Постановление президиума Московского областного суда от 12 октября 2011 г. по делу N 44г-151/11 (ключевые темы: агентство недвижимости - инвестиционный проект - имущественные права - объекты незавершенного строительства - торги)

Постановление президиума Московского областного суда
от 12 октября 2011 г. N 410

Дело N 44г-151/11

Президиум Московского областного суда в составе:

председательствующего Волошина В.М.,

членов президиума Балабана Ю.И., Гавричкова В.В., Мязина А.М., Овчинниковой Л.А., Романовского С.В., Соловьева С.В.,

при секретаре Зотовой Н.В.,

рассмотрев по надзорным жалобам представителя ООО "...", по доверенности П., представителя ООО "...", по доверенности Ш., на определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 19 мая 2011 года, надзорной жалобе О. на решение Балашихинского городского суда Московской области от 21 марта 2011 года дело по иску общества с ограниченной ответственностью "..." к обществу с ограниченной ответственностью "...", О. о признании сделки недействительной,

заслушав доклад судьи Московского областного суда Пугиной Л.Н.,

объяснения представителей ООО "...", действующих на основании доверенностей, - П. и Г., представителя ООО "...", - по доверенности П., О., поддержавших свои надзорные жалобы, представителя третьего лица Администрации городского округа Балашиха, - по доверенности Ш., поддержавшего надзорную жалобу ООО "...", установил:

ООО "..." обратилось в суд с иском к ООО "...", О. о признании недействительным заключенного между ответчиками 23 января 2010 года договора N 1 купли-продажи заложенного имущества (соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество и имущественные права должника во внесудебном порядке).

В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что оспариваемая сделка осуществлена в отношении принадлежащего ему имущества. ООО "..." не имело права заключать оспариваемый договор, поскольку не являлось собственником указанных в договоре объектов, правоустанавливающие документы на проданные объекты не прошли государственную регистрацию.

Представитель ответчика ООО "..." по доверенности Ш. и ответчик О. иск не признали.

Третьи лица: ООО "Агентство недвижимости "..." и Администрация городского округа Балашиха своих представителей в суд не направили.

Третье лицо - нотариус Л. в судебное заседании не явилась.

Решением Балашихинского городского суда от 21 марта 2011 года исковые требования ООО "..." удовлетворены.

Договор купли-продажи заложенного имущества (соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество и имущественные права должника во внесудебном порядке) N... от 23 января 2010 года, заключенный между ООО "..." и О., признан недействительным с момента его совершения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 19 мая 2011 года решение суда первой инстанции отменено, по делу вынесено новое решение, которым в удовлетворении иска ООО "..." отказано.

В надзорной жалобе ООО "..." просит отменить определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 19 мая 2011 года как постановленное с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

По запросу судьи Московского областного суда от 12 июля 2011 года дело истребовано в Московский областной суд и поступило в надзорную инстанцию 20 июля 2011 года.

Определением судьи Московского областного суда Пугиной Л.Н. от 23 августа 2011 года дело по надзорной жалобе передано для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции - президиум Московского областного суда.

20 сентября 2011 года поступила надзорная жалоба ООО "...", в которой поставлен вопрос об изменении определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 19 мая 2011 года.

11 октября 2011 года О. подана надзорная жалоба на решение Балашихинского городского суда от 21 марта 2011 года.

Поскольку надзорные жалобы ООО "..." и О. поступили в период нахождения дела на рассмотрении суда надзорной инстанции по надзорной жалобе ООО "...", то президиум считает возможным рассмотреть данные жалобы одновременно.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорных жалоб, президиум находит решение Балашихинского городского суда от 21 марта 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 19 мая 2011 года подлежащими отмене как постановленные с существенным нарушением норм процессуального права, выразившемся в следующем.

Как видно из материалов дела, 13 мая 1998 года между Администрацией Балашихинского района и ООО "Агентство недвижимости "..." был заключен договор N... о реализации инвестиционного проекта на освоение земельного участка площадью ... га под коттеджную застройку в г. Балашиха, мкр. "...".

По условиям договора ООО "Агентство недвижимости "...", являясь главным исполнителем работ по договору, в частности, наделялось правом осуществлять вложение в строительство собственных и привлеченных средств в форме инвестиций для финансирования инвестиционного проекта, реализовать инвестиционный объект (за исключением доли Администрации), а Администрация была вправе осуществлять реализацию передаваемой ей доли инвестиционного проекта.

Постановлением Главы Балашихинского района от ... N ... ООО "Агентство недвижимости "..." разрешено строительство микрорайона 22 "..." г. Балашиха Московской области в соответствии с утвержденным генеральным планом застройки с разбивкой строительства на три очереди: 1-я очередь - 12 сблокированных домов, 6 отдельно стоящих домов, ТП, ГПР, 2-я очередь - 12 отдельно стоящих домов, 44 сблокированных дома, внутриплощадочные сети; 3-я очередь - 16 сблокированных домов, здания социальной инфраструктуры, благоустройство территории.

31 мая 2001 года на основании соглашения N ..., заключенного с Администрацией Балашихинского района и ООО "Агентство недвижимости "...", к инвестиционному проекту присоединилось ООО "...".

В ходе исполнительного производства N ..., возбужденного на основании решения суда о взыскании с ООО "Агентство недвижимости "..." в пользу А. денежных средств в размере ... руб. ... коп., постановлением судебного пристава-исполнителя от ... года был наложен арест на долю должника в договоре о реализации инвестиционного проекта от ... года, и названная доля передана на торги. Торги были проведены ... года в установленном законом порядке в виде открытого аукциона, организованного ООО "..." по поручению Российского фонда федерального имущества (РФФИ). Победителем торгов признано ООО "...", предложившее максимальную сумму.

Решением Балашихинского городского суда Московской области от 3 марта 2010 года за О. признано право собственности на объекты незавершенного строительства, расположенные в мкр. "..." г. Балашихи. При этом суд исходил из того, что данное имущество передано ему по договору купли-продажи заложенного имущества (соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество и имущественные права должника во внесудебном порядке) от ... года, заключенному с ООО "...".

Разрешая настоящий спор и удовлетворяя иск ООО "..." о признании указанной сделки недействительной, суд первой инстанции исходил из того, что ООО "..." распорядилось не принадлежащим ему имуществом, чем ущемлены интересы истца. При этом суд указал, что ООО "..." имело в инвестиционном проекте долю, соответствующую доле ООО "Агентство недвижимости "...". Имущественные права ООО "..." на указанную долю подтверждены протоколом о результатах торгов от ... года, вступившими в законную силу решениями арбитражных судов за N ... от ... года, N ... от ... года, N ... от ... года, которыми ООО "...", ООО "Агентство недвижимости "..." в иске о признании торгов недействительными отказано. По соглашению N ... от ... года у ООО "..." возникло право только на 16 сблокированных коттеджей, тогда как по договору купли-продажи от ... года произведено отчуждение недвижимого имущества в значительно большем объеме.

Ссылку ответчиков на договор N 0207 "О мерах по предупреждению банкротства ООО "Агентство недвижимости "..." от ... года, по условиям которого к ООО "..." переходило право на объекты, переданные О. в рамках договора купли-продажи от ... года, суд признал несостоятельной, поскольку указанный договор N ... признан недействительным решением Арбитражного суда Московской области N ... от ... года, т.е. до проведения торгов.

Оценивая довод ответчиков о том, что договор купли-продажи от ... года заключен в качестве реализации имевшегося между ними договора залога N ... от ... года, в редакции от ... года, суд пришел к выводу, что наличие договора залога не наделяло ООО "..." правом на распоряжение объектами незавершенного строительства, поскольку не подтверждало его вещных прав на спорное имущество. При этом право ООО "...." на отчужденные им объекты недвижимости в установленном порядке зарегистрировано не было.

Судом учтено, что к участию в деле по иску О. к ООО "...", ООО "Агентство недвижимости "...", Администрации городского округа Балашиха о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, инженерные сооружения и инженерное оборудование, разрешенному Балашихинским городским судом ... года, ООО "..." не привлекалось, поэтому принятое по делу решение не имеет для него преюдициального значения.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая ООО "..." в удовлетворении иска, судебная коллегия исходила из того, что ООО "..." в силу ст. 394 ГПК РФ не вправе обращаться в суд с заявлением о пересмотре решения Балашихинского городского суда от ... года по вновь открывшимся обстоятельствам. Кроме того, истцом неправильно избран способ защиты права, поскольку спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению по правилам ст.ст. 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

В надзорной жалобе ООО "..." ссылается на то, что с заявлением о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения Балашихинского городского суда от ... года оно не обращалось и вывод суда кассационной инстанции основан на предположении.

Довод надзорной жалобы является убедительным, поскольку заявление ООО "..." о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам выше упомянутого решения Балашихинского городского суда предметом рассмотрения не являлось. Высказав свое суждение по названному вопросу, судебная коллегия вышла за пределы иска, что противоречит требованиям ст. 347 ГПК РФ и ущемляет законные интересы истца. Равно не заявлялось истцом и требований в порядке Главы 59 ГК РФ, регулирующей положения об обязательствах вследствие причинения вреда.

При таких данных, мотивы, приведенные судебной коллегией в качестве основания для отмены решения суда первой инстанции, являются незаконными и необоснованными.

Кроме того, президиум считает, что дело разрешено с нарушением правил о подведомственности споров.

В соответствии с ч. 3 ст. 22 ГПК РФ суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями первой и второй настоящей статьи, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.

Согласно ст. 28 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.

По смыслу п. 6 ч. 1 и ч. 2 ст. 33 АПК РФ арбитражные суды рассматривают дела, связанные с осуществлением предпринимательской или иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами, независимо от того, являются ли участники правоотношений, из которых возникли спор или требование, юридические лица, индивидуальные предприниматели или иные организации и граждане.

Из материалов дела следует, что предметом оспариваемого по настоящему делу договора купли-продажи являются незавершенные строительством объекты, возведенные в рамках реализации инвестиционного проекта от ... года о коттеджной застройке. Между сторонами данного проекта и лицами, привлеченными к его осуществлению, ведутся многочисленные судебные разбирательства, в том числе в арбитражных судах.

О., выступающий покупателем спорного имущества по договору купли-продажи от ... года, заключенному с ООО "...", является одновременно исполнительным директором названного общества. И при разрешении вопросов, связанных с государственной регистрацией объектов недвижимости, на которые за ним признано право собственности решением Балашихинского городского суда от ... года, О. действует именно в качестве исполнительного органа ООО "..." и от его имени, что, в частности, следует из письменного обращения О. от ... года, адресованного Балашихинскому ГУП МО "..." о заключении дополнительного соглашения к договору N ... от ... года, имевшемуся между ООО "..." и ГУП МО "...".

Фактические обстоятельства возникших между сторонами по делу правоотношений свидетельствуют о том, что настоящий спор вытекает из экономической деятельности, связанной с реализацией инвестиционного проекта, в связи с чем дело не подведомственно суду общей юрисдикции, и суд первой инстанции необоснованно принял его к своему производству.

Данное нарушение суда первой инстанции оставлено без внимания судебной коллегией.

Статьей 220 ГПК РФ установлено, что суд прекращает производство по делу, если заявление не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, поскольку заявление рассматривается и разрешается в ином судебном порядке.

Учитывая, что названный спор подведомственен арбитражному суду, президиум находит решение Балашихинского городского суда от 21 марта 2011 года и определение судебной коллегии от 19 мая 2011 года подлежащими отмене, а производство по делу - прекращению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 388, 390 ГПК РФ, президиум постановил:

Решение Балашихинского городского суда от 21 марта 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 19 мая 2011 года отменить. Производство по делу прекратить.

Председательствующий

В.М. Волошин