Определение Московского областного суда от 2 августа 2011 г. по делу N 33-17507 (ключевые темы: предварительный договор - основной договор - договор купли-продажи - вексель - письменная форма)

Определение Московского областного суда
от 2 августа 2011 г.

Дело N 33-17507

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в суда в составе: председательствующего судьи Хрипунова М.И., судей Алибердовой Н.А. и Меншутиной Е.Л., при секретаре Беккере О.А.

рассмотрела в заседании от 02 августа 2011 года кассационную жалобу ЗАО "Среднерусская Строительная компания" на решение Красногорского городского суда Московской области от 29 марта 2011 года по делу по иску Мониной Веры Валерьевны к ЗАО "Среднерусская Строительная компания" о признании преимущественного права на заключение основного договора купли-продажи квартиры, возложении обязанности по заключению договора купли-продажи квартиры в многоквартирном жилом доме.

Заслушав доклад судьи Алибердовой Н.А., объяснения представителя ответчика ЗАО "Среднерусская строительная компания" Денисова М.В., истицы Мониной В.В., ее представителя адвоката Иванченко Г.И., установила:

истица Монина В.В. обратилась в суд с иском к ответчику ЗАО "Среднерусская Строительная компания" о признании за ней преимущественного права на заключение договора купли-продажи жилого помещения в виде однокомнатной квартиры в многоквартирном <адрес>-а по <адрес> <адрес> на условиях предварительного договора, заключенного между нею и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование требований истица указала, что в названном предварительном договоре были установлены все существенные условия, расположение конкретной однокомнатной квартиры, ориентировочная площадь, цена квадратного метра и ориентировочная стоимость жилого помещения в целом, срок исполнения договора и обязательство ответчика заключить договор купли-продажи именно с ней после оформления дома в его собственность.

Во исполнение условий предварительного договора, она по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела у ответчика вексель на сумму обусловленной стоимости однокомнатной квартиры - 24 183 евро по курсу Центрального Банка РФ.

В указанный в предварительном договоре срок окончания строительства в 2008 году, ответчик право собственности на дом не оформил.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик заявил о своем желании выкупить у нее вексель, что свидетельствовало об отказе заключить с ней предусмотренный предварительным договором основной договор купли-продажи квартиры.

Полагая действия ответчика нарушающими ее законные права, она вынуждена обратиться в суд.

В судебном заседании исковые требования поддержаны.

Представитель ответчика против иска возражал, ссылаясь на то, что в предварительном договоре не достигнуто соглашение по всем условиям основного договора, в том числе о предмете сделки; кроме того, истица избрала ненадлежащий способ защиты.

Решением Красногорского городского суда Московской области от 29 марта 2011 года иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ответчик просит об отмене решения суда на том основании, что срок заключения основного договора не наступил, исполнение судебного решения поставлено в зависимость от факта оформления ответчиком права собственности на спорную квартиру.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела и доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК Российской Федерации).

Таким образом, по смыслу ст. 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.

Судом установлено, что 25 февраля 2007 года между истицей Мониной В.В. и ответчиком ЗАО "Среднерусская Строительная компания" заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор или переуступки права, или купли-продажи квартиры однокомнатной, на третьем этаже, во втором подъезде <адрес> на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключен в письменной форме, подписан каждой из сторон, то есть в той же форме, в которой заключается договор купли-продажи, поскольку в силу п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 2 Федерального закона "О государственном регулировании прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе квартиры, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Установленное п. 2 ст. 558 ГК РФ условие обязательной государственной регистрации договора продажи части квартиры не является элементом формы этого договора

Заключенный между сторонами предварительный договор содержит условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор - не позднее 45 рабочих дней после оформления права собственности на квартиру.

В предварительном договоре определена цена основного договора.

В этой части истица исполнила договор в полном объеме, выкупив у ответчика вексель на сумму стоимости квартиры.

В силу п. 5 ст. 429 ГК Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.

Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Судом было установлено, что ответчик совершил действия, свидетельствующие о его уклонении от заключения договора купли-продажи квартиры на условиях, оговоренных в предварительном договоре, несмотря на то, что предварительный договор ответчиком был подписан.

Из объяснений представителя ответчика в судебном заседании также усматривается отсутствие намерения заключать договор купли-продажи квартиры с истицей на условиях предварительного договора.

Согласно ст. 309 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку ЗАО "Среднерусская Строительная компания" приняло на себя обязательство по заключению договора купли-продажи комнаты на оговоренных в предварительном договоре условиях, у него возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, т.е. заключить с Мониной В.В. договор купли-продажи однокомнатной квартиры на третьем этаже во втором подъезде, расположенную в жилом доме по указанному выше адресу.

На основании заключения специалиста, такая однокомнатная квартира по такому адресу в наличии имеется.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения ЗАО "Среднерусская Строительная компания" тем самым выразило свою волю на отчуждение имущества и приняло на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК Российской Федерации.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не может согласиться с доводами кассационной жалобы в той части, что у истицы отсутствовало право требовать у ответчика заключить договор купли-продажи.

Ссылка ответчика на то, что суд поставил исполнение решения суда в зависимость от факта оформления ответчиком своего права собственности на квартиру, не является основанием для отмены решения суда, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства невозможности исполнения обязательства по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон. Каждая из сторон этого правоотношения обязана не препятствовать возникновению поставленных под условие основных юридических последствий сделки и воздержаться от недобросовестного воспрепятствования наступлению условия.

Нельзя признать убедительным довод кассационной жалобы относительно ненадлежащего способа защиты, выбранного истицей.

Обращаясь в суд с иском, истец самостоятельно распоряжается принадлежащим ему процессуальным правом на предъявление иска и определяет для себя объем испрашиваемой у суда защиты. Таким образом, выбор способа защиты является субъективным правом истца и не может оспариваться иными участниками судебного разбирательства.

Что касается перечня способов защиты гражданских прав установленных в ст. 12 ГК РФ, то он не является исчерпывающим. ГК РФ в соответствии с вытекающими из Конституции РФ основными началами гражданского законодательства не ограничивает граждан и юридических лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых способов. В силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

Руководствуясь ст. ст. 199, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Красногорского городского суда Московской области от 29 марта 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ответчика ЗАО "Среднерусская Строительная компания" - без удовлетворения.