Постановление президиума Московского областного суда от 16 марта 2011 г. по делу N 44г-29/11 (ключевые темы: предварительный договор - основной договор - договор купли-продажи - нежилое помещение - ЖКХ)

Постановление президиума Московского областного суда
от 16 марта 2011 г. N 101

Дело N 44г-29/11

Президиум Московского областного суда в составе:

Председательствующего Балабана Ю.И.,

членов президиума Соловьева С.В., Романовского С.В., Николаевой О.В., Овчинниковой Л.А.,

при секретаре Зотовой Н.В.,

рассмотрев по надзорной жалобе ООО "Зеленая Роща-Сервис " дело по иску Камкия О.О. к ООО "Зеленая Роща-Сервис" об обязании заключить договор купли-продажи,

заслушав доклад судьи Московского областного суда Николаевой О.В., объяснения представителей ООО "Зеленая Роща-Сервис" Владимирова В.А., Киричука В.Ф., установил:

Камкия О.О. обратился в суд с иском к ООО "Зеленая Роща-Сервис" об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений второго этажа площадью ... кв. м, являющихся частью здания ЖКХ общей площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ... по цене ... руб.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что 16 июня 2007 г. между сторонами был заключен предварительный договор, по условиям которого истец принял на себя обязательства по оформлению прав собственности ответчика на объект недвижимости, в частности, указанное здание ЖКХ. В свою очередь ответчик по исполнении принятых на себя истцом обязательств обязался передать истцу в собственность помещения второго этажа, общей площадью ... кв. м. Истец Камкия О.О. свои обязательства по предварительному договору выполнил в полном объеме, однако ответчик отказался заключить с ним договор купли-продажи спорного жилого помещения. Неоднократные обращения к ответчику по вопросу заключения основного договора остались без ответа.

ООО "Зеленая Роща-Сервис" исковые требования не признало, ссылаясь на то, что в установленный в предварительном договоре срок ни одна из сторон договора не направила другой стороне предложение заключить основной договор.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 14 апреля 2010 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 27 июля 2010 г., иск удовлетворен.

В надзорной жалобе генеральный директор ООО "Зеленая Роща-Сервис" Киричук В.Ф. просит отменить принятые судебные постановления в связи с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.

Определением судьи Московского областного суда от 16 февраля 2011 года дело по надзорной жалобе ООО "Зеленая Роща-Сервис" передано для рассмотрения по существу в президиум Московского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Как видно из материалов дела, 16 июня 2007 г. между Камкия О.О., М.И.В., ЗАО "Зеленая Роща-Сервис" и КИЗ "Зеленая Роща-1" был заключен предварительный договор, по условиям которого истец Камкия О.О. и М.И.В. приняли на себя обязательство оказать содействие в оформлении права собственности ЗАО "Зеленая Роща-Сервис" на нежилые помещения в здании, общей площадью ... кв. м, расположенном по адресу: ....

Стороны договорились о заключении договора купли-продажи части здания ЖКХ, согласно которому ЗАО "Зеленая Роща-Сервис" обязалось передать в собственность Камкия О.О. и М.И.В. помещения второго этажа, общей площадью ... кв. м, расположенные по указанному выше адресу, по цене, равной ... руб. за один квадратный метр площади.

По условиям договора (п. 3.3) стороны взяли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения не позднее 14 дней с момента государственной регистрации права собственности ЗАО "Зеленая Роща-Сервис" на здание, в котором находятся спорные нежилые помещения.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования, указал на то, что истцом обязательства по предварительному договору были выполнены, 25 декабря 2009 г. была произведена государственная регистрация права собственности ЗАО "Зеленая Роща-Сервис" на нежилые помещения, перечисленные в предварительном договоре, в том числе и здание ЖКХ площадью ... кв. м. Суд исходил из того, что срок действия предварительного договора не истек, поскольку согласно п. 5.1 договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств. Установив, что в соответствии с условиями предварительного договора истцом был направлен в адрес ответчика проект договора купли-продажи, а также тот факт, что основной договор заключен не был, суд пришел к выводу о правомерности заявленных требований.

С такими выводами суда согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Суд при рассмотрении спора исходил из того, что истцом был направлен для заключения проект основного договора купли-продажи, который по своим условиям соответствовал предварительному договору.

Между тем, как указано в надзорной жалобе, из текста проекта основного договора от 27 декабря 2007 г. видно, что в качестве покупателя указан один истец Камкия О.О., в то время как в предварительном договоре покупателей указано двое - Камкия О.О. и М.И.В.

Поскольку Камкия О.О. и М.И.В. имели в равных долях как права, так и обязанности, то в силу ст. 391 ГК РФ замена стороны в договоре и заключение основного договора купли-продажи в качестве покупателя одним истцом Камкия О.О. возможно лишь с согласия второй стороны предварительного договора, то есть ЗАО "Зеленая роща-Сервис". Такого согласия со стороны ответчика получено не было.

Поэтому вывод суда о том, что истцом был предложен ответчику для заключения проект договора от 27 декабря 2007 г., по условиям соответствующий предварительному договору, не отвечает требованиям закона.

На основании п. 5.1 предварительного договора суд сделал вывод о том, что в период обращения истца с иском за защитой своих прав (08 декабря 2009 г.) срок действия предварительного договора не истек.

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Поскольку в тексте предварительного договора срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, указан (14 дней с момента регистрации права собственности) и эта дата установлена - 25 декабря 2007 г., то вывод суда о том, что срок действия предварительного договора не истек до момента предъявления исковых требований в суд, также не основан на законе.

Кроме того, суд, удовлетворяя исковые требования, указал на то, что 27 декабря 2007 г. проект основного договора был получен представителем ответчика ЗАО "Зеленая Роща-Сервис" по доверенности от 01 августа 2007 г. адвокатом А.Н.В. Доверенность была выдана генеральным директором ЗАО "Зеленая Роща-Сервис". По мнению суда, указанная доверенность подтверждает полномочия представителя ответчика, а подпись А.Н.В. от 28 декабря 2007 г. является доказательством получения ответчиком проекта договора.

В надзорной жалобе генеральный директор ЗАО "Зеленая Роща-Сервис" указывает на то, что доверенность от 1 августа 2007 г. была выдана А.Н.В. по просьбе М.И.В. и лишь с полномочиями представлять в суде интересы ЗАО "Зеленая Роща-Сервис" по вопросам признания права собственности на здание ЖКХ в другом процессе. Иных полномочий А.Н.В. предоставлено не было, проект основного договора ему не вручался.

Из текста имеющейся в деле копии доверенности не следует, что полномочия, связанные с заключением и оформлением договора купли-продажи указанного недвижимого имущества передавались ответчиком свидетелю А.Н.В.

С учетом изложенных обстоятельств президиум приходит к выводу о том, что обязательства сторон по предварительному договору прекратились, и у суда не было оснований для удовлетворения иска.

Таким образом, допущенные судебными инстанциями существенные нарушения норм материального и процессуального права являются в силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены принятых судебных постановлений. Поскольку обстоятельства дела судом были установлены, но неправильно применены нормы материального права, президиум находит возможным, не направляя дело на новое рассмотрение, постановить по делу новое решение об отказе в иске.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум постановил:

Решение Одинцовского городского суда Московской области от 14 апреля 2010 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 27 июля 2010 года отменить, постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Камкия О.О. к ООО "Зеленая Роща-Сервис" об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений отказать.

Председательствующий

Ю.И. Балабан