Определение Московского областного суда от 17 сентября 2009 г. по делу N 33-16866 Решение суда подлежит отмене, поскольку суд пришел к ошибочному выводу о наличии между сторонами правоотношений, возникающих только из договора аренды, в связи с чем юридически значимых для дела обстоятельств не установил и разрешил спор с неправильным применением норм материального права (извлечение)

Определение Московского областного суда
от 17 сентября 2009 г.
(извлечение)

Дело N 33-16866

Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании договора аренды недействительным, и выселении из квартиры N 82, расположенной по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, п. Киевский, д. 25.

В обосновании искового заявлениям представитель истца пояснил, что ООО "ПМК-1" является собственником указанной квартиры. Между истцом и ответчиком в 1998 году заключен договор аренды квартиры сроком на 5 лет. Представитель истца считает, что данный договор должен быть признан недействительным ввиду того, что договор аренды не прошел государственную регистрацию, и в договоре аренды не указана выкупная цена квартиры.

В свою очередь ответчик предъявил встречные требования, просил суд признать право собственности на спорную квартиру и прекратить право собственности ООО "ПМК-1" на жилое помещение. В обоснование встречного иска Л. указал на то, что являлся работником ООО "ПМК-1", между сторонами был заключен договор аренды на пять лет. По условиям договора квартира должна перейти в собственность ответчика, если он внес всю причитающуюся арендную плату со стоимости сданной на срок квартиры. Ответчик всю арендную плату по договору аренды внес и полагает, что его требования подлежат удовлетворению.

В судебном заседании прокурор согласился с первоначальным иском, полагал, что для удовлетворения встречного иска оснований не имеется.

Решением Наро-Фоминского городского суда Московской области от 10 июня 2009 года исковые требования ООО "ПМК -1" были удовлетворены, в иске Л. отказано в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, Л. в кассационной жалобе просит его отменить как незаконное и необоснованное.

Наро-Фоминский городской прокурор в кассационном представлении также просит об отмене решения суда как незаконного.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и кассационного представления, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Удовлетворяя основной и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд пришел к выводу, что заключенный между истцом и ответчиком договор аренды квартиры является недействительным, право собственности на занимаемую Л. квартиру не может быть признано в силу недействительности договора аренды квартиры, в связи с чем у него отсутствуют законные основания для проживания в арендованном помещении, и поэтому выселил ответчика из данного помещения.

Между тем с обоснованностью и законностью выводов суда согласиться нельзя.

В силу п. 3 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Из материалов дела усматривается, что 02.11.1998 года между ООО "Передвижная механизированная колонна - 1" и Л. был заключен договор аренды жилого помещения - квартиры по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, пос. Киевский, д. 25, кв. 82, принадлежащей истцу на праве собственности.

По условиям заключенного договора, собственник жилого помещения - истец, передал ответчику на определенный срок квартиру для проживания ответчика и членов его семьи за установленную ежемесячную плату, которую ответчик обязан вносить ежемесячно, а в случае внесения всей причитающейся арендной платы со стоимости сданной квартиры, квартира переходит в собственность ответчика.

Таким образом, спорный договор является смешанным договором и условия его содержат как элементы договора найма жилого помещения, так и элементы договора аренды с правом выкупа арендованного имущества арендатором.

В этой связи, при разрешении настоящего спора, суду следовало учесть требование п. 3 ст. 421 ГК РФ и руководствоваться не только нормами материального права, регулирующего правоотношения, возникающие из договора аренды, но и нормами Главы 35 ГК РФ, регулирующими правоотношения, возникающие из договора найма жилого помещения в соответствующей части спорного договора.

Это обстоятельство оставлено судом без правовой оценки и суд, разрешая спор, пришел к ошибочному выводу о наличии между сторонами правоотношений, возникающих только из договора аренды, в связи с чем юридически значимых для дела обстоятельств не установил и разрешил спор с неправильным применением норм материального права.

Так, в частности, при разрешении вопроса о выселении ответчика из жилого помещения в связи с истечением срока действия спорного договора, суду следовало учесть положение ст. 684 ГК РФ, определяющей условия, при которых договор найма жилого помещения продлевается с нанимателем на новый срок, выяснить, имелись ли обстоятельства, свидетельствующие о намерении собственника жилого помещения прекратить договор с ответчиком, или действия сторон свидетельствуют о фактическом продлении договора найма жилого помещения.

Кроме того, разрешая иск в части признания договора аренды недействительным из-за отсутствия государственной регистрации спорного договора и недостижения между сторонами соглашения о выкупной цене арендованного имущества, а также встречные требования о признании права собственности на квартиру, суд сделал неверный вывод о ничтожности заключенного договора.

Так, в силу п. 1 ст. 165 ГК РФ, несоблюдение нотариальной формы сделки и требования о государственной регистрации такой сделки влечет недействительность сделки, такая сделка считается ничтожной.

Между тем, в соответствии с правилами ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества не требует обязательного нотариального удостоверения, но подлежит государственной регистрации.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу указанных норм, отсутствие государственной регистрации договора, для которого законом не предусмотрена обязательная нотариальная форма, не влечет ничтожность такого договора, а может влиять на признание договора незаключенным при условии, что предъявлены соответствующие исковые требования о признании этого договора незаключенным и другая сторона не заявляет о понуждении к государственной регистрации такого договора по правилам п. 3 ст. 165 ГК РФ.

В этой связи суду следовало сделать вывод о наличии правовых оснований для признания спорного договора недействительным с учетом указанных обстоятельств.

Кроме того, из представленного договора усматривается, что п. 2.2 спорного договора содержит обязанность арендатора в установленные договором сроки вносить арендную плату, п.п. 4.1, 4.2 содержат условия о размере арендных платежей и порядок оплаты.

В дело также представлена справка об отсутствии задолженности у ответчика по оплате арендной платы за проживание (л.д. 72).

При таких обстоятельствах, суду следовало дать правовой анализ условиям заключенного договора в целом, установить, какие обязательные платежи по договору должен был вносить ответчик, и выяснить, выплачивалась ли Л. арендная плата в счет приобретения квартиры в собственность или он вносил плату только за пользование жилым помещением.

Кроме того, при исследовании вопроса о наличии между сторонами соглашения о выкупной цене квартиры, суду первоначально следовало дать правовую оценку п. 5.4 спорного договора, который предусматривает, что квартира переходит в собственность арендатора если он внес всю причитающуюся ему арендную плату со стоимости сданной на срок квартиры.

При этом суду следовало учесть, что в силу п. 3 ст. 609 ГК РФ, договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Таким образом, поскольку неправильное определение правовой природы заключенного между сторонами договора повлекло неправильное установление судом юридически значимых для разрешения возникшего спора обстоятельств, выводы суда нельзя признать законными и обоснованными, решение подлежит отмене, а дело направлению в суд первой инстанции, так как ошибки суда не могут быть исправлены судом кассационной инстанции.

При новом рассмотрении дела, суду следует правильно определить правовую природу договора, заключенного между сторонами, дать юридическую оценку буквальным условиям этого договора с учетом положений Главы 34 и Главы 35 ГК РФ, установить в полном объеме права и обязанности, возникающие у сторон в соответствии с заключенным им договором, и, в зависимости от установленного, разрешить заявленные требования по существу с правильным применением норм материального права, регулирующего возникшие между сторонами правоотношения.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

Решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от 10 июня 2009 отменить, дело направить в тот же суд на новое рассмотрение.