Определение Московского областного суда от 19 мая 2009 г. по делу N 33-7119 (ключевые темы: инвестиционный контракт - признание права собственности - капитальные вложения - инвестиции - договор участия в долевом строительстве)

Определение Московского областного суда
от 19 мая 2009 г.

Дело N 33-7119

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Анцифировой Г.П.,

судей Ризиной А.Н., Люльчевой Д.И.,

рассмотрев в судебном заседании от 19 мая 2009 года кассационную жалобу Гуськова Андрея Юрьевича на решение Химкинского городского суда Московской области от 11 марта 2009 года, постановленного по делу по иску Гуськова Андрея Юрьевича к ЗАО "Первая Ипотечная Компания-Регион" о признании ранее привлеченным соинвестором, обязании заключить договор участия в долевом строительстве с возмещением Гуськовым А.Ю. в пользу ЗАО "Первая Ипотечная Компания-Регион" разницы в площадях помещений вспомогательного использования, признании права собственности на квартиры, обязании ЗАО "Первичная Ипотечная Компания-Регион" передать Гуськову А.Ю. в фактическое пользование по актам приема-передачи квартиры, заслушав доклад судьи Ризиной А.Н.,

объяснения представителя Гуськова А.Ю. - Чорна О.И., представителя ЗАО "Первая Ипотечная Компания-Регион" - Хурцидзе Ю.Г., представителя ООО "Принт. Капитал" - Карцевой М.Н., установила:

Гуськов А.Ю., уточнив в порядке ст. 39 ГПК РФ первоначально заявленные требования, обратилось в суд с иском к ЗАО "Первая Ипотечная Компания-Регион" о признании ранее привлеченным соинвестором, обязании заключить договор участия в долевом строительстве с возмещением Гуськовым А.Ю. в пользу ЗАО "Первая Ипотечная Компания-Регион" разницы в площадях помещений вспомогательного использования, признании права собственности на квартиры, обязании ЗАО "Первичная Ипотечная Компания-Регион" передать Гуськову А.Ю. в фактическое пользование по актам приема-передачи квартиры.

Свои требования истец мотивировал тем, что 31.03.2003 между ним и ООО "Принт. Капитал" был заключен договор об инвестировании финансовых средств в строительство жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон "Левобережный", ул. Совхозная, дом "Принт-1", по условиям которого, он инвестирует денежные средства в строительство жилого дома, а инвестор обязуется после приемки этого дома в эксплуатацию передать в собственность истца две трехкомнатные квартиры проектной площадью 90,71 кв. м каждая, расположенные на 11 и 12 этажах с условным номером на этажах 10. Свои обязательства по данному договору истец выполнил в полном объеме. Указал, что ООО "Принт. Капитал" утратило право на строительство дома "Принт-1". ЗАО "ПИК-Регион" является застройщиком вышеуказанного жилого дома в соответствии с инвестиционным контрактом N ПИК-Р/10/6 от 06.07.2006. Данным контрактом установлено понятие "Ранее привлеченный соинвестор", однако он не прошел учетную регистрацию. В соответствии с условиями указанного инвестиционного контракта, ответчик заключает с ранее привлеченными соинвесторами договора участия в долевом строительстве. Приемка дома в эксплуатацию была осуществлена в 2006 году, акт приемочной комиссии был утвержден Постановлением Главы Администрации г.о. Химки, после приемки дому присвоен адрес: Московская область, г. Химки, микрорайон Левобережный, ул. Совхозная, д. 3. Просил суд признать его ранее привлеченным соинвестором в соответствии с инвестиционным контрактом ПИК-Р/10/6 от 06.07.2006, обязать ЗАО "ПИК-Регион" заключить с ним договор участия в долевом строительстве на условиях, предусмотренных п. 2.2 указанного инвестиционного контракта, с возмещением им в пользу ответчика разницы в площадях помещений вспомогательного использования в следующих размерах: за квартиру, расположенную по адресу: Московская область, г.о. Химки, микрорайон Левобережный, ул. Совхозная, д. 3, кв. 90 - 21 535 рублей 92 копейки, за квартиру, расположенную по адресу: Московская область, г.о. Химки, микрорайон Левобережный, ул. Совхозная, д. 3, кв. 100 - 19 371 рубль 51 копейка, признать за ним право собственности вышеуказанные квартиры, а также обязать ответчика передать ему в фактическое пользование по актам приема-передачи данные жилые помещения.

Представитель ответчика - ЗАО "Первая Ипотечная Компания-Регион", иск не признал, пояснив, что Гуськов А.Ю. не является стороной инвестиционного контракта N ПИК-Р/10/06, среди ранее привлеченных соинвесторов не значится, и ЗАО "ПИК-Регион" не имеет с ним никаких договорных отношений.

Третье лицо - ООО "Принт. Капитал" в лице уполномоченного доверенностью представителя не возражал против удовлетворения заявленного иска.

Третье лицо - Администрация г.о. Химки Московской области оставила разрешение возникшего спора на усмотрение суда. Представитель администрации пояснил, что Гуськов А.Ю. никаких документов на учетную регистрацию в Администрацию г.о. Химки не представлял.

Третье лицо - УФРС по Московской области в судебное заседание не явилось.

Суд постановил решение, которым в удовлетворении иска Гуськова А.Ю. отказал.

В кассационной жалобе истец просит об отмене указанного решения.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 31.03.2003 между истцом и ООО "Принт. Капитал" был заключен договор об инвестировании финансовых средств в строительство жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон "Левобережный", ул. Совхозная, дом "Принт-1". По условиям заключенного договора, истец взял на себя обязательства по инвестированию строительства дома, а инвестор обязался построить дом после сдачи которого в эксплуатацию передать в собственность Гуськову А.Ю. две трехкомнатные квартиры проектной площадью 90,71 кв. м каждая, расположенные на 11 и 12 этажах с условным номером на этажах 10. Свои обязательства по данному договору истец выполнил в полном объеме.

Судом первой инстанции установлено, что Гуськовым А.Ю., принятые обязательства по оплате строительства дома по вышеуказанному договору выполнены в полном объеме. Данные обстоятельства подтверждаются совокупностью собранных по делу письменных доказательств.

Также из материалов дела следует, что основанием для заключения договора с Гуськовым А.Ю. явился Инвестиционный контракт N 20/13-2 от 06.09.2002 г., заключенный между Администрацией Химкинского района Московской области и ООО "Принт. Капитал".

Однако, инвестиционный контракт N 20/13-2 по иску Администрации Химкинского района, постановлением Десятого Арбитражного Апелляционного Суда от 10.11.2005 г., оставленным без изменения Постановлением Федерального Арбитражного Суда Московского округа от 15.02.2006 г., был признан незаключенным.

Кроме того, Постановлением Федерального Арбитражного Суда Московской области от 29.05.2006 г., договоры аренды N 181 от 25.12.2001 г., N 170 от 20.11.2000 г., N 285 от 05.11.2003 г., заключенные между Администрацией г.о. Химки Московской области и ООО "Принт. Капитал", были признаны недействительными (ничтожными).

06.07.2006 между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией городского округа Химки, ЗАО "ПИК-Регион", ранее привлеченными соинвесторами и по согласованию с ООО "Гиза XXI ВЕК", ЗАО "Агентство недвижимости "Северное сияние" был заключен инвестиционный контракт N ПИК-Р/10/06 на реализацию социально-инвестиционного проекта застройки микрорайона "Левобережный". В соответствии с п. 2.1. нвестиционного контракта, его предметом является реализация социально-инвестиционного проекта в целях строительства (завершения строительства) и сдачи в эксплуатацию инвестиционных объектов, передачи и оформления прав на них, а также защиты прав и законных интересов ранее привлеченных соинвесторов, в том числе реализации их конституционного права на жилище в соответствии с инвестиционным обременением.

Отказывая истцу в удовлетворении иска о признании права собственности на квартиры, суд исходил из того, что в силу признания судебным решением инвестиционного контракта между Администрацией Химкинского района МО и ООО "Принт. Капитал", незаключенным, такой договор в силу ст. 432 ГК РФ не порождает никаких юридических отношений между сторонами. Поэтому ООО "Принт. Капитал" не могло осуществлять передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капительных вложений и на их результаты физическим лицам и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления.

Также суд, отказывая в иске, указал, на то, что истец не состоял в договорных отношениях с "ПИК-Регион", среди ранее привлеченных инвесторов не значится. При этом суд исходил из условий заключенного контракта, п. 1.9 которого давалось было определено понятие "ранее привлеченный соинвестор". К ранее привлеченному соинвестору стороны применили ряд условий, одним из которых являлось - прохождение учетной регистрации в Администрации в соответствии с Распоряжением Главы Химкинского района от 11.10.2005 г. N 1412-р "О проведении учета договоров о привлечении финансовых средств в строительство многоэтажных жилых домов комплекса "Звезда России".

Однако, данные выводы основаны на неправильном применении норм материального права и противоречат установленным обстоятельствам по делу.

Согласно ст. 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ст. 4 указанного Федерального закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Отказывая истцу в признании права собственности на квартиры, суд не учел, что на момент признания первоначального инвестиционного контракта незаключенным (между Администрацией и ООО "Принт. Капитал", все права, вытекающие из договора, заключенного между истцом и ООО "Принт. Капитал", Гуськову А.Ю. уже были переданы, а обязательства по уплате инвестиционных взносов исполнены.

Следовательно, исходя из положений ст. 128 ГК РФ, на момент заключения инвестиционного контракта N ПИК-Р/10/06 на реализацию социально-инвестиционного проекта застройки микрорайона "Левобережный", Гуськов А.Ю. являлся правообладателем имущественных прав на спорные квартиры.

Статьей ст. 15 вышеуказанного закона установлено, что государство гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности защиту капитальных вложений.

Таким образом, правовым последствием заключения договора между ООО "Принт. Капитал" и Гуськовым А.Ю., является невозможность последующего приобретения имущественных прав на спорные квартиры иным лицом.

Следовательно, права на спорные квартиры не могли возникнуть и у ЗАО "ПИК-Регион". При этом судебная коллегия отмечает, что с позиции ст. 431 ГПК РФ это прямо следует и из условий п. 3.2. инвестиционного контракта. Приведенным пунктом предусмотрено, что по итогам реализации Контракта ЗАО "ПИК-Регион" мог приобрести в собственность только те жилые и нежилые помещения в корпусах А, Б, В, 4, 5, 6, которые не были обременены правами ранее привлеченных соинвестров и не указаны в приложениях N 1 и 2 к Контракту.

Поскольку приложения к Контракту содержали сведения о квартирах тех инвесторов, которые прошли учетную регистрацию, то спорные квартиры являются объектами, обремененными правами Гуськова А.Ю., который с учетом положений абз. 1 ст. 398 ГК РФ, имеет преимущественное право на спорные объекты.

Из материалов дела следует, что дом, в котором находятся спорные квартиры, принят в эксплуатацию с присвоением почтового адреса. Квартиры прошли технический учет.

С учетом изложенного, в силу ст. 6 Федерального Закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности", которой предусмотрены равные права инвесторов на владение, пользование и распоряжение объектами капительных вложений и результатами осуществленных капительных вложений, судебная коллегия, что требования истца о признании за ним права собственности на спорные квартиры являлись обоснованными.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение в части отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на спорные квартиры нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

Поскольку все обстоятельства, имеющие значение по делу судом первой инстанции для разрешения иска Гуськова А.Ю. о признании за ним права собственности на спорные квартиры установлены, судебная коллегия считает в указанной части постановить новое решение об удовлетворении исковых требований истца.

Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с решением суда, которым истцу отказано в удовлетворении остальной части заявленных исковых требований.

Из условий заключенного контракта следует, что он прекращает свое действие в момент сдачи жилого дома в эксплуатацию. Как установлено материалами дела, дом сдан в эксплуатацию в 2006 году. Следовательно, инвестиционный контракт не может распространяться на правоотношения, возникшие после сдачи дома в эксплуатацию. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции верно отметил, что оснований для заключения в принудительном порядке ЗАО "ПИК-Регион" договора с Гуськовым А.Ю., не имеется. Поскольку другие исковые требования истца фактически вытекают из условий инвестиционного контракта, судебная коллегия считает, что они также не могут быть удовлетворены исходя из положений п. 2 ст. 425 ГК РФ. Кроме того, заявленные в данной части исковые требования фактически направлены на признание за истцом права собственности на спорные квартиры, которые подлежат удовлетворению по вышеизложенным основаниям.

Руководствуясь ст.ст. 361, 362 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

Решение Химкинского городского суда Московской области от 11 марта 2009 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Гуськова А.Ю. о признании права собственности на квартиры.

Постановить в указанной части новое решение об удовлетворении исковых требований Гуськова Андрея Юрьевича к ЗАО "Первая Ипотечная Компания-Регион" о признании права собственности на квартиры.

Признать за Гуськовым Андреем Юрьевичем право собственности на жилые помещения:

- трехкомнатную квартиру N 90, расположенную по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон "Левобережный", ул. Совхозная, дом 3;

- трехкомнатную квартиру N 100, расположенную по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон "Левобережный", ул. Совхозная, дом 3.

В остальной части решение Химкинского городского суда Московской области от 11 марта 2009 года оставить без изменения.

Председательствующий судья:

Г.П. Анцифирова

Судьи:

А.Н. Ризина Д.И. Люльчева