Определение Нижегородского областного суда от 11 декабря 2012 г. N 33-8661 (ключевые темы: Финляндия - нежилые помещения - договор купли-продажи недвижимого имущества - расторжение договора - право собственности)

Определение Нижегородского областного суда
от 11 декабря 2012 г. N 33-8661

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи Кондаковой Т.А.,

судей Мироновой Н.В., Заварихиной С.И.,

при секретаре С.,

с участием представителя ООО "Торговый дом Финляндии" по доверенности Б.А.В., представителя Т.Т.В. адвоката К.М.И., представителя П.А.В. по доверенности Д.Н.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 11 декабря 2012 года гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Торговый дом Финляндии" на решение Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от 12 сентября 2012 года по иску ООО "Торговый дом Финляндии" к Т.Т.В., Т.С.А., П.А.В. о расторжении договора, возврате имущества, заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Заварихиной С.И., объяснения явившихся лиц, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда установила:

Истец ООО "Торговый дом Финляндии" обратился в суд с иском к ответчику Т.Т.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, возврате нежилого помещения, в обоснование которого указал следующее.

04 декабря 2008 года между ООО "Торговый дом Финляндии" и Т.Т.В. был заключен договор купли-продажи недвижимости, предметом которого являлось встроено-пристроенное помещение N х (нежилое), площадью 1 003,8 кв.м, этаж первый подвал, кадастровый номер хх, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, пр. х, д. х.

Согласно условиям договора (п. 1.1), истец ООО "Торговый дом Финляндии" обязался передать помещение в собственность ответчика Т.Т.В. Данное обязательство выполнено истцом 04 декабря 2008 года в полном объеме путем подписания акта приема-передачи недвижимости. Переход права собственности зарегистрирован в Федеральной службе регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

Согласно условиям договора (п.1.1.,п.2.2.), ответчик Т.Т.В. обязалась принять и оплатить помещение в следующем порядке:

400 000 рублей - в момент подписания договора;

11 600 000 рублей - в срок до 30 декабря 2011 года.

По состоянию на 21 февраля 2012 года ответчиком уплачена только часть стоимости помещения и размере 5 200 000 рублей. Таким образом, в нарушение условий договора ответчиком не исполнена обязанность по оплате приобретенного недвижимого имущества.

Письмом от 07 февраля 2012 года истец отказался от договора и потребовал возврата переданного помещения, однако до настоящего времени спорное помещение истцу не передано. Истец просил суд:

- расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 04 декабря 2008 года между ООО "Торговый дом Финляндии" и Т.Т.В.,

- обязать Т.Т.В. возвратить ООО "Торговый дом Финляндии" встроено-пристроенное помещение N х (нежилое), площадью 1 003,8 кв.м., этаж первый подвал, кадастровый номер х, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, пр.х, д.х.

- прекратить право собственности Т.Т.В. на встроено-пристроенное помещение N х (нежилое), площадью 1 003,8 кв.м., этаж первый подвал, кадастровый номер х, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, пр.х, д.х.

В ходе рассмотрения спора в качестве соответчиков были привлечены Т.С.А., П.А.В.

В порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ ООО Торговый дом Финляндии"дополнило исковые требования, указав следующее.

Истец обратился с запросом в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, по результатом которого получена информация, что спорный объект ликвидирован связи с преобразованием в два объекта: помещение П3, площадью 947,1 кв.м. и помещение П4, площадью 56,7 кв.м.

По результатам полученных выписок установлено, что помещение N 3 площадью 947,1 кв.м. принадлежит Т.Т.В. (1/2 доля в праве) и Т.С.А. (1/2 доля в праве), помещение N 4 площадью 56,7 кв.м. принадлежит П.А.В.

Истец считает, что части спорного помещения, принадлежащие Т.С.А. и П.А.В., также подлежат возврату ООО "Торговый дом Финляндии". Учитывая невыполнение Т.Т.В. условий договора об уплате товара, а также факт неоплаты ответчиком больше 50% стоимости помещения, истец просил суд:

- расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 04 декабря 2008 года между ООО "Торговый дом Финляндии" и Т.Т.В.,

- обязать Т.Т.В., Т.С.А. возвратить ООО "Торговый дом Финляндии": помещение N 3 (нежилое), площадью 947,1 кв.м., этаж первый, подвал, кадастровый номер хх, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, пр. х, Д. х, пом. х,

- обязать П.А.В. возвратить ООО "Торговый дом Финляндии" помещение N 4 (нежилое), площадью 56,7 кв.м, этаж первый, кадастровый номер хх, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, пр.х. д.х, пом.х,

- прекратить право собственности Т.Т.В. (1/2 доля в праве) и Т.С.А. (1/2 доля в праве) на помещение N 3 (нежилое), площадью 947,1 кв.м., этаж первый. подвал. кадастровый номер хх, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, пр.х. д.х, пом.х.

- прекратить право собственности П.А.В. на помещение N 4 (нежилое), площадью 56,7 кв.м, этаж первый, кадастровый номер хх, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, пр.х. д.х, пом.х.

Решением Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от 12 сентября 2012 года постановлено:

В удовлетворении исковых требований ООО "Торговый дом Финляндии" к Т.Т.В., Т.С.А., П.А.В. о расторжении договора и возврате имущества отказать.

В апелляционной жалобе ООО "Торговый дом Финляндии" содержится требование об отмене решения суда первой инстанции как незаконного и необоснованного. Заявитель жалобы считает, что судом неправильно применены нормы материального права, а именно п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой суд определил, что истец в случае неуплаты всей суммы за приобретенное недвижимое имущество, вправе требовать от покупателя только оплаты товара. Суд первой инстанции должен был применить п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 и п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ.

Заявитель жалобы также считает неверными выводы суда первой инстанции о том, что после раздела объекта на два помещения, предмет договора купли-продажи от 04 декабря 2008 года перестал существовать, а вновь образованный объект гражданского оборота не является предметом спорного договора купли-продажи, факт преобразования предмета договора купли-продажи не может являться основанием для отказа в иске по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ, поскольку гибели или уничтожения объекта не происходит.

В жалобе указано, что решение собственника Т.Т.В. от 01 июля 2009 года о выделении из помещения П1 двух помещений П3 и П4 является ничтожной сделкой в силу положений ст. 168 Гражданского кодекса РФ, поскольку помещение П1 является неделимой вещью, помещение П4 в полной мере зависит от комплексного функционирования всего помещения П1, поскольку в помещении П4 отсутствует вход, отдельный проход к нему, не выделены системы обеспечения: отопления, водоснабжения, электроснабжения, пожарной сигнализации, отсутствует туалет.

Также заявитель жалобы считает, что суд необоснованно признал П.А.В. добросовестным приобретателем, так как он не доказал, что принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

На апелляционную жалобу от представителя Т.Т.В., представителя П.А.В. поданы письменные возражения.

Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, с учетом ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, так как оно вынесено в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04 декабря 2008 года между ООО "Торговый дом Финляндии" и Т.Т.В. был заключен договор купли-продажи недвижимости, предметом которого являлось встроено-пристроенное помещение N х (нежилое), площадью 1 003,8 кв.м., этаж первый подвал, кадастровый номер хх, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, пр.х, д.х.

Согласно условиям договора (п.1.1.,2.2.) Т.Т.В. обязалась принять и оплатить помещение в следующем порядке:

400 000 рублей - в момент подписания договора;

11 600 000 рублей - в срок до 30 декабря 2011 года.

Участниками ООО "Торговый дом Финляндии" являются Т.А.С. (1% уставного капитала) и ООО "П" (99% от уставного капитала), единственным участником которого является Т.С.А. (он же ответчик по настоящему спору).

Согласно сведениям, представленным в материалы дела, в счет оплаты стоимости спорного помещения, Т.Т.В. на расчетный счет ООО "Торговый дом Финляндии" были перечислены денежные средства 5 977 000 рублей, что подтверждается платежным поручением хх от 28.01.2009 года на сумму 5 250 000 рублей и платежными поручениями N х от 29.12.2009 г., N х от 08.12.2009 г., N х от 04.12.2009 г., N х от 05.02.2009 г., N х от 09.02.2009 г., N х от 16.02.2009 г., N х от 13.03.2009 г., N х от 16.03.2009 г., N х от 18.03.2009 г., N х от 19.03.2009 г., N х от 23.03.2009 г., N х от 07.04.2009 г., х от 09.04.2009 г., N х от 14.04.2009 г., N х от 15.04.2009 г., N х от 07.05.2009 г., N х от 06.07.2009 г., N х от 07.07.2009 г., N х от 13.10.2009 г., N х от 10.11.2009 г., N х от 30.11.2009 г. - на сумму 727 000 рублей.

Судом установлено, что с согласия ОАО "Н" встроенно-пристроенное помещение П1 было на основании решения собственника помещения Т.Т.В. от 01 июля 2009 года разделено на помещение П4, площадью 56,7 кв.м.и помещение П3, площадью 941,1 кв.м. (л.д. 141), при условии сохранения обременения по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 03 июля 2007 года, заключенному между ОАО "Н" и ООО "Торговый дом Финляндии", в обеспечение исполнения обязательств Т.С.А. по Договору кредитной линии N хх от 22 июня 2007 года, заключенному между ОАО "Н" и Т.С.А., сроком до 28 июля 2010 года, на сумму 5 000 000 рублей, под 16% годовых.

Таким образом, судом установлено, что с момента регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы по Нижегородской области изменений, встроенно-пристроенное помещение N 1 (нежилое), общей площадью 1 003,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, пр.х, д.х, как единый объект, после раздела на два нежилых помещения, перестало существовать, сохранив обременение Банка.

Помещение П4 площадью 56,7 кв.м., по адресу: г. Н.Новгород, пр.х, д.х, Т.Т.В. было продано П.А.В. на основании договора купли-продажи недвижимости от 23 октября 2009 года и дополнительного соглашения к нему (л.д. 134 - 138). Сделка купли-продажи была совершена с согласия супруга Т.Т.В. - Т.С.А. (л.д. 142).

Собственниками нежилого встроено-пристроенного помещения 3 площадью 947,10 кв.м., расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, пр.х, д.х в настоящее время являются Т.С.А. и Т.Т.В. (бывшие супруги), каждый по 1/2 доли на основании решения Советского районного суда г. Н.Новгорода от 25 марта 2011 года и кассационного определения Нижегородского областного суда г. Н.Новгорода от 23 августа 2011 года (л.д. 56 - 79).

Этими же судебными актами сумма в размере 6 750 000 рублей признана общим долгом бывших супругов Т.С.А. и Т.Т.В., и подлежащей выплате по договору купли-продажи от 04 декабря 2008 года продавцу нежилого помещения ООО "Торговый дом Финляндии" и распределена между Т.Т.В. и Т.С.А. по 1/2 доле (л.д. 56 - 79).

Поскольку до 30 декабря 2011 года оплата оставшейся суммы по договору купли-продажи недвижимости от 04 декабря 2008 года не была произведена, то письмом от 07 февраля 2012 года ООО "Торговый дом Финляндии" отказался от договора и потребовал возврата переданного помещения (л.д. 7).

Отказывая истцу в иске о расторжении договора, возврате недвижимого имущества и прекращении за ответчиками права собственности на нежилые помещения, суд первой инстанции руководствовался п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ и исходил из того, что истец вправе требовать лишь возврата долга по договору купли-продажи недвижимости от 04 декабря 2008 года.

С данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия соглашается в силу следующего.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Согласно п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Истец ООО "Торговый дом Финляндии" основывает свои исковые требования на положениях ст.ст. 450, п. 2 ст. 453 и п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ.

Пункт 3 ст. 489 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Заключенный между ООО "Торговый дом Финляндии" и Т.Т.В. договор купли-продажи недвижимости от 04 декабря 2008 года, не предусматривал условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке в том случае, если покупатель, несмотря на зарегистрированный им переход права собственности, своевременно не произведет оплату переданного ему имущества.

В Гражданском кодексе РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи недвижимости от 04 декабря 2008 года, судебная коллегия считает, что истцу не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика Т.Т.В. возврата переданного по договору нежилого помещения даже в случае нарушения ею обязательств по оплате стоимости нежилого помещения.

Таким образом, с учетом вышеизложенного судебная коллегия считает ошибочными доводы заявителя жалобы о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права, а именно п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ, и не применении п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 и п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что встроенно-пристроенное помещение N х (нежилое), общей площадью 1 003,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, пр.х, д.х, перестало существовать с момента регистрации изменений, а вновь образованный объект гражданского оборота не являлся предметом спорного договора купли-продажи.

Т.Т.В., как собственник нежилого помещения, в соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ имеет право на распоряжение принадлежащим ей имуществом.

Т.Т.В. приняла решение о разделе принадлежащего ей помещения на помещение П 3 общей площадью 947,1 кв.м. и помещение П 4 общей площадью 56,7 кв.м., после чего была проведена государственная регистрация ее права собственности уже на два объекта недвижимости - нежилых помещения П3 и П4.

Как следует из буквального толкования положений п. 2 ст.489 Гражданского кодекса РФ, продавец вправе потребовать возврата проданного им товара, а не произведенного или вновь созданного товара из проданного.

Доводы заявителя жалобы в данной части судебной коллегией также отклоняются как основанные на неправильном толковании норм материального права.

Довод заявителя жалобы о том, что решение собственника Т.Т.В. от 01 июля 2009 года о выделении из помещения П1 двух помещений П 3 и П4 является ничтожной сделкой в силу положений ст. 168 Гражданского кодекса РФ, судебной коллегией отклоняется в ввиду того, что в ходе рассмотрения спора истец доводов, указанных в апелляционной жалобе относительно недействительности решения Т.Т.В. о разделе помещения, не высказывал, встречные требования не заявлял. В силу ч.2 ст. 322 Гражданского процессуального кодекса РФ, в апелляционной жалобе не могут содержаться требования, не заявленные при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Также заявитель жалобы считает, что суд необоснованно признал П.А.В. добросовестным приобретателем.

Судебная коллегия с данными доводами не может согласиться в связи с тем, что договор купли-продажи нежилого помещения П4 площадью 56,7 кв.м., по адресу: г. Нижний Новгород, пр.х, д.х был заключен с Т.Т.В. 23 октября 2009 года, которая на момент заключения договора была собственником данного нежилого помещения и ее право собственности было надлежащим образом зарегистрировано, договор купли-продажи она заключала с письменного согласия своего супруга Т.С.А.

Кроме того, Т.С.А., действуя от имени истца ООО "Торговый дом Финляндии", одновременно является и ответчиком по данному спору, поскольку ему принадлежит 1/2 доля нежилого встроено-пристроенного помещения 3 площадью 947,10 кв.м., расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, пр.х, д.х, заявил иск о расторжении договора в связи с неоплатой стоимости нежилого помещения в полном объеме, без учета того, что на него возложена оплата 1/2 от суммы долга 6 750 000 рублей, определенной решением Советского районного суда г. Н. Новгорода от 25 марта 2011 года.

Разрешая спор и отказывая ООО "Торговый дом Финляндии" в иске, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил к спорным правоотношениям нормы материального права и дал надлежащую оценку собранным по делу доказательствам в их совокупности.

В целом доводы апелляционной жалобы повторяют позицию истца, изложенную в исковом заявлении и поддержанную в суде первой инстанции.

Указанным доводам судом дана надлежащая правовая оценка, с которой судебная коллегия соглашается.

Нарушений норм процессуального права судом не допущено.

С учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены у судебной коллегии по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия определила:

Решение Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от 12 сентября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Торговый дом Финляндии"- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи