Определение Московского областного суда от 3 марта 2009 г. по делу N 33-3606 Решение суда в части исковых требований о признании преимущественного права на получение в собственность спорных квартир подлежит отмене, поскольку граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством (извлечение)

Определение Московского областного суда
от 3 марта 2009 г.
(извлечение)

Дело N 33-3606

Истец Б.Н.П. обратился в суд с иском и просит суд обязать ответчика - ООО "ЮСТ-3" произвести государственную регистрацию, заключенных между истцом и ответчиком, договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома на квартиры NN 217, 119, 220, 221 дома N 24 пятый мкр. г. Дмитрова, ссылаясь на то, что указанные договоры были заключены между сторонами 27 июля 2007 года, истец выполнил свои обязательства по данным договорам, т.к. произвел оплату полной инвестиционной стоимости указанных квартир. От государственной регистрации заключенных договоров долевого участия в инвестиционном строительстве ответчик уклоняется.

Истец К.И.Н. первоначально обратился в суд с иском, в котором просил суд признать за ним право участника долевого строительства квартир N 436 и N 435 дома N 24 пятый мкр. г. Дмитрова Московской области, ссылаясь на то, что 3 апреля 2008 года между ним и ответчиком - ООО "ЮСТ-3" были заключены предварительные договора купли-продажи указанных квартир. Фактически между сторонами имел место договор долевого участия в строительстве, предусматривающий осуществление строительства многоквартирного жилого дома и по окончании строительства передачу отдельных квартир в собственность участнику долевого строительства. Истец выполнил свои обязательства по договорам выплатил ООО "ЮСТ-3" всю сумму платежа участника долевого строительства, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам.

В ходе дела, дополнив и изменив исковые требования, К.И.Н. просит суд признать за ним имущественное право участника долевого строительства на получение в собственность следующих объектов долевого строительства (квартир) в доме - новостройке по адресу: Московская область, г. Дмитров, 5-й микрорайон, позиция (строительный номер) N 24, указанных в исковом заявлении.

К.И.Н. просит суд обязать застройщика - ООО "ЮСТ-3" заключить с ним договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома на вышеуказанные объекты долевого строительства (квартиры) по адресу: Московская область, город Дмитров, 5-й микрорайон, позиция (строительный номер) N 24, в соответствии с направленной ответчику офертой на заключение договоров, а также просит признать подлежащим государственной регистрации имущественное право К.И.Н. на получение в собственность вышеуказанных объектов долевого строительства (квартир) на основании судебного решения;

признать недействительными, мнимыми, сделками договоры (без номеров) от 05.05.2008 года долевого участия в строительстве многоквартирного дома между ООО "ЮСТ-3" и индивидуальным предпринимателем Б.О.А. по поводу объектов долевого строительства - квартир с условными строительными номерами N 435, N 436 и N 320..

Соответчик Б.О.А индивидуальный предприниматель (привлеченная судом к участию в деле) иск К.И.Н. не признала и предъявила встречный иск к К.И.Н. и ООО "ЮСТ-3" о признании за ней преимущественного права на получение в собственность указанных квартир N 320, 435 и N 436.

Представитель ответчика - ООО "ЮСТ-3" в судебном заседании иск Б.Н.П. признал в полном объеме. Исковые требования К-ва не признал, пояснив, что фактически денежных средств К.И.Н. в кассу не внес. Исковые требования Б.О.А. признал.

Представитель 3-их лиц - УФРС по Московской области и Администрации муниципального района не явились.

Решением Дмитровского городского суда Московской области от 24 декабря 2008 года исковые требования Б.Н.П. и Б.О.А. удовлетворены. В удовлетворении исковых требований К.И.Н. отказано.

С решением суда не согласился К-ов и подал кассационную жалобу, в которой просит, решение суда в части удовлетворения исковых требований Б-ой и в части полного отказа в удовлетворении его исковых требований, отменить как незаконное.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему:

Удовлетворяя исковые требования Б.Н.П. и признавая заключенные им договора подлежащими государственной регистрации суд обоснованно исходил из законности заявленных им требований о признании за ним права участника долевого строительства и обязывании застройщика произвести государственную регистрацию договоров долевого участия в строительстве, поскольку между истцом Б.Н.П. и ООО "ЮСТ- 3" 27 июля 2007 года были заключены договоры N 217, 219, 220, 221 долевого участия в строительстве многоквартирного дома, которые соответствуют всем требованиям, предусмотренным ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов..., содержат предусмотренное законом обязательство застройщика зарегистрировать договора в установленном законом порядке, истцом произведена полная оплата стоимости указанных квартир, что не оспаривается ООО "ЮСТ-3", ответчик в течении длительного времени уклоняется от произведения государственной регистрации указанных договоров, а также того, что в судебном заседании представитель ООО "ЮСТ-3" признавал исковые требования Б-ва.

Судом установлено, что 3 апреля 2008 года между истцом К.И.Н. и ответчиком ООО "ЮСТ-3" были заключены предварительные договоры купли-продажи квартир N 120, 131, 132, 136, 137, 141, 142, 147, 181, 320, 435 и N 436, в соответствии с которыми ответчик ООО "ЮСТ-3" обязался в будущем, т.е. в течение одного месяца с момента государственной регистрации права собственности продавца на указанные квартиры, заключить с покупателем договоры купли-продажи указанных квартир.

Разрешая спор суд правильно отказал в удовлетворении иска К.И.Н. о признании недействительными договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 5 мая 2008 года, заключенных между ООО "ЮСТ-3" и Б.О.А. , в связи с мнимостью, поскольку представленными в дело доказательствами установлено, что с Б.О.А. раньше, чем с К.И.Н. в установленном законом порядке было заключено соглашение об ее участии в инвестиционном строительстве указанных спорных квартир. В связи с этим, согласно ст. 398 ГК РФ, если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше. В материалах дела имеется предварительный договор участия в долевом строительстве квартир N 435, 436, 320 в жилом доме N 24 пятого мкр. г. Дмитрова, заключенный 09 февраля 2007 года. К указанному договору представлены два платежных поручения от 12.07.2007 г. и от 08.09.2007 г. о перечислении на расчетный счет ООО "ЮСТ-3" указанной в договоре суммы. 05 мая 2008 года между Б.О.А. и ООО "ЮСТ-3" были заключены договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома на указанные квартиры. Представитель ответчика ООО "ЮСТЬ-3" в судебном заседании признал исковые требования и пояснил, что указанные договора представлены в УФРС для госрегистрации.

В части требований К-ва в отношении квартиры N 452 указанного жилого дома им не представлено в суд никаких доказательств того, что в отношении строительства указанной квартиры истец состоит с ООО "ЮСТ-3" в договорных отношениях. Представленный К-вым предварительный договор купли-продажи указанной квартиры был заключен между ООО "ЮСТ-3" и Т.А.В.. К-ов, заявляя исковые требования обязать ответчика заключить с ним договоры участия в долевом строительстве, требований о расторжении заключенных с ним предварительных договоров купли-продажи указанных квартир или признании их недействительными не заявляет. Представитель ответчика ООО "ЮСТ-3" подтвердил факт заключения указанных договоров.

Поскольку, заключенные между К-вым и ООО "ЮСТ-3" предварительные договора купли-продажи никем не оспариваются и срок действия по ним не истек, следовательно, по ним сохраняются права и обязанности сторон и суд, учитывая положения ст. 421 ГК РФ, обосновано пришел к выводу о том, что требования К-ва о понуждении ответчика заключить с ним договоры участия в долевом строительстве являются необоснованными и отказал в их удовлетворении.

При этом, суд учитывал, что в случае нарушения ответчиком своих обязательств по указанным договорам, у К.И.Н. сохраняется право на обращение в суд с соответствующими исками о защите своих имущественных прав покупателя.

Данные выводы суда являются правильными, основанными на материалах дела и нормах материального права.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части исковых требований Б-ой.

В соответствии со ст. 454 п. 4 ГК РФ имущественные права участника долевого строительства могут быть объектом купли-продажи.

Разрешая спор суд признал за Б-вой преимущественное право на получение квартир в собственность после сдачи жилого дома в эксплуатацию.

ФЗ РФ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." в редакции от 01.01.2007 г. связывает возникновение имущественного права участника долевого строительства с заключением договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Однако, как следует из материалов дела с Б.О.А. были заключены ООО "ЮСТ-3" предварительные договора участия в долевом строительстве квартир в соответствии с которыми ответчик ООО "ЮСТ-3" обязался в будущем, т.е. в течение одного месяца с момента государственной регистрации права собственности на указанные квартиры, заключить с покупателем договоры купли-продажи квартир.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

При таких обстоятельствах решение суда в части исковых требований Б-ой следует отменить и постановить новое, которым в удовлетворении исковых требований Б.О.А. о признании преимущественного права отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

Решение Дмитровского городского суда Московской области от 24 декабря 2008 года в части исковых требований Б.О.А. отменить и в отмененной части постановить новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Б.О.А. к ООО "ЮСТ-3" и К.И.Н. о признании преимущественного права на получения в собственность квартир отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.