Приложение. Разъяснения (рекомендации) о мерах по мобилизации дополнительных налоговых доходов за счет взимания земельного налога в отношении земельных участков, права на которые переходят при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

Приложение
к письму УФНС России
по Московской области
от 27 июля 2011 г. N 19-27/39599@

Разъяснения (рекомендации)
о мерах по мобилизации дополнительных налоговых доходов за счет взимания земельного налога в отношении земельных участков, права на которые переходят при переходе права собственности на здание, строение, сооружение(1)

При рассмотрении вопроса, касающегося администрирования земельного налога (далее - налог) в отношении земельных участков, права на которые переходят при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, целесообразно учитывать следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Исходя из положений статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При этом:

- в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом;

- в случае, когда продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость (недвижимость расположена на чужом земельном участке), продажа такой недвижимости допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В целях применения перечисленных положений законодательства в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснялось следующее.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Учитывая, что соответствующее право на земельный участок при продаже расположенной на нем недвижимости возникает у покупателя одновременно с переходом к нему права на такую недвижимость (причем момент перехода права на земельный участок не связывается ЗК РФ с обязательной государственной регистрацией возникновения такого права на земельный участок у покупателя недвижимости) в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.10.2003 N 7644/03 отмечалось следующее.

Организация, будучи собственником зданий и сооружений, находящихся на чужом земельном участке, не уплачивала налог и не представляла налоговую декларацию (не имея при этом оформленных надлежащим образом прав на землю). Между тем отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, не может служить основанием для освобождения его от уплаты земельного налога. Аналогичная позиция, основанная на нормах статьи 35 ЗК РФ, изложена в письмах Минфина России от 07.02.2005 N 03-06-02-04/08, от 11.01.2006 N 21-4-04/2, от 13.02.2006 N 03-06-02-04/19.

В письме Минфина России от 21.01.2005 N 03-06-02-02/03 обращалось внимание на то, что в соответствии с пунктом 4 статьи 8 Федерального закона от 29.11.2004 N 141-ФЗ в случае отсутствия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информации о существующих правах на земельные участки налогоплательщики по земельному налогу определяются на основании государственных актов, свидетельств и других документов, удостоверяющих права на землю и выданных физическим или юридическим лицам до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), которые в соответствии с законодательством имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо на основании актов, изданных органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством, действующим в месте издания таких актов на момент их издания, о предоставлении земельных участков.

Кроме того, Минфином России по вопросу об основаниях уплаты налога в отношении земельных участков, предоставленных после введения в действие Закона N 122-ФЗ, на основании актов, изданных органами государственной власти или органами местного самоуправления, права на которые не зарегистрированы в соответствии с Законом N 122-ФЗ, разъяснялось, что по мнению Минфина России, факт отсутствия государственной регистрации соответствующих прав на земельный участок не является основанием для освобождения налогоплательщика от уплаты земельного налога.

Государственная регистрация соответствующих прав на объекты недвижимого имущества является обязательной, но носит заявительный характер, в связи с чем, если вышеуказанные земельные участки, права на которые длительное время не регистрируются в соответствии с законодательством, по мнению Минфина России, должны подлежать налогообложению налогом, поскольку такие факты в соответствии с действующим законодательством должны рассматриваться как уклонение от налогообложения.

В этой связи, Минфином России сообщалось о том, что при установлении фактов неуплаты налога в связи с уклонением от государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества при проведении контрольных мероприятий налоговым органам следует привлекать таких лиц к уплате налога и применять предусмотренные статьей 122 НК РФ меры ответственности при совершении умышленного налогового правонарушения, а также сообщать в органы, принявшие решение о предоставлении земельных участков после введения в действие Закона N 122-ФЗ, о несоблюдении лицами, которым переданы эти земельные участки, требований Закона N 122-ФЗ (письмо Минфина России от 29.12.2007 N 03-05-05-02/82). Кроме того, при рассмотрении вопроса о налогообложении объектов недвижимости, в отношении которых не проведена государственная регистрация соответствующих прав, следует учитывать Решение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.10.2007 N 8464/07.

В связи с изложенным также обращаем внимание:

- на положения подпункта 7 пункта 1 статьи 31 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), в соответствии с которыми налоговые органы вправе определять суммы налогов, подлежащие уплате налогоплательщиками в бюджетную систему Российской Федерации, расчетным путем на основании имеющейся у них информации о налогоплательщике, а также данных об иных аналогичных налогоплательщиках в случаях отказа налогоплательщика допустить должностных лиц налогового органа к осмотру территорий, используемых налогоплательщиком для извлечения дохода либо связанных с содержанием объектов налогообложения, непредставления в течение более двух месяцев налоговому органу необходимых для расчета налогов документов, отсутствия учета объектов налогообложения или ведения учета с нарушением установленного порядка, приведшего к невозможности исчислить налоги;

- на Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 301-О (в части, касающейся полномочий налоговых органов по реализации вышеуказанных положений Кодекса).

Территориальным налоговым органам УФНС России по Московской области поручается:

1. провести совещания межведомственных комиссий по мобилизации дополнительных налоговых доходов с приглашением представителей муниципальных органов, уполномоченных принимать решения по вопросам управления земельными ресурсами, а также должностных лиц территориальных отделов Управления Росреестра по Московской области, уполномоченных на осуществление мероприятий госземконтроля, по вопросам, касающимся вовлечения в число налогооблагаемых объектов земельных участков, вещные права на которые перешли в связи с отчуждением зданий, строений, сооружений, но не зарегистрированы в порядке, установленном Законом N 122-ФЗ;

2. в рамках указанной деятельности, в т.ч. на основе информации органов, осуществляющих госземконтроль, а также информации о плательщиках налога на имущество организаций (в отношении объектов капитального строительства), необходимо выявить соответствующие земельные участки и их пользователей и принять меры, предусмотренные законодательством для вовлечения указанных земельных участков в число налогооблагаемых объектов;

3. об исполнении настоящего поручения представить отчет (с указанием количества земельных участков, в отношении которых приняты меры для администрирования налога) в отдел имущественных налогов УФНС России по Московской области в срок не позднее 22.08.2011 (по Lotus Notes Жукевич Елене Константиновне), а также в дальнейшем использовать соответствующие меры налогового администрирования на постоянной основе;

4. установить надлежащий административный контроль за исполнением настоящего поручения.

______________________________

(1) Настоящие рекомендации направлены на оказание практической помощи территориальным налоговым органам Управления, имеют сугубо информационно-справочный характер, не содержат новых правовых норм и официальных (общеобязательных) разъяснений законодательства и не могут рассматриваться препятствующими непосредственному применению положений нормативных правовых актов Российской Федерации.