Постановление президиума Московского областного суда от 28 сентября 2011 г. по делу N 44г-171/11 (ключевые темы: договор аренды - земельный участок - неопределенный срок - право собственности - Федеральное агентство по управлению государственным имуществом)

Постановление президиума Московского областного суда
от 28 сентября 2011 г. N 428

Дело N 44г-171/11

Президиум Московского областного суда в составе:

Председателя президиума Волошина В.М.,

членов президиума Балабана Ю.И., Мязина А.М., Романовского С.В., Соловьева С.В.,

при секретаре Зотовой Н.В.,

рассмотрев по надзорной жалобе представителя Лазарева Вячеслава Николаевича по доверенности Алоева В.М. гражданское дело по иску Лазарева В.Н. к Администрации Талдомского муниципального района, территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области о признании договора аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок и признании права собственности на жилой дом,

заслушав доклад судьи Кондратовой Т.А., установил:

Лазарев В.Н. обратился в суд с иском к Администрации Талдомского муниципального района, территориальному управлению Федерального Агентства по управлению государственным имуществом в Московской области о признании договора аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок и признании права собственности на жилой дом.

Заявленные требования мотивировал тем, что 23.06.2003 г. на основании постановления Главы Талдомского района от 13.08.2002 г. заключил с Администрацией района договор аренды земельного участка площадью 2500 кв. м для индивидуального жилищного строительства, расположенный в д. Бардуково Талдомского района Московской области, сроком на 5 лет. Договор прошел государственную регистрацию 07.08.2003 г.

На указанном участке возвел жилой дом, до настоящего времени оплачивает арендные платежи. Дому присвоен почтовый адрес, однако он не может зарегистрировать права на дом, поскольку право собственности на спорный земельный участок в 2003 году было зарегистрировано за РФ, а срок договоры аренды истек 07.08.2008 года.

Представитель Администрации Талдомского муниципального района иск не признал.

Представитель территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области в судебное заседание не явился, возражений против иска не выразил.

Решением Талдомского районного суда от 11 мая 2011 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 июня 2011 года, исковые требования оставлены без удовлетворения.

В надзорной жалобе представитель Лазарева Вячеслава Николаевича по доверенности Алоев В.М. просит указанные судебные постановления отменить, ссылаясь на существенное нарушение норм материального права.

09 августа 2011 года дело истребовано в Московский областной суд.

Определением судьи Московского областного суда Кондратовой Т.А. от 01 сентября 2011 года дело по надзорной жалобе представителя Лазарева В.Н. передано для рассмотрения в президиум Московского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, президиум находит надзорную жалобу подлежащей удовлетворению, судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При рассмотрении настоящего дела такого характера существенное нарушение норм материального права было допущено судами первой и кассационной инстанций, которое выразилось в следующем.

Разрешая возникший спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды спорного земельного участка был заключен истцом с Администрацией Талдомского района, которая имела право на распоряжение земельным участком, подтверждением чего является государственная регистрация договора. В настоящее время собственником земельного участка является РФ. В силу ст. 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества. В связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды. Истец имел право обратиться к новому собственнику земельного участка с просьбой о заключении договора аренды, однако данное право не реализовал, с таким требованием в территориальное управление Росимущества по Московской области не обращался.

Принимая во внимание, что новый собственник спорного земельного участка стороной по ранее заключенному договору аренды не являлся, с ним вопрос о заключении договора аренды истцом не разрешался, предусмотренных п. 2 ст. 621 ГК РФ оснований для возобновления договора на тех же условиях не имеется.

С указанным правовым обоснованием согласился суд кассационной инстанции.

При этом ни суд первой инстанции, ни суд второй инстанции при разрешении спора не применили закон, подлежащий применению, в частности, положения ст. 617 п. 1 ГК РФ, в соответствии с которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

По смыслу указанной нормы права последующий (после заключения договора) переход вещных прав (права собственности) на сданное в аренду имущество влечет за собой обременение прав нового собственника имущества, сданного в аренду, правами арендатора, а, следовательно, продолжение действия договора и сохранение обязательств сторон, вытекающих из него, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора или нет.

Как следует из имеющейся в деле выписки ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности РФ на спорный земельный участок обременено договором аренды, заключенным с Лазаревым В.Н. (л.д. 30).

При таких обстоятельствах выводы суда о прекращении арендных отношений с прежним арендодателем и отсутствии правоотношений с новым собственником являются несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права.

Кроме того, судом не применены положения ст. 621 п. 2 ГК РФ, в соответствии с которой, в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Неправильное применение норм материального права повлекло неправильное определение круга фактических обстоятельств, имеющих значение для дела и подлежащих доказыванию сторонами в ходе судебного разбирательства, как-то, наличие либо отсутствие фактических правоотношений между сторонами договора аренды после истечения срока его действия, наличие возражений со стороны арендодателя и их обоснованность.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и определение суда кассационной инстанции нельзя признать законными, так как они приняты с существенным нарушением норм материального права, повлиявшими на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление и защита законных интересов заявителя, что в силу статьи 387 ГПК РФ является основанием для отмены в порядке надзора состоявшихся по делу судебных постановлений.

Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум постановил:

Решение Талдомского районного суда Московской области от 11 мая 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 июня 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председатель президиума

В.М. Волошин