Определение Московского областного суда от 3 февраля 2009 г. по делу N 33-1831 Решение суда подлежит отмене, поскольку суд не учел, что заявленный истцами спор не касается последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств, влекущих наступление ответственности. Суд в решении не привел никаких мотивов со ссылкой на закон, по которым договоры, заключенные ответчиком с истицами, не подлежат государственной регистрации. Кроме того, суд оставил без внимания и надлежащей проверки доводы истиц о том, что предварительные договоры подлежат исследованию на предмет их подлинности и достоверности, и не выяснил оспаривают ли они действительность вышеперечисленных договоров (извлечение)

Определение Московского областного суда
от 3 февраля 2009 г.
(извлечение)

Дело N 33-1831

Т.К.А., Т.А.Б. и М.О.В. обратились в суд с иском об обязании ООО "ЮСТ-3" предоставить документы на регистрацию: разрешение на строительство, проектную декларацию строительства, план жилого дома. Кроме того, они просят признать за ними права на государственную регистрацию в одностороннем порядке, ссылаясь на то, что ими заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома с ООО " Юст-3", по которым ими произведена оплата в полном объеме за объекты недвижимости. Однако ООО "БСТ-3" от регистрации договоров уклоняется.

ООО "Мояр" и ООО "Коммерсант" обратились в суд с исками о признании преимущественного права требования передачи в собственность объектов недвижимого имущества, на которые претендуют Т.К.А., Т.А.Б., М.О.В., т.к. ими с ООО "ЮСТ-3" были заключены в 2007 году предварительные договоры, по ним произведена оплата в 2007 году, а в 2008 году оформлены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Представитель ООО "ЮСТ-3" исковые требования Т.К.А., Т.А.Б., М.О.В. не признал, исковые требования ООО "Мояр" и ООО "Коммерсант" признал в полном объеме, указав, что и ООО "Мояр" и ООО "Коммерсант" произвели оплату за объекты недвижимости по предварительным договорам раньше, чем были заключены договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома с Т.К.А., Т.А.Б. и М.О.В..

Представитель 3-го лица - УФРС по Московской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, письменно просил рассмотреть дело в его отсутствии.

Решением суда постановлено: в удовлетворении исковых требований Т.К.А., Т.А.Б., М.О.В. отказать. Признать за ООО "Мояр" преимущественное право требования передачи в собственность квартир N 233 и N 415 в доме 24 МКР N 5 г. Дмитрова Московской области. Признать за ООО "Мояр" преимущественное право требования передачи в собственность нежилого помещения площадью 162,87 кв. м в доме 24 МКР N 5 г. Дмитрова Московской области. Признать за ООО "Коммерсант" преимущественное право требования передачи в собственность нежилого помещения площадью 122,26 кв. м в доме 24 МКР N 5 г. Дмитрова Московской области.

В кассационной жалобе Т.К.А., Т.А.Б., М.О.В. просят указанное решение отменить как незаконное и необоснованное.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 29 мая 2008 года между Т.К.А. и ООО "ЮСТ-3" был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: Московская область, г. Дмитров, 5 МКР, д. 24 с целью приобретения истицей в указанном доме двухкомнатной квартиры N 415 (л.д. 28-35).

03 июня 2008 года между Т.А.Б. и ООО "ЮСТ-3" также был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома по тому же адресу с целью приобретения истицей однокомнатной квартиры N 233 (л.д. 87-94).

30 мая 2008 года и 03 июня 2008 года между М.О.В. и ответчиком ООО "ЮСТ-3" были заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома по указанному выше адресу с целью приобретения в этом доме нежилых помещений площадью 122, 26 кв. м и 162,99 кв. м.

Все истицы свои обязательства по указанным договорам в части оплаты за названные квартиры и нежилые помещения полностью выполнили.

Также из материалов дела следует, что 09 февраля 2007 года были заключены предварительные договоры долевого участия в строительстве вышеуказанного многоквартирного дома: между ООО "Мояр" и ООО "ЮСТ-3" на квартиру N 415 (л.д. 265-272), между ООО "Мояр" и ООО "ЮСТ-3" на квартиру N 233 (л.д. 217-224), между ООО "Мояр" и ООО "ЮСТ-3" - на нежилое помещение общей площадью 162,87 кв. м (л.д. 321-328), между ООО "Коммерсант" и ООО "ЮСТ-3" - на нежилое помещение общей площадью 122,26 кв. м (л.д. 246-253).

Оплата за вышеуказанные квартиры и нежилые помещения по всем договорам названными Обществами произведена полностью.

07 мая 2008 года ООО "Мояр" и ООО "Коммерсант" заключили с ООО "ЮСТ-3" договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома на соответствующие квартиры и нежилые помещения (л.д. 255-262, 226-233, 330-337, 236-243).

Т.К.А., Т.А.Б., М.О.В. после заключения договоров долевого участия подали в УФРС по Московской области заявления о регистрации этих договоров. Однако 30.07.2008 года ООО "ЮСТ-3" обратилось в УФРС по Московской области с заявлением о прекращении регистрации договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома заключенных с Т.К.А., Т.А.Б., М.О.В.. Считая, что в связи с оплатой вышеуказанных помещений они имеют право на одностороннюю регистрацию договоров, истицы просили признать за ними такое право, а также просили обязать ООО "Юст-3" представить в УФРС по Московской области следующие документы: разрешение на строительство, проектную декларацию строительства, план жилого дома.

Разрешая возникший спор, суд исходил из того, что обязательства ООО "Мояр" и ООО "Коммерсант" возникли в 2007 году, и эти обязательства ООО "Мояр" и ООО "Коммерсант" выполнены в полном объеме в 2007 году, т.е. произведена оплата по вышеуказанным предварительным договорам. Учитывая это обстоятельство, суд, руководствуясь ст. 398 ГК РФ, указал на то, что преимущественное право передачи в собственность вышеуказанного недвижимого имущество возникло не у истиц, а у ООО "Мояр" и ООО "Коммерсант". В этой связи суд Т.К.А., Т.А.Б., М.О.В. в удовлетворении исковых требований отказал, а иски ООО "Мояр" и ООО "Коммерсант" удовлетворил, признав за ними преимущественное право требования передачи им в собственность соответствующего недвижимого имущества.

Однако с таким выводом суда согласиться нельзя, поскольку он основан на неверном толковании ст. 398 ГК РФ и противоречит фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или возмездное пользование кредитору последний вправе требовать передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условий. Если вещь не передана, преимущество имеет тот кредитор, в пользу которого обязательство возникло раньше.

Применяя названную норму права, суд не учел, что заявленный всеми истцами спор не касается последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств, влекущих наступление ответственности, в том числе предусмотренной ст. 398 ГК РФ.

Требования истиц Т.К.А., Т.А.Б., М.О.В. по существу сводятся к государственной регистрации в соответствии со ст. 165 ГК РФ договоров долевого участия в связи с уклонением ответчика от такой регистрации и невозможностью для истиц самостоятельно зарегистрировать договоры из-за отсутствия у них требуемого пакета документов, которыми располагает только ответчик.

Однако суд в решении не привел никаких мотивов со ссылкой на закон, по которым договоры, заключенные ответчиком с истицами, не подлежат государственной регистрации.

Кроме того, суд оставил без внимания и надлежащей проверки доводы истиц о том, что предварительные договоры ООО "Мояр" и ООО "Коммерсант" с ответчиком подлежат исследованию на предмет их подлинности и достоверности, и не выяснил у истиц, оспаривают ли они действительность вышеперечисленных договоров, заключенных между ООО "Мояр" и ООО "Юст-3", а также между ООО "Коммерсант" и ООО "Юст-3".

Признавая за ООО "Мояр" и ООО "Коммерсант" преимущественное право требования передачи им в собственность соответствующего недвижимого имущества, суд не учел, что договоры, которые эти истцы заключили с ответчиком, не прошли государственную регистрацию, а значит, в соответствии со ст. 3 ч. 4 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не могут считаться заключенными. В то же время, договоры долевого участия, заключенные ответчиком с истицами Т.К.А., Т.А.Б. и М.О.В., по поводу регистрации которых этими истицами заявлен иск, никем в установленном законом порядке не оспорены, не расторгнуты и не признаны недействительными. Причины, по которым договоры, заключенные ответчиком с ООО "Мояр" и ООО "Коммерсант", не прошли государственную регистрацию, и причины, по которым ответчик, заключив первоначально договоры с названными Обществами, которые также не были в установленном законом порядке расторгнуты или признаны недействительными, впоследствии заключил договоры долевого участия на то же имущество с истицами Т.К.А., Т.А.Б. и М.О.В.. Таким образом, судом при разрешении спора не был применен закон, подлежащий применению, неверно истолкован закон, неправильно и неполно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем решение суда подлежит отмене.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду ст. 4 ч. 3 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Поскольку допущенные судом первой инстанции нарушения не могут быть устранены судом кассационной инстанции, то судебная коллегия считает необходимым направить дело на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, правильно определить нормы материального права, подлежащие применению в возникших правоотношениях, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, и постановить решение в соответствии с представленными сторонами доказательствами и требованиями закона.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

Решение Дмитровского городского суда Московской области от 27 ноября 2008 года отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.