Определение Нижегородского областного суда от 3 июля 2012 г. N 33-4680 (ключевые темы: границы земельных участков - объекты землеустройства - кадастровый учет - договор купли-продажи земельного участка - жилой дом)

Определение Нижегородского областного суда
от 3 июля 2012 г. N 33-4680

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи Паршиной Т.В.,

судей Васильевых И.Д., Заварихиной С.И.,

при секретаре Л.,

с участием представителя К.В.А. по доверенности Ш.Д.П., представителя администрации городского округа город Бор по доверенности Г.Ю.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 03 июля 2012 года дело по апелляционной жалобе представителя К.В.А. по доверенности Ш.Д.П. на решение Борского городского суда Нижегородской области от 28 марта 2012 года по иску К.В.А. к администрации городского округа город Бор, ООО "Объединенные транспортные технологии" о признании права собственности на земельный участок, признании сделки недействительной, снятии земельного участка с регистрационного и кадастрового учета, обязании совершить действия по выводу части земельного участка из состава земельного участка, заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Заварихиной С.И., объяснения явившихся по делу лиц, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда установила:

Истец К.В.А. обратился в суд с названным иском, указывая, что на основании распоряжения администрации Борского района Нижегородской области от 21.11.1995 г. N " ...", в результате перераспределения земельного фонда АО "...", администрации "..." сельсовета был передан земельный участок площадь "..." га для развития личных подсобных хозяйств. Распоряжением администрации Борского района от 23.06.1999 г. N "..." "Об обмене участков ООО "..." и "..." сельской администрации", земельный участок площадью "..."га севернее д. "..." был изъят у ООО "..." и передан в ведение "..." сельской администрации. Из указанного земельного участка "..."сельской администрацией был выделен участок земли площадью "..." га и передан по договору N "..." от 03.09.1998 г. П.Л.М. под строительство жилого дома с присвоением строительного адреса: "...". В указанном договоре предусмотрено право застройщика оформить земельный участок в собственность по окончании строительства дома.

Земельный участок, переданный П.Л.М., был поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер и адрес: "...", вид права - постоянное бессрочное пользование.

Решением Борского городского суда Нижегородской области от 19.09.2007 г. за К.В.А. было признано право собственности на жилой дом, возведенный на указанном земельном участке, поскольку как следует из решения, П.Л.М. отказалась от земельного участка, и он был передан истцу в постоянное бессрочное пользование.

Распоряжением администрации Борского района от 13.09.2007 г. N "..." дому был присвоен адрес: "...". Распоряжением от 25.08.2009 г. N "..." земельному участку присвоен адрес: "...".

Однако часть земельного участка по адресу: "...", обремененного правами К.В.А., была продана муниципальным образованием Борский район Нижегородской области ООО "Объединенные транспортные технологии" по договору купли - продажи N "..." от 21.03.2007 г. Данный земельный участок входил в составе земельного участка площадью "..." кв.м., расположенного по адресу: "...", кадастровый номер "...", что является, по мнению истца, основанием для признания вышеуказанной сделки недействительной.

Истец К.В.А. просит признать за ним право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: "...", площадью "..." кв.м., кадастровый номер "..."; признать недействительным (ничтожным) договор купли - продажи земельного участка N "..." от 21.03.2007 г.; снять с регистрационного и кадастрового учета земельный участок по адресу: "...", кадастровый номер "...", принадлежащий на праве собственности ООО "Объединенные транспортные технологии"; обязать ответчиков совершить солидарные действия по выводу земельного участка по адресу "...", в части "..." кв. м., размеры "..." м. - "..." м. - "..." м. - "...", координаты земельного участка "...", принадлежащего К.В.А., из состава земельного участка площадью "..." кв.м., кадастровый N "...", расположенного по адресу: "...".

Решением Борского городского суда Нижегородской области от 28 марта 2012 года постановлено:

Исковые требования К.В.А. удовлетворить частично.

Признать за К.В.А. право собственности на земельный участок площадью "..." кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: "...".

Обязать ООО "Объединенные транспортные технологии" внести изменения в данные кадастрового учета земельного участка площадью "..." кв.м., кадастровый номер "...", расположенного по адресу: "...", и вывести из состава данного земельного участка земельный участок, принадлежащий на праве собственности К.В.А., площадью "..." кв.м., находящийся в границах: "...", вошедший в состав земельного участка N "...", принадлежащего ООО "Объединенные транспортные технологии".

В удовлетворении части иска К.В.А. о признании сделки недействительной, снятии земельного участка с регистрационного и кадастрового учета, отказать.

В апелляционной жалобе представителя К.В.А. по доверенности Ш.Д.П. поставлен вопрос об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований К.В.А. о признании сделки недействительной, снятии земельного участка с регистрационного и кадастрового учета, поскольку суд сделал неправильный вывод о том, что сделка по продаже земельного участка ООО "Объединенные транспортные технологии" является действительной. Считает, что действия ответчиков по совершению сделки в отношении имущества истца являются неправомерными и нарушают права К.В.А., так как земельный участок, приобретенный ООО "Объединенные транспортные технологии", не был свободным от прав третьих лиц в момент заключения сделки купли-продажи.

Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, в пределах доводов жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст.1 ч.1, 2 Гражданского кодекса РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела: Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

В силу положений ч. 1 ст.8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом или иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В силу ст. 11 Гражданского кодекса РФ, судебной защите подлежат нарушенные гражданские права.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Из материалов дела следует, что на основании договора N "..." от 03.09.1998 г. "..." сельская администрация Борского района Нижегородской области выделила П.Л.М. земельный участок площадью "..." га сроком на 2 года для ведения личного подсобного хозяйства, с правом строительства жилого дома в д. "...", с указанием на право застройщика после окончания строительства оформить участок в собственность.

Решением Борского городского суда Нижегородской области от 19.06.2007 г. за истцом К.В.А. признано право собственности на незавершенный строительством жилой дом, расположенный в д. "..." "..." района "..." области, поскольку П.Л.М. отказалась от земельного участка, переданного ей по договору N "..." от 3.09.1998 г. и по согласованию с "..." сельской администрацией данный земельный участок был передан К.В.А. для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства (т.1 л.д. 6).

Распоряжением администрации Борского района Нижегородской области N "..." от 13.09.2007 г., на основании заявления К.В.А. жилому дому присвоен адрес: "..." (т.1 л.д. 7).

На основании распоряжения администрации Борского района Нижегородской области от 21.03.2007 г. N "..." "О продаже в собственность земельного участка ООО "Объединенные транспортные технологии", по результатам конкурса по продаже земельного участка от 16.03.2007 г., 21.03.2007 г. был заключен договор купли-продажи земельного участка с ООО "Объединенные транспортные технологии" по адресу: "...", категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер "...", площадью "..." * кв.м, разрешенное использование - для строительства и дальнейшей эксплуатации автомобильного завода (т.1 л.д. 53 - 54, 55).

Согласно информации ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Нижегородской области от 02.11.2005 г. N "...", земельный участок ориентировочной площадью "..." га, расположенный на пересечении автомобильных дорог г."...", р.п."...", с. "...", находится в черте г."..." и относится к землям государственной собственности.

Границы земельного участка, на котором расположен жилой дом, принадлежащий на праве собственности К.В.А., налагаются на границы вышеуказанного земельного участка (л.д. 21 т.3).

Заявляя исковые требования о признании недействительным договора по продаже земельного участка ООО "Объединенные транспортные технологии", снятия с регистрационного и кадастрового учета данного земельного участка, истец ссылается на нарушение действиями ответчиков своих прав как собственника объекта недвижимого имущества по пользованию земельным участком и его распоряжением. Кроме того, в качестве основания для восстановления своего нарушенного права истец просил суд признать за ним права собственности на земельный участок площадью "..." кв.м. по указанному выше адресу.

Разрешая спор, суд первой инстанции на основании исследования и оценки представленных сторонами доказательств, пришел к обоснованному выводу о том, что земельный участок, приобретенный ООО "Объединенные транспортные технологии", не был свободным от прав третьих лиц в момент заключения сделки по его купле-продаже, поскольку при формировании указанного выше земельного участка, переданного по договору купли-продажи ООО "Объединенные транспортные технологии" не были учтены права К.В.А. как собственника индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке, который вошел в состав земельного участка, принадлежащего ООО "Объединенные транспортные технологии".

При этом суд признал за истцом право собственности на земельный участок площадью "..." кв.м., расположенный по адресу: "...", категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер "...".

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, считает их правильными, основанными на установленных по данному делу обстоятельствах и нормах закона, поскольку доказательствами, представленными в материалы дела, подтверждено, что границы земельного участка, на котором расположен жилой дом, принадлежащий на праве собственности К.В.А., налагаются на границы земельного участка ответчика ООО "Объединенные транспортные технологии".

Кроме того, обладая исключительным правом на приватизацию земельного участка как собственник объект недвижимого имущества, суд обоснованно признал за истцом право собственности на него.

При этом суд первой инстанции посчитал, что не подлежат удовлетворению исковые требования К.В.А. о признании недействительным (ничтожным) договора купли - продажи земельного участка N "..." от 21.03.2007 г., заключенного между муниципальным образованием Борский район и ООО "Объединенные транспортные технологии", поскольку он не противоречит требованиям закона, так как на момент продажи земельного участка ООО "Объединенные транспортные технологии", местоположение границ земельного участка, право на который признано за К.В.А. и на котором расположен его жилой дом, не было определено, он не значился в данных кадастрового учета в качестве смежного землепользователя.

Однако судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции ввиду следующего.

Согласно ст. 422 Гражданского кодекса РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом иным правовым актам, действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из содержания договора купли-продажи от 21.03.2007 г., заключенного между муниципальным образованием Борский район Нижегородской области и ООО "Объединенные транспортные технологии" следует, что его предметом явился земельный участок, расположенный по адресу: "...", площадью "..." кв.м.

Согласно пункту 7 статьи 38 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

В силу ч. 1 ст. 17 Федерального закона "О землеустройстве" (в редакции Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения.

Межевание объекта землеустройства включает в себя, в том числе работы по определению границ объекта землеустройства на местности и их согласование; по закреплению на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства; по изготовлению карты (плана) объекта землеустройства.

В соответствии с ч. 4 ст. 69 Земельного кодекса РФ, при проведении землеустройства обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении.

Согласно п. 4 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, изложенных в письме Росземкадастра от 17.02.2003, разработанных в соответствии с Положением о проведении территориального землеустройства (утверждено постановлением Правительства РФ от 07.06.2002 N 396), межевание объектов землеустройства проводится, в том числе, и как мероприятие по уточнению местоположения на местности границ объектов землеустройства при отсутствии достоверных сведений об их местоположении путем согласования границ на местности. К подготовительным работам в соответствии с пунктом 9.1 Методических рекомендаций относится изучение правоустанавливающих документов.

В пунктах 14.1 и 14.4 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства разъяснено, что определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование проводятся в присутствии лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания и оформляются актом согласования границ объекта землеустройства, который подписывается всеми участниками процедуры согласования границ.

Основанием признания сделки недействительной является факт заключения сделки ответчиками при наличии обременений на предмет договора, которые не были установлены при формировании земельного участка.

Судебная коллегия считает, что правовое значение для рассматриваемого спора являются обстоятельства наличия обременений и (или) ограничений, связанных со спорной частью общего земельного участка, т.е. обстоятельства наличия прав иных лиц, связанных с предметом сделки.

При этом не имеет правового значения объект данного обременения, поскольку исходя из принципа о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленного ст. 1 Земельного кодекса РФ, им может быть как земельный участок, принадлежащий на законном праве третьему лицу, так и объект недвижимого имущества - строение, расположенный на нем.

Таким образом, отсутствие координат местоположения границ земельного участка, право на который признано за К.В.А. и на котором расположен его жилой дом, не может служить основанием для признания указанной сделки по продаже участка соответствующей требованиям закона.

Кроме того, суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца о признании за ним права собственности на земельный участок, который является частью земельного участка, принадлежащего ответчику ООО "Объединенные транспортные технологии", и при этом отказывая в удовлетворении требований о признании сделки по продаже части земельного участка истца, недействительной, вступил в противоречия с выводами, сделанными им самим в решении суда, поскольку не может считаться законной сделка в части перехода права собственности на земельный участок, на который признано за истцом право собственности.

Вывод суда о том, что истцом не оспаривается порядок межевания, не свидетельствует об отсутствии нарушения его прав при заключении договора купли-продажи земельного участка ответчиками по тем основаниям, которые указаны в его исковом заявлении, а именно связанными с наложением границ при формировании и подготовки земельного участка для дальнейшей его продажи.

В соответствии с нормой ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, а также нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Исходя из положений ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия, учитывая то, что решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований о признании сделки по продаже земельного участка в части недействительной, не соответствует указанным выше обстоятельствам по делу, считает необходимым отменить решение суда в данной части и вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований К.В.А. о признании сделки недействительной в части включения земельного участка истца К.В.А. площадью 850 кв.м. в состав земельного участка ООО "Объединенные транспортные технологии" и его продажи.

Остальные требования истца о снятии с регистрационного и кадастрового учета спорного земельного участка не подлежат удовлетворению, поскольку не являются последствиями недействительности сделки и относятся к действиям, связанным с исполнением решения суда.

В остальной части решение суда является законным и обоснованным, в связи с чем у судебной коллегии не имеется оснований сомневаться в соблюдении судом порядка принятия решения и выводах, изложенных в нем.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия определила:

Решение Борского городского суда Нижегородской области от 28 марта 2012 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований К.В.А. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка N "..." от 21.03.2007 года, расположенного по адресу: "...", кадастровый номер "...", площадью "...", заключенный между муниципальным образованием Борский район Нижегородской области и ООО "Объединенные транспортные технологии".

Принять в отмененной части новое решение.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка N "..." от 21 марта 2007 года, расположенного по адресу: "...", кадастровый номер "...", площадью "...", заключенный между муниципальным образованием Борский район Нижегородской области и ООО "Объединенные транспортные технологии", в части продажи земельного участка площадью "..." кв.м., принадлежащего на праве собственности К.В.А., расположенного по адресу: "...".

Уточнить резолютивную часть решения суда в части указания адреса месторасположения земельного участка, на который за К.В.А. признано право собственности: "...".

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя К.В.А. по доверенности Ш.Д.П. - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Судьи