Определение Нижегородского областного суда от 17 апреля 2012 г. N 33-2584/2012 (ключевые темы: переход права собственности - выдача доверенности - объекты недвижимости - предварительный договор - категории земель)

Определение Нижегородского областного суда
от 17 апреля 2012 г. N 33-2584/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи Пряничниковой Е.В.,

судей Таниной Н.А., Журавлевой Н.М.,

при секретаре судебного заседания Г.,

с участием истца К.Д.А., представителя ответчика Ц.В.Н. - по доверенности,

рассмотрела в открытом судебном заседании по кассационной жалобе С.А.Я. на заочное решение Дзержинского городского суда Нижегородской области от 23 ноября 2011 года гражданское дело по иску К.Д.А. к С.А.Я. о регистрации сделки купли-продажи объектов недвижимого имущества.

Заслушав доклад судьи областного суда Журавлевой Н.М., выслушав объяснения представителя ответчика Ц.В.Н., поддержавшего доводы и требования кассационной жалобы, истца К.Д.А., выразившего согласие с судебным решением, судебная коллегия установила:

К.Д.А. обратился в суд с иском к С.А.Я. о регистрации сделки купли-продажи объектов недвижимого имущества. В обоснование требований указано, что 04 сентября 2008 года С.А.Я., являясь собственником земельного участка и двухэтажного кирпичного дома, расположенных по адресу: Нижегородская область, г.Дзержинск, пос. ***, с/т "N 2 им. Мичурина", д. 171, выдала доверенность К.Л.К. с правом продажи обозначенных объектов недвижимого имущества в пользу третьего лица сроком на три года. 05 июля 2011 года К.Л.К., действуя от имени С.А.Я., заключила с К.Д.А. договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем двухэтажного кирпичного дома, находящихся по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, пос. ***, с/т"N 2 им. Мичурина", д. 171. Расчет по договору произведен в полном объеме. Однако переход права собственности в установленном порядке зарегистрирован не был. 04 сентября 2011 года срок действия доверенности, выданной С.А.Я. на имя К.Л.К., истек. С.А.Я. выдать доверенность на имя К.Л.К. на новый срок или совместно с истцом обратиться в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности отказалась.

К.Д.А. просил суд вынести решение о регистрации договора купли-продажи земельного участка, общей площадью 622 кв.м, кадастровый номер ***, категория земель: земли населенных пунктов, для садоводства, находящегося по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, пос. ***, с/т "N 2 им. Мичурина", участок 171, и расположенного на нем двухэтажного кирпичного дома, условный номер ***, назначение: нежилое, 1963 года создания, общей площадью 47 кв.м, по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, пос.***, с/т "N 2 им. Мичурина", д. 171, взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины, услуг оценщика, выдачи доверенности на представителя.

С.А.Я., надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явилась. Сведений о причинах неявки, ходатайств, письменного отзыва на иск не предоставила.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, на стороне истца К.Л.К., Б.М.Л. в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Заочным решением Дзержинского городского суда Нижегородской области от 23 ноября 2011 года по делу постановлено: исковые требования К.Д.А. удовлетворить. Произвести регистрацию перехода права собственности с С.А.Я. на К.Д.А. на земельный участок, общей площадью 622 кв.м, кадастровый номер ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, находящийся по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, пос. ***, с/т "N 2 им. Мичурина", участок 171, и дом, назначение: нежилое, 2-этажный, общей площадью 47 кв.м, по адресу Нижегородская область, г. Дзержинск, пос. ***, с/т "N 2 им. Мичурина", дом 171. Взыскать с С.А.Я. в пользу К.Д.А. расходы по оплате госпошлины в размере 200 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 12 000 рублей, расходы по выдаче доверенности в размере 700 рублей.

Определением Дзержинского городского суда Нижегородской области от 03 февраля 2012 года отказано в удовлетворении заявления С.А.Я. о разъяснении приведенного заочного решения Дзержинского городского суда от 23.11.2011 г.

В кассационной жалобе С.А.Я. поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции как вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права.

В силу ст. 2 Федерального закона от 09.12.2010 N 353-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" кассационные жалобы, не рассмотренные на день вступления в силу настоящего Федерального закона - 1 января 2012 года, рассматриваются по правилам, действовавшим на день их подачи в суд соответствующей инстанции.

Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене либо изменению состоявшегося судебного решения.

Как установлено судом и усматривается из материалов гражданского дела, С.А.Я. являлась собственником земельного участка, общей площадью 622 кв.м, кадастровый номер ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, и находящегося на нем дома, назначение: нежилое, 2-этажный, общей площадью 47 кв.м, расположенных по адресу: Нижегородская область, г.Дзержинск, пос. ***, с/т "N 2 им. Мичурина", д. 171, о чем ей было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности от 05 апреля и 12 мая 2010 года соответственно.

29 сентября 2007 года между С.А.Я. и Б.М.Л. был заключен предварительный договор, по условиям которого С.А.Я. приняла на себя обязательство произвести возмездное отчуждение указанных объектов недвижимости в пользу Б.М.Л. на основании договора купли-продажи, который должен был быть заключен до 01 марта 2008 года.

В соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Учитывая, что со стороны участвующих в деле лиц не было представлено доказательств заключения основного договора до 01 марта 2008 года либо направления одной из сторон предложения заключить этот договор, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, между С.А.Я. и Б.М.Л. считаются прекращенными.

Впоследствии С.А.Я. на основании нотариально удостоверенной доверенности от 04 сентября 2008 года, выданной на три года, уполномочила К.Л.К. продать за цену и на условиях ей известных земельный участок и находящийся на нем дом, расположенные по адресу: Нижегородская область, г.Дзержинск, пос. ***, с/т "N 2 им. Мичурина", д. 171.

05 июля 2011 года между К.Л.К., действующей от имени и в интересах С.А.Я., с одной стороны, и К.Д.А. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого С.А.Я. произвела возмездное отчуждение указанного недвижимого имущества за 200 000 рублей в пользу К.Д.А. В этот же день сторонами договора был подписан акт приема-передачи нежилого дома и земельного участка.

Однако государственная регистрация перехода права собственности от прежнего собственника С.А.Я. к приобретателю К.Д.А. произведена не была.

В силу ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ). В этом случае переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (абз. 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ).

Из приведенных норм права следует, что государственная регистрация может быть осуществлена только при участии обеих сторон договора, а в том случае, когда одна из них уклоняется от регистрации перехода права собственности, государственная регистрация может быть осуществлена по решению суда.

Как следует из содержания искового заявления К.Д.А., С.А.Я. уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и находящийся на нем дом, расположенные по адресу: Нижегородская область, г.Дзержинск, пос.***, с/т "N 2 им. Мичурина", д. 171, что и послужило основанием для обращения К.Д.А. в суд с иском о регистрации перехода права собственности. На наличие указанных обстоятельств было указано и представителем К.Д.А. - Я.К.В. в суде первой инстанции.

Учитывая, что приведенные истцом в обоснование своих требований доводы не были поставлены под сомнение возражениями ответчика и не опровергаются иными имеющимися в деле письменными материалами, суд первой инстанции правомерно посчитал установленным факт уклонения С.А.Я. от государственной регистрации перехода права собственности на отчужденные ею в пользу К.Д.А. объекты недвижимого имущества и постановил решение об удовлетворении заявленных исковых требований.

В силу приведенных выше мотивов, а также принимая во внимание содержащиеся в кассационной жалобе возражения С.А.Я. относительно принятого решения, доводы заявителя о недоказанности факта уклонения от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и находящийся на нем дом, расположенные по адресу: Нижегородская область, г.Дзержинск, пос.***, с/т "N 2 им.Мичурина", д. 171, подлежат отклонению.

Подписанный сторонами акт приема-передачи недвижимости свидетельствует об исполнении обязательства продавца по передаче имущества на основании абзаца 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, согласно которому обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Доказательств обратного сторонами не представлено, в распоряжении суда не имеется.

Из материалов дела следует, что в настоящее время К.Д.А. фактически владеет спорными объектами недвижимости, является членом СНТ N 2 им. Мичурина.

Не могут повлиять на законность принятого решения доводы жалобы о том, что в момент совершения доверенности и договора купли-продажи, С.А.Я. была введена в заблуждение и не осознавала смысл и содержание совершенных сделок.

Учитывая, что соответствующих требований об оспаривании доверенности и договора купли-продажи со стороны ответчика не заявлялось, у суда первой инстанции отсутствовали достаточные правовые основания считать доверенность и договор купли-продажи недействительными.

Анализируя представленные доказательства, судебная коллегия полагает, что заключенный сторонами договор купли-продажи соответствует нормам параграфа 7 гл. 30 ГК РФ. В частности, предмет в договоре продажи недвижимости определен и индивидуализирован (ст. 554 ГК РФ), цена имущества сторонами согласована и установлена (нормативные требования ч. 1 ст. 555 ГК РФ), письменная форма договора путем составления одного документа, подписанного сторонами, соблюдена (ст. 550 ГК РФ), передача недвижимости от продавца к покупателю по передаточному акту состоялась (ст. 556 ГК РФ).

Не могут быть приняты во внимание как не имеющие правового значения при разрешении вопроса о принудительной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества и доводы жалобы о неисполнении или ненадлежащем исполнении со стороны К.Д.А. или К.Л.К. обязанности по выплате С.А.Я. покупной цены, поскольку закон не ставит действительность договора в зависимость от этого обстоятельства, а называет иные правовые последствия неисполнения указанного обязательства. Вопрос об оплате цены недвижимости не связан с государственной регистрацией и может быть разрешен в отдельном гражданском судопроизводстве.

Допущенная в решении суда техническая ошибка в отношении инициалов Б.М.Л., на что также обращено внимание в кассационной жалобе заявителя, была устранена судом путем вынесения определения от 03 февраля 2012 года об исправлении описки.

Довод частной жалобы о необоснованном отказе суда разъяснить заочное решение судебная коллегия находит несостоятельным. В определении Дзержинского городского суда Нижегородской области от 03 февраля 2012 года правильно отмечено, что вопросы о том, какие расчеты должны были производиться между сторонами договора, соответствие расчетов, предметом рассмотрения суда не являлись, так как сторонами они не ставились. Аргументы, содержащиеся в заявлении С.А.Я. о разъяснении заочного решения, по существу направлены на внесение в судебное решение изменений и дополнений, которые не исследовались в ходе судебного разбирательства, на иную оценку доказательств, что прямо противоречит требованиям ст. 220 ГПК РФ и п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года "О судебном решении".

Возражения представителя ответчика о том, что такие вопросы не могли быть поставлены перед судом, поскольку С.А.Я. не участвовала в судебном разбирательстве, не являются основанием для отмены судебного решения.

Как следует из материалов дела, извещение о времени и месте судебного заседания 23.11.2011 г. С.А.Я. получила лично 09.11.2011 г., то есть заблаговременно, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д. 84). Копию иска с прилагаемыми документами она получила 13.10.2011 г., что также подтверждается почтовым уведомлением. Следовательно, ответчик могла заранее довести до суда свою позицию по делу, изложить свои возражения и представить доказательства в подтверждение возражений, в том числе реализовать свои процессуальные права через представителя, что и было сделано ею впоследствии при выдаче 03.12.2011 г. доверенности на имя Ц.В.Н.

По смыслу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов гражданского судопроизводства.

При этом возраст, состояние здоровья и тому подобные обстоятельства не ставятся в зависимость и не влияют на объем реализуемых лицом процессуальных прав.

Судом первой инстанции верно отмечено, что неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения судом дела по существу.

Возражения представителя ответчика о том, что заявление о государственной регистрации права собственности на основании акта государственного органа подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты, отклоняются судебной коллегией как необоснованные. Из материалов дела следует, что 04.09.2008 г. С.А.Я. выдала нотариально удостоверенную доверенность сроком на 3 года на имя К.Л.К., которую уполномочила, в том числе, оформить в собственность, зарегистрировать правоустанавливающие документы (к которым относится и акт государственного органа) и право собственности на спорные садовый домик и земельный участок, собрать документы для предстоящего договора купли-продажи указанной недвижимости, заключить и подписать договор купли-продажи, получить причитающие от продажи деньги, с правом регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности.

В целом, доводы заявителя в кассационной жалобе выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут служить основанием к отмене или изменению принятого судебного акта.

При таком положении нет оснований считать, что, рассматривая гражданское дело, суд неправильно применил нормы материального права. Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено. Кассационная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 360, 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда определила:

заочное решение Дзержинского городского суда Нижегородской области от 23 ноября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу заявителя с учетом доводов, приведенных в частной жалобе, - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи