются ошибочными.

Кроме того, судом первой инстанции к участию в деле не были привлечены лица, чьи обязательства обеспечены предоставленным ООО фирма "Стройинвест-РА" залогом, в том числе: ООО "Ковчег" и ООО ИК "Резерв-Инвест".

При таких обстоятельствах, принятое по настоящему гражданскому делу судебное решение не может быть признано законным и обоснованным и в силу ст.ст. 362 и 364 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.

Допущенные судом первой инстанции нарушения лишают судебную коллегию возможности принять по делу новое решение. Поэтому в целях разрешения по существу заявленных требований и вынесения решения в соответствии со ст.198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданское дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в том же составе судей.

При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо учитывать, что Муленкова Е.А. не лишена возможности оспаривания сделок, заключенных ООО фирма "Стройинвест-РА" до перехода к ней имущественного права требования, поскольку она как новый собственник имущественного права вправе рассчитывать на возможность его защиты в отношении тех нарушений, которые не были устранены к моменту перехода права собственности на данное имущественное право.

Кроме того, суду первой инстанции необходимо вынести на обсуждение вопрос о привлечении к участию в деле лиц, чьи обязательства были обеспечены предоставленным ООО фирма "Стройинвест-РА" залогом, поскольку разрешаемый в рамках настоящего гражданского дела вопрос непосредственно затрагивает их права и законные интересы.

При разрешении заявленных требований суду первой инстанции также необходимо дать оценку положениям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку из содержания заочного решения усматривается, что разрешение на строительство многоквартирного дома было получено ООО фирма "Стройинвест-РА" только в 2009 году, т.е. после вступления в силу названного Федерального закона.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда определила:

решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 15 августа 2011 года отменить, гражданское дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в том же составе судей.

Председательствующий

Судьи