Определение Московского областного суда от 25 августа 2009 г. по делу N 33-15600 Решение суда подлежит отмене, поскольку суд определяя объем работ по устранению строительных дефектов выполненных работ не выяснил, являются ли установленные дефекты существенными, без устранения, которых невозможно использовать приобретенное имущество по целевому назначению. Суд не принял во внимание, что выполненные работы являются улучшением дома, а не является устранением дефектов. Кроме того, суд не конкретизировал по каждой позиции взысканную сумму (извлечение)

Определение Московского областного суда
от 25 августа 2009 г.
(извлечение)

Дело N 33-15600

29.10.2005 года А.М.В. купила у П.О.А. земельный участок площадью 958 кв. м и размещенный на нем незавершенный строительством жилой дом по адресу: Владимирская область, Александровский район, г. Струнино, ул. Молодежная, д. 11 (л.д. 43-45 т. 1). Согласно условиям договора А.М.В. приобрела у П.О.А. указанные земельный участок и незавершенный строительством жилой дом за 1.213.800 рублей, из которых 1.148.569 рублей 78 копеек было уплачено ею за дом.

А.М.В. обратилась в суд с иском к П.О.А., в котором просила взыскать с ответчицы в свою пользу 501.424 рублей в счет возмещения понесенных ею расходов на устранение недостатков незавершенного строительством дома.

В обоснование иска указывала на то, что дом при покупке требовал частичной внутренней отделки: не была обшита изнутри одна из стен дома, не был настелен линолеум на доски пола, отсутствовало отопление, электрическая проводка, не была подведена вода, цоколь здания не был оштукатурен. Дом перед покупкой несколько раз осматривался истицей, однако визуально каких-либо недостатков в строительстве дома она не увидела. Однако с наступлением холодов зимой 2005-2006 года проживание в доме стало не возможным. В доме стали промерзать полы, обледенели стены, температура в доме не поднималась выше 0 С°. В январе 2006 года истица обратилась к П.О.А. с просьбой об устранении недостатков строительства, но получила отказ и была вынуждена провести экспертизу по оценке стоимости ремонтных и отделочных работ по устранению дефектов, возникших в результате некачественного строительства дома. Экспертиза была проведена ООО "Агентство Эксимер". На основании проведенной экспертизы был составлен отчет, в соответствии с которым установлено, что в доме имеются многочисленные недостатки, в результате допущенных дефектов в строительстве дом не приспособлен для проживания из-за многочисленных нарушений требований нормативных документов. В частности, во всех помещениях дома потрескалась обшивка стен и потолков из деревянной вагонки, образовались щели между отдельными досками вагонки размером до 10 мм, из щелей обшивки стен, потолка и пола помещений снаружи проникает холодный воздух, температура в помещениях на момент осмотра по состоянию на 21.01.2006 г., несмотря на наличие газового отопления в доме, составляла менее 10 градусов, стены подвала, наружная стена в районе лестницы в коридоре и прихожей первого этажа промерзли, покрыты льдом, плита перекрытия потолка в подвале повреждена, оголена арматура, ослаблена ее несущая нижняя часть. При осмотре состояния внутреннего утепления свеса крыши установлено, что утеплитель уложен по всей поверхности, но не закреплен, в результате через щели размером до 10 см поступает холодный воздух. По всей поверхности пола чердака в качестве утеплителя использованы опилки, что является нарушением требования пожарной безопасности. Скаты крыши, фронтоны изнутри не утеплены, имеются повсеместные сквозные щели. При осмотре со стороны подвала конструкции пола первого этажа установлено отсутствие теплоизоляции пола, доски чернового пола не закреплены, между ними имеются щели и зазоры. Согласно заключению ООО "Агентство Эксимер" стоимость строительных и отделочных работ, требуемых для исправления дефектов и недоделок, допущенных при строительстве, составила 125.390 рублей. Пояснили, что в период с лета 2006 года по лето 2007 года истицей были произведены неотделимые улучшения в доме: отштукатурен подвал, выполнена гидроизоляция подвала, скобами скреплены брусья, из которых построены стены дома, внешние стены дома утеплены, обложены кирпичом, крыша покрыта металлочерепицей, с нее снят шифер и заменена обрешетка, утеплены фронтоны, веранда, цоколь дома обложен плиткой, переделаны ступеньки, сделана отмостка вокруг дома. Истица просит суд взыскать с ответчицы в порядке возмещения расходов на устранение недостатков, возникших в результате некачественного строительства незавершенного строительством жилого дом, 501424 рубля, стоимость оценочных работ, проведенных ООО "Эксимер" в размере 16000 рублей, расходы по проведению строительно-технической экспертизы в сумме 48000 рублей, государственную пошлину в размере 7414 рублей.

П.О.А. и ее представитель по доверенности Б.А.В., в судебном заседании иск не признали и пояснили, что 29.10.2005 года между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка с незавершенным строительством домом, подписан передаточный акт. До заключения договора купли-продажи истица осматривала дом несколько раз, имела возможность осмотреть все помещения, ей был предоставлен доступ ко всем частям дома. Полагают, что вины П.О.А. в допущенных недостатках при строительстве дома нет, причиной недостатков считали неправильную эксплуатацию дома. Пояснили, что ответчица продавала незавершенный строительством дом для сезонного проживания, а требования, предъявляемые истицей к качеству строительства, относятся к требованиям, предъявляемым к жилому дому. Считали, что исковые требования А.М.В. не подлежат удовлетворению, поскольку она просит взыскать с ответчицы компенсацию за работы, которые проводила для дальнейшего улучшения и обустройства дома. Ответчица П.О.А. впоследствии в судебное заседание не являлась. Ее интересы в суде, представлял по доверенности Б.А.В., который также пояснил, что реконструкция дома, проведенная истицей, является не устранением дефектов, а улучшением дома, необходимости в котором не было, в связи с чем понесенные истицей расходы не подлежат возмещению. Считал не подлежащими возмещению расходы А.М.В. на утепление мансарды второго этажа, так как по техническому паспорту она продавалась холодной.

Решением суда иск удовлетворен частично.

В кассационной жалобе П-вич просит об отмене решения суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд взыскал в пользу А.М.В. расходы на устранение недостатков дома в размере 278 198 рублей 75 коп. При этом суд исходил из того, что дом, приобретенный истец по договору купли-продажи у П-вич имеет дефекты выполненных работ незавершенного строительством дома, которые являются скрытыми дефектами, которые не могли быть установлены путем визуального осмотра при покупке дома и не были оговорены сторонами.

Суд определяя объем работ по устранению строительных дефектов выполненных работ не выяснил, являются ли установленные дефекты существенными, без устранения, которых невозможно использовать приобретенное имущество по целевому назначению.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара, (ст. 475 ГК РФ).

Согласно ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Из представленных материалов усматривается, что для подтверждения своих доводов истицей представлено экспертное заключение ООО "Агентство Эксимер" из которого следует, что для устранения недостатков необходимо 125 390 рублей.

Для разрешения спора судом проведена строительно-техническая экспертиза, из которой следует, что для устранения недостатков необходимо 501 424 рубля. При этом стоимость проведенных истицей работ в доме составляет 979 929 рублей.

При определении размера суммы, подлежащей взысканию в 278 198 рублей, суд взял за основу смету, составленную экспертом С.В.В. (ООО "Эксимер"), и учел, что часть работ уже выполнены истицей. К данным работам относятся работы по утеплению стен дома, включающие демонтаж сайдинга, кладку облицовочного кирпича с привязкой, укладку утеплителя, антисептирование стен, связывание бруса скобами, выравнивание стен наружной стороны и работы по утеплению крыши: укладка утеплителя, подшивка карнизов, демонтаж сайдинга на фронтонах, обшивка фронтонов блок-хаусом, также судом включены работы по демонтажу шифера в размере 22 435 рублей, в связи с заменой шифера на металлочерепицу.

При определении суммы, подлежащей взысканию, суд указал, что теплоизоляция дома была выполнена ненадлежащим образом, однако суд хотя и указал, что данные работы относятся к устранению дефектов в строительстве дома, однако не принял во внимание, что работы по облицовке дома кирпичом, замене шифера на металлочерепицу, замене сайдинга на фронтонах на обшивку из блок-хаусов являются улучшением дома. Не подтверждена достоверными доказательствами необходимость замены шифера и возможность повторного использования сайдинга, замененного на фронтонах и для облицовки дома. В экспертном заключении эксперт указывает, что имелось и другое проектное решение по утеплению наружных стен и подвала.

В кассационной жалобе П.О.А. указывает на то, что взысканные расходы по утеплению пристройки лит "а" (веранды) также привело к улучшению дома, и не является устранением дефектов, поскольку пристройка согласно технического паспорта на момент продажи являлась холодной. Кроме того, суд не конкретизировал по каждой позиции взысканную сумму.

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку устранить допущенные судом недостатки в заседание судебной коллегии невозможно.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 56 ГПК РФ определить, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне подлежит их доказывать, вынести эти обстоятельства на обсуждение сторон, и в зависимости от установленного разрешить спор, постановив решение, основанное на материалах дела и требованиях норм как материального, так и процессуального права.

Руководствуясь ст. 361, 199 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

Решение Сергиево-Посадского городского суда от 29 июня 2009 года отменить, дело направить в суд для нового рассмотрения.