Постановление президиума Московского областного суда от 07 марта 2012 г. по делу N 44г-42/2012 (ключевые темы: жилой дом - ничтожная сделка - общее имущество супругов - домовладение - право собственности)

Постановление президиума Московского областного суда
от 07 марта 2012 г. N 89

Дело N 44г-42/2012

Президиум Московского областного суда в составе:

Председателя президиума Волошина В.М.,

членов президиума Балабана Ю.И., Гавричкова В.В., Мязина А.М., Николаевой О.В., Овчинниковой Л.А., Романовского С.В., Соловьева С.В.,

при секретаре Зотовой Н.В.,

рассмотрев по надзорной жалобе представителя Шатровой Юлии Васильевны по доверенности Тена А.В., на решение Истринского городского суда Московской области от 20 июля 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11 октября 2011 года гражданское дело по иску Шатровой Юлии Васильевны к Шатрову Андрею Александровичу, Журавлеву Виталию Николаевичу, Клинову Олегу Алексеевичу, Администрации Истринского района о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании земельного участка совместно нажитым имуществом супругов, признании права собственности на жилой дом, по встречному иску Клинова Олега Алексеевича к Шатровой Юлии Васильевне, Администрации Истринского района о признании права собственности на жилой дом, заслушав доклад судьи Кондратовой Т.А.,

объяснения представителя Шатровой Ю.В. по доверенности Тена А.В., поддержавшего доводы надзорной жалобы; представителя Шатрова А.А. по доверенности Масютиной Т.И., поддержавшей доводы надзорной жалобы, установил:

Шатрова Ю.В. обратилась в суд с иском к Шатрову А.А., Журавлеву В.Н., Клинову О.А., Администрации Истринского района и, уточнив исковые требования, просила: признать ничтожными договор купли-продажи земельного участка от 07 октября 2008 года, заключенный между Шатровым А.А. и Журавлевым В.Н., и договор купли-продажи участка от 22 мая 2010 года, заключенный между Журавлевым В.Н. и Клиновым О.А.; применить последствия недействительности ничтожных сделок; признать земельный участок совместно нажитым имуществом супругов; признать право собственности на жилой дом, расположенный на указанном участке.

В обоснование заявленных требований указала, что состоит в зарегистрированном браке с Шатровым А.А. На спорном земельном участке, принадлежавшем мужу, они совместно построили жилой дом, в котором проживают до настоящего времени, однако, дом в эксплуатацию не сдан, правоустанавливающие документы на него отсутствуют. Осенью 2010 года ей стало известно, что супруг 07 октября 2008 года продал указанный земельный участок Журавлеву В.Н., который, в свою очередь, 22 мая 2010 года продал его Клинову О.А. Считает указанные договоры недействительными, поскольку закон содержит запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем строения. Кроме того, указанную сделку муж совершил без ее согласия. Считает, что спорный земельный участок является совместно нажитым имуществом супругов, поскольку в период брака в его освоение и благоустройство, включая ландшафтные работы, были вложены общие денежные средства, значительно увеличившие его стоимость.

Шатров А.А. исковые требования признал.

Представитель Журавлева В.Н. и Клинова О.А. иск не признал, пояснив, что спорное домовладение на момент совершения сделки между Шатровым А.А. и Журавлевым В.Н. не являлось объектом гражданских прав. Земельный участок, находящийся под домом, принадлежал Шатрову А.А. на основании договора дарения и не являлся совместным имуществом супругов. Статья 35 ЗК РФ не применима к данному случаю. Требования о признании сделок недействительными по ст.ст. 168, 169 ГК РФ не подлежат удовлетворению, поскольку Шатрова Ю.В. не является стороной сделки.

Клинов Ю.В. обратился в суд со встречным иском и просил признать за ним право собственности на жилой дом, указав, что строительство домовладения, находящего на спорном земельном участке, было окончено им 24 июня 2011 года, что подтверждается разрешением на ввод дома в эксплуатацию от 24.06.2011 г., т.е. им была вновь создана вещь в виде недвижимого имущества, право собственности на которую у него возникает в силу положений ст. 218 ч. 1 ГК РФ.

Решением Истринского городского суда от 20 июля 2011 года исковые требования Шатровой Ю.В. оставлены без удовлетворения, встречный иск Клинова О.А. удовлетворен.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11 октября 2011 года указанное решение суда отменено в части взыскания с Клинова О.А. в доход государства госпошлины в размере 32000 руб., с вынесением в отмененной части нового решения о взыскании госпошлины в указанном размере с Шатровой Ю.В. В остальной части решение суда оставлено без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

В надзорной жалобе представитель Шатровой Ю.В. - Тен А.В. просит состоявшиеся судебные постановления отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.

22 декабря 2011 года дело истребовано в Московский областной суд.

Определением судьи Московского областного суда Кондратовой Т.А. от 16 февраля 2012 года дело по надзорной жалобе представитель Шатровой Ю.В. - Тена А.В. передано для рассмотрения в президиум Московского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, президиум находит надзорную жалобу подлежащей удовлетворению, судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При рассмотрении настоящего дела такого характера существенное нарушением норм материального права было допущено судами первой и кассационной инстанций.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Шатрова Ю.В. и Шатров А.А. с 20 сентября 2003 года состоят в зарегистрированном браке.

В период с 2004 года по 2007 года супруги Шатровы возвели на земельном участке, принадлежащем ООО "Сысоево", жилой дом общей площадью 980,6 кв. м, провели работы по монтажу систем отопления, водоснабжения, канализации, ландшафтные и дизайнерские работы, провели телефон.

Договоры подряда на строительство дома, проведение коммуникаций, об оказании услуг связи заключены в период с 2004 по 2006 год на имя Шатровой Ю.В. Судом установлено, что на 2006 год дом был пригоден для проживания.

С 2006 года супруги Шатровым вместе с несовершеннолетними детьми, 2006 и 2007 года рождения, фактически проживали в указанном доме до 2011 года, что подтверждается материалами дела, в том числе актами от 22.06.2011 г. о наложении ареста на спорный дом и находящееся в нем имущество, составленными в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании решения Истринского городского суда от 01.02.2011 г. о взыскании с Шатрова А.А. в пользу Журавлева В.Н. денежных сумм по договору займа.

На основании договора дарения, заключенного 19.10.2007 г. с ООО "Сысоево", Шатров А.А. стал собственником земельного участка площадью 4002 кв. м, на котором расположен возведенный супругами дом.

Постановлением Главы сельского поселения Ермолинское Истринского муниципального района Московской области от 19.06.2008 г. N 226 Шатрову А.А. разрешено строительство дома на указанном земельном участке согласно утвержденному проекту.

25 июня 2008 года проведена первая инвентаризация жилого дома на основании заключенного Шатровым А.А. с ГУП МО "МОБТИ" договора от 23.06.2008 г.

Согласно данным техпаспорта по состоянию на 25.06.2008 г., жилой дом 2007 года постройки, общей площадью 980,6 кв. м, жилой - 257,5 кв. м, право собственности не зарегистрировано.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, рыночная стоимость спорного дома составляет 67000000 руб., рыночная стоимость спорного земельного участка - 19000000 руб.

07 октября 2008 года между Шатровым А.А. и Журавлевым В.Н. заключен договор купли-продажи спорного земельного участка. Согласно условиям договора земельный участок продан за 800000 руб.

22 мая 2010 года Журавлев В.Н. заключил в простой письменной форме договор купли-продажи указанного земельного участка с Клиновым О.А. Участок продан за 990000 руб. Договор купли-продажи и переход права собственности зарегистрированы в установленном порядке 09.07.2010 года.

24 июня 2011 года, т.е. в период нахождения в суде спора о праве на спорное домовладение, Клиновым О.А. было получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Постановлениями Главы Администрации сельского поселения Ермолинское Истринского муниципального района Московской области от 16.06.2011 г. N 493 и N 494, спорному земельному участку и расположенному на нем дому присвоен адрес.

Разрешая при указанных обстоятельствах дела возникший спор и отказывая Шатровой Ю.В. в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции исходили из того, что спорный земельный участок не является общим имуществом супругов, поскольку принадлежал Шатрову А.А. на основании договора дарения, в связи с чем на его отчуждение не требовалось согласия Шатровой Ю.В. Заявленные Шатровой Ю.В. требования о признании земельного участка совместно нажитым имуществом супругов не имеют правового значения для решения вопроса о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, поскольку супруг Шатров А.А. не является собственником спорного земельного участка и данное имущество не имеется у него в наличии на момент рассмотрения дела, поэтому не может входить в состав супружеского имущества.

Кроме того, в отношении спорного земельного участка совершены две возмездные сделки по его отчуждению добросовестным приобретателям, в связи с чем права истицы, которые она считает нарушенными, не подлежат защите с использованием правового механизма, установленного п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ.

Поскольку на момент заключения договора купли-продажи участка Шатров А.А. не являлся собственником расположенного на нем строения (дом не был сдал в эксплуатацию, на него не было в установленном порядке зарегистрировано право собственности, следовательно, он не являлся объектом права), то отсутствуют правовые основания для признания указанной сделки ничтожной по основаниям, предусмотренным в ч. 4 ст. 35 ЗК РФ.

Оснований для признания за Шатровой Ю.В. права собственности на жилой дом не имеется, поскольку спорный земельный участок отчужден 3-му лицу, следовательно, строение, находящееся на земельном участке, согласно ст. 1 ЗК РФ последовало к новому собственнику.

Удовлетворяя встречный иск и признавая за Клиновым О.А. право собственности на спорное домовладение, судебные инстанции исходили из того, что оно расположено на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке. При этом имеется разрешение на ввод дома в эксплуатацию, утвержденное Администрацией Истринского района от 24 июня 2011 года.

Между тем, выводы судебных инстанций основаны на неправильном применении и толковании норм материального права, регулирующих возникшие спорные правоотношения.

Согласно п. 2 ст. 263 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Указанная норма права воспроизводит правило, содержащееся в абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ, являющейся императивной нормой, регулирующей основания возникновения права собственности.

В ходе рассмотрения дела бесспорно установлено, что именно супруги Шатровы за свой счет осуществили строительство спорного жилого дома с целью проживания их семьи, провели коммуникации и телефон. Дом построен на земельном участке, принадлежащем на тот момент Шатрову А.А. на праве собственности.

В 2007 году уже на построенный жилой дом Шатровым А.А. был получен паспорт проекта дома, а 19 июня 2008 года - разрешение на строительство дома. 25 июня 2008 года, т.е. до отчуждения им земельного участка, проведена техническая инвентаризация построенного жилого дома.

Поскольку спорное домовладение возведено в период брака супругами Шатровыми, оно в силу закона (п. 1 ст. 34 СК РФ) имеет режим совместной собственности. Ответчик Шатров А.А. в ходе судебного разбирательства признал исковые требования Шатровой Ю.В. в части признания за ней права на дом, являющийся совместно нажитым имуществом. При таких обстоятельствах у суда отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении требований Шатровой Ю.В. о признании права собственности на 1/2 долю дома.

Отсутствие регистрации на дом не является основанием для отказа в удовлетворении указанных требований, поскольку понятие совместно нажитого имущества супругов включает все приобретенное за счет общих доходов имущество, включая и объекты незавершенного строительства, которые в силу закона в случае возникновения спора подлежат разделу между супругами наряду с иным движимым и недвижимым имуществом.

Доказательств возведения спорного дома Клиновым О.А. в материалах дела не имеется. В заключенном им с Журавлевым В.Н. договоре купли-продажи земельного участка не указано о покупке и возникновении права собственности на расположенное на земельном участке спорное строение, не принятое в эксплуатацию. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено им 24 июня 2011 года, т.е. в период разрешения спора в суде, как собственником земельного участка.

Между тем, покупка Клиновым О.А. в 2010 году спорного земельного участка не влечет возникновения у него права собственности на возведенный на указанном участке в 2007 году супругами Шатровыми жилой дом, поскольку в ГК РФ и ЗК РФ отсутствует норма, которая бы содержала презумпцию присоединения земельным собственником всего того, что построено на его участке, в качестве своей собственности.

При таких обстоятельствах у суда отсутствовали предусмотренные п. 2 ст. 263, п. 1 ст. 218 ГК РФ основания для признания за Клиновым О.А. права собственности на спорное домовладение.

Ссылка суда на п.п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ в обоснование вывода суда о возникновении у Клинова О.А. права собственности на спорное домовладение, в данном случае несостоятельна, поскольку предусмотренный данной нормой права принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов содержит оговорку "за исключением случаев, установленных федеральными законами", т.е. за исключением соответствующих норм земельного и гражданского законодательства, определяющих права на земельный участок лиц, в собственности которых находятся здания, строения, сооружения, находящиеся на чужом земельном участке (ст. 35 ЗК РФ, ст. 271, ч. 3 ст. 553, ст. 652 ГК РФ и др.).

Основаны на неправильном применении норм материального права и выводы суда об отсутствии у Шатровой Ю.В. права на использование правового механизма, установленного п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ, при оспаривании сделок по отчуждению спорного земельного участка.

Предъявляя требования о признании ничтожными договоров купли-продажи земельного участка, на котором расположен дом, являющийся совместной собственностью супругов Шатровых, и применении последствий недействительности сделок, Шатрова Ю.В. ссылалась на то, что они противоречат положениям п. 4 ст. 35 ЗК РФ, содержащей запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

По смыслу указанной нормы права предъявлять иск о недействительности ничтожной сделки может любое лицо, имеющее материально-процессуальный интерес в признании ничтожности сделки, т.е. не только лицо, чьи права уже нарушены, но и любое другое лицо, имеющее веские причины для подтверждения ничтожности сделки судом.

Согласно п. 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ, права лица, считающего себя собственником имущества. Такая защита возможна только путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, дающие право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.)

Шатрова Ю.В. не является собственником спорного земельного участка. Однако она является заинтересованным лицом, имеющим веские причины для подтверждения судом ничтожности сделок по отчуждению спорного земельного участка, поскольку на данном участке расположен дом, являющийся общим супружеским имуществом. Являясь собственником части дома, Шатрова Ю.В. в силу закона (ст. 35 ЗК РФ, ст. 271 ГК РФ) имела право на пользование соответствующей частью земельного участка, необходимой для его использования, а, следовательно, вправе защитить свои законные интересы путем использования правового механизма, установленного п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ.

Поскольку требования Шатровой Ю.В. основаны на положениях ст.ст. 166-169 ГК РФ, то положения о добросовестности приобретателя, установленные ст. 302 ГК РФ, не применяются, ибо ничтожная сделка не порождает правовых последствий с момента ее совершения.

Кроме того, ни Журавлев В.Н., ни Клинов О.А. не могут являться добросовестными приобретателями, поскольку, приобретая спорный земельный участок, не могли не заметить расположенный на нем двухэтажный жилой дом, площадью 980,6 кв. м, в котором на момент совершения сделок фактически проживала семья Шатровых. Поскольку предметом договоров купли-продажи строение не являлось, приобретатели должны были усомниться в правомерности отчуждения земельного участка и принять все разумные меры для выяснения обстоятельств, связанных с наличием у проживающих в доме лиц прав на отчуждаемое недвижимое имущество и отсутствием спора в отношении данного имущества.

Основан на неправильном толковании закона вывод суда о том, что к спорным правоотношениям не применимы положения п. 4 ст. 35 ЗК РФ, содержащей запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, по мотиву отсутствия государственной регистрации прав Шатрова А.А. на жилой дом на момент отчуждения им спорного земельного участка.

Из буквального толкования указанной нормы права не следует, что принадлежность имущества определяется исключительно государственной регистрацией права на объекты недвижимого имущества, к каковым в силу положений п. 1 ст. 130 ГК РФ относится все, что прочно связано с землей, включая объекты незавершенного строительства.

В ходе рассмотрения дела установлено, что жилой дом был построен супругами Шатровыми на принадлежащем Шатрову А.А. на праве собственности земельном участке. Следовательно, в силу закона (ст. 34 СК РФ, п. 2 ст. 263, п. 1 ст. 218 ГК РФ) у супругов Шатровых возникло право совместной собственности на возведенное ими для себя строение. На момент отчуждения Шатровым А.А. спорного земельного участка была проведена техническая инвентаризация жилого дома, что подтверждает существование данного недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, в связи с чем, независимо от отсутствия государственной регистрации права на данный объект недвижимости, Шатров не вправе был производить отчуждение земли без находящегося на нем строения.

Допущенные судебными инстанциями нарушения норм материального права, приведенные выше, являются существенными, повлияли на исход дела и привели к его неправильному разрешению и нарушению имущественных прав Шатровой Ю.В., что в силу положений ст. 387 ГПК является основанием для отмены в порядке надзора обжалуемого судебного постановления.

Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум постановил:

Решение Истринского городского суда от 20 июля 2011 года и определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11 октября 2011 года отменить, дело возвратить на новое рассмотрение в тот же суд.

Председатель президиума

В.М. Волошин