Письмо Государственного унитарного предприятия Московской области "Московское областное бюро технической инвентаризации" от 14 сентября 2010 г. N исх-01/4686-10 "Об определении местоположения зданий, сооружений, объекта незавершенного строительства относительно земельного участка"

Обобщив обращения, поступающие в Государственное унитарное предприятие Московской области "Московское областное бюро технической инвентаризации" (далее - ГУП МО "МОБТИ"), по вопросам, касающимся определения местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, в отношении которых проведена техническая инвентаризация (далее - объекты капитального строительства), предлагаем учитывать следующее.

В ряде предусмотренных федеральными законами случаев условия возникновения прав на земельный участок зависят от наличия на этом участке объекта капитального строительства и принадлежности такого объекта. Например, исходя из статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" к собственности субъектов Российской Федерации относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации. В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно положениям статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу; если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При необходимости подтверждения местоположения объекта капитального строительства в границах определенного земельного участка рекомендуем учитывать следующее.

В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон) сведения о земельных участках и объектах капитального строительства, подлежащих государственному кадастровому учету (далее - кадастровый учет), вносятся в государственный кадастр недвижимости (далее - кадастр). В частности, в порядке, установленном для кадастрового учета, в кадастр могут вноситься:

- в отношении прошедшего кадастровый учет земельного участка (далее также - учтенный участок) - сведения о частях такого участка, занятых объектами капитального строительства (далее - часть участка); кадастровые номера расположенных в пределах учтенного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (пункты 5, 10 части 2 статьи 7 Закона);

- в отношении объектов капитального строительства - сведения о местоположении таких объектов на земельном участке, которое устанавливается посредством определения координат характерных точек контура объекта капитального строительства на земельном участке (далее - координирование объекта); кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены такие объекты (пункт 4 части 1, пункт 4 части 2 статьи 7, часть 5 статьи 41 Закона).

Однако в ряде случаев на основе кадастровых сведений не представляется возможным однозначно подтвердить местоположение объекта капитального строительства относительно границ учтенного участка. Так, в кадастре могут отсутствовать записи о частях участка, поскольку кадастровые работы по подготовке межевого плана в связи с образованием части участка не проводились. При таких обстоятельствах кадастровый паспорт земельного участка не будет содержать сведений о частях участка.

Кроме того, согласно статье 43 Закона нормы о кадастровом учете в отношении объектов капитального строительства (включая требования о координировании объекта для целей составления его технического плана) не применяются до 1 января 2013 г. (переходный период). Действующие в переходный период нормативные правовые акты в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства не предусматривают обязательность координирования объекта и требование об установлении его местоположения относительно границ земельного участка, сведения о которых содержатся в кадастре. Соответственно, если при технической инвентаризации дополнительно не проводилось координирование объекта относительно описанных в кадастре границ земельного участка, кадастровый паспорт объекта капитального строительства может не содержать кадастровый номер учтенного участка, на котором располагается такой объект.

Принимая во внимание изложенное, в целях получения заказчиком исчерпывающей информации о местоположении объекта капитального строительства относительно границ учтенного участка ему может быть предложено выполнение ГУП МО "МОБТИ" следующих работ (в объеме, определенном соответствующим договором с заказчиком):

1. Кадастровые работы по подготовке межевого плана в связи с образованием части участка.

В результате работ в соответствии с пунктами 41, 62, 63 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412, в состав межевого плана включаются сведения о части участка, в том числе ее площадь, наименование (вид) расположенных на ней объектов капитального строительства и данные, позволяющие идентифицировать такие объекты (например, государственный учетный номер, присвоенный органом (организацией) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, условный номер, присвоенный органом, осуществившим государственную регистрацию права на такой объект, и т.д.).

В порядке, установленном Законом, на основании межевого плана органом кадастрового учета осуществляются кадастровый учет части участка и по результатам такого учета предоставление сведений кадастра о части участка в виде кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке (разделы В.2-В.4 формы кадастрового паспорта земельного участка, утвержденной приказом Минюста России от 18.02.2008 N 32, разделы КВ.2-КВ.4 формы кадастровой выписки о земельном участке, утвержденной приказом Минюста России от 19.03.2008 N 66).

Применяемая в филиалах ГУП МО "МОБТИ" форма типового договора на выполнение указанных кадастровых работ утверждена приказом ГУП МО "МОБТИ" от 03.08.2010 N 88.

2. Работы по установлению местоположения объекта капитального строительства посредством определения координат характерных точек контура такого объекта на учтенном участке (координирование объекта)

В результате работ осуществляется подготовка технического заключения, включающего исходные данные, сведения о выполненных измерениях и расчетах, каталог координат, графическое отображение местоположения объекта капитального строительства относительно границ учтенного участка, вывод (заключение) о местоположении объекта относительно указанных границ.

Принимая во внимание Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921, на основании результатов работ по заявлению правообладателя объекта капитального строительства в соответствующее инвентарное дело объекта могут помещаться указанные документированные сведения о местоположении объекта относительно границ учтенного участка, а при изготовлении кадастрового паспорта объекта указываются сведения о кадастровом номере земельного участка, в пределах которого расположен объект (строка 1.7 формы кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, утвержденной приказом Минюста России от 18.02.2008 N 32).

Разработка рекомендуемых форм договора на выполнение работ по координированию объекта и состава документов технического заключения ведется Управлением организации и правового обеспечения кадастровой деятельности и землеустройства совместно с Правовым управлением ГУП МО "МОБТИ"; указанные документы будут направлены в филиалы в ближайшее время.

О настоящих разъяснениях предлагаем информировать заинтересованных лиц, обращающихся в филиалы ГУП МО "МОБТИ" за получением сведений о местоположении объекта капитального строительства относительно границ учтенного участка.

Настоящее письмо имеет информационно-справочный характер, не содержит общеобязательных правовых норм и не препятствует непосредственному применению положений законодательства Российской Федерации.

Генеральный директор

В.А. Денисов