Постановление президиума Московского областного суда от 4 апреля 2012 г. по делу N 44г-48/12 (ключевые темы: предварительный договор - неустойка - расходы на оплату услуг представителей - основной договор - договор купли-продажи квартиры)

Постановление президиума Московского областного суда
от 4 апреля 2012 г. N 123

Дело N 44г-48/12

Президиум Московского областного суда в составе:

Председательствующего Волошина В.М.,

членов президиума Балабана Ю.И., Гавричкова В.В., Николаевой О.В., Романовского С.В., Соловьева С.В., Овчинниковой Л.А.,

при секретаре Гирман М.С.,

рассмотрев по кассационной жалобе представителя ООО "Иппос" - Кузьменко Ю.В., дело по иску Лян Эллы Андреевны к ООО "Иппос" о взыскании неустойки, пени, расходов на оплату услуг представителя и по иску Лян Сергея Александровича к ООО "Иппос" о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, пени, расходов на оплату услуг представителя, 3-тье лицо Некоммерческое партнерство "Малоэтажный жилой поселок "Серебряные родники",

заслушав доклад судьи Московского областного суда Кузнецовой И.А.,

объяснения представителя истцов по доверенности - Мишуковой С.Ю., полагавшей оставить без изменения обжалуемые судебные постановления, установил:

Лян Э.А., Лян С.А. обратились в суд к ООО "Иппос" с вышеуказанными исковыми требованиями, ссылаясь на то, что в 2008 г. между истцами и ответчиком были заключены предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества с денежным обеспечением обязательств, которыми был предусмотрен срок окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию - 31.12.2008 г. и установлен этот же срок для заключения основного договора купли-продажи квартиры и участка. Истцы полностью исполнили свои обязательства по договору, оплатив стоимость недвижимого имущества в форме так называемого займа, тогда как ответчик нарушил сроки окончания выполнения работ и заключения основного договора купли продажи.

По изложенным основаниями Лян Э.А. просила суд взыскать с ответчика пени за нарушение срока передачи квартиры в собственность в размере 400000 руб., неустойку за нарушение срока выполнения работ по строительству квартиры 1000000 руб. на основании п. 5 ст. 28 Закона "О защите прав потребителей", расходы на оплату услуг представителя в сумме 35000 руб.

Лян С.А. просил суд взыскать с ответчика пени за нарушение срока передачи квартиры в собственность в размере **** руб., неустойку за нарушение срока выполнения работ по строительству квартиры **** руб. на основании п. 5 ст. 28 Закона "О защите прав потребителей", 105000 руб., внесенные истцом в качестве взносов за содержание ООО "Иппос" охраны, а также оплаты сметы, которая, по мнению истца, является суммой неосновательного обогащения, просил также взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3433 руб. 36 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 35000 руб.

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования не признал.

Представитель третьего лица - НП "Малоэтажный жилой поселок "Серебренные родники" в удовлетворении иска просил отказать.

Решением Химкинского городского суда от 01.03.2011 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 02.06.2011 г., исковые требования Лян Э.А., Лян С.А. удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "Иппос" в пользу Лян Э.А. пени в сумме *** руб., неустойку - 100000 руб., расходы на представителя в размере 35000 руб. и штраф в доход государства в размере 250000 руб.; в пользу Лян С.А. пени в сумме *** руб., неустойку - *** руб., расходы на представителя в размере 35000 руб. и штраф в доход государства в размере 187500 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе представитель ООО "Иппос" - Кузьменко Ю.В. просит об отмене указанных судебных постановлений, ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права.

Определением судьи Московского областного суда Кузнецовой И.А. от 11.03.2012 года надзорная жалоба с делом переданы на рассмотрение в судебном заседании президиума Московского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит принятые по делу судебные постановления подлежащими отмене.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судом установлено, что 30.04.2008 г. между Лян Э.А. и ООО "ИППОС" был заключен предварительный договор N 1-3 купли-продажи недвижимого имущества с денежным обеспечением, предметом которого согласно п. 1.1 являлось заключение сторонами в будущем основного договора купли-продажи квартиры N *** в доме N ***, расположенном на территории жилого поселка "****" по адресу: Московская область, ****, а также заключение основного договора купли-продажи земельного участка, на котором расположен объект.

08.08.2008 г. между Лян С.А. и ООО "ИППОС" был заключен предварительный договор N 8-4 недвижимого имущества с денежным обеспечением, предметом которого также являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи квартиры N *** в доме N ***, по указанному выше адресу, а также заключение основного договора купли-продажи земельного участка, на котором расположен объект.

В п. 3.1 указанных предварительных договоров стороны согласовали стоимость продаж земельных участков и квартир, а в п. 1.7 срок заключения основных договоров купли-продажи данной недвижимости - 31.12.2008 г.

21.09.2009 г. ответчик исполнил свои договорные обязательства в части, передав истцам по договорам купли-продажи земельные участки, на котором расположен дом.

23.08.2010 г. спорные жилые помещения были переданы в собственность истцов на основании решения Химкинского городского суда.

Разрешая спор и удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что истцами были исполнены обязательства по перечислению ООО "Иппос" указанных в предварительных договорах сумм займа в полном объеме, в то время как ответчик уклонялся от заключения с истцами договоров купли-продажи квартир во исполнение предварительных договоров, чем нарушил сроки исполнения обязательств.

При этом, ссылаясь на положения п. 2.4 предварительных договоров и решение Химкинского городского суда от 23.08.2010 г., которым, по мнению суда, установлен факт нарушения ответчиком принятых на себя обязательств по передаче истцу предварительно оплаченных объектов недвижимости, суд взыскал в пользу Лян Э.А. пени в сумме *** руб., в пользу Лян С.А. - *** руб.

Кроме того, руководствуясь положениями п. 1 ст. 27, п. 5 ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей", ст. 333 ГК РФ, суд счел возможными взыскать в пользу истцов неустойку за нарушение срока выполнения работ по строительству квартир в размере *** руб. в пользу каждого.

С указанными выводами суда первой инстанции согласилась и судебная коллегия по гражданским делам.

Вместе с тем, выводы судов основаны на неправильном применении норм материального права к возникшим правоотношениям сторон.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Такой договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, другие существенные условия договора.

Анализируя условия предварительных договоров, суд пришел к выводу о том, что требования истцов о взыскании неустойки являются обоснованными, поскольку факт нарушения ответчиком принятых на себя обязательств по передаче истцам объектов недвижимости нашел свое доказательственное подтверждение, в том числе, в ранее принятом судебном решении от 23.08.2010 г. о признании за Лян Э.А. и Лян С.А. права собственности на спорные квартиры. Как указал суд, за данное нарушение в п. 2.4. договоров предусмотрено начисление неустойки.

Однако суд не учел, что в силу ст. 429 ГК РФ предварительный договор, по которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости, не является сделкой с недвижимостью, исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предметом такого договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества (п. 1.1 предварительных договоров).

На правоотношения сторон по предварительному договору не распространяется действие Закона "О защите прав потребителей", так как в силу преамбулы указанного Закона данный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Из положений ст. 429 ГК РФ следует, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению будущего договора, а не иных обязательств. Предмет предварительного договора не совпадает с предметом основного договора и не содержит обязательств, вытекающих из самого договора купли-продажи, который стороны обязывались заключить. За необоснованное уклонение стороны от заключения основного договора закон предусматривает возмещение другой стороне убытков (ст. 445 ГК РФ).

Поскольку между сторонами был подписан предварительный договор, по которому взыскание неустойки не предусмотрено, основной договор сторонами не заключался, вывод суда о законности начисления истцам неустойки является ошибочным.

Пункт 2.4, заключенных между сторонами предварительных договоров, на который сослался в решении суд, предусматривает уплату продавцом пени за нарушение сроков возврата по требованию покупателя суммы займа, что не может отождествляться с неустойкой за нарушение обязательств по предварительному договору.

Кроме того, поскольку Закон "О защите прав потребителей" не регулирует отношения по заключению предварительного договора, не подлежали удовлетворению и требования о взыскании с ответчика штрафа, предусмотренного положениями статьи 13 указанного Закона.

Ссылка суда на решение Химкинского городского суда от 23.08.2010 г., как на преюдицию в отношении факта нарушения ООО "Иппос" принятых на себя обязательств по передаче истцам предварительно оплаченных объектов недвижимости является неверной, поскольку из содержания указанного решения следует, что ответчиком - ООО "Иппос" были признаны исковые требования истцов о признании права собственности на недвижимое имущество и судом признание иска принято. При этом данных о нарушении ответчиком обязательств по передаче истцам объектов недвижимости, указанное судебное постановление не содержит, в связи с чем, не имеет преюдициального значения для разрешения настоящего спора.

Поскольку исковые требования Лян Э.А. и Лян С.А. не основаны на законе, а юридически значимые обстоятельства по делу установлены и их дополнительной проверки не требуется, президиум полагает в связи с отменой решения суда принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум постановил:

Решение Химкинского городского суда Московской области от 01.03.2011 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 02.06.2011 г. отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требованиях Лян Эллы Андреевны к ООО "Иппос" о взыскании неустойки, пени, расходов на оплату услуг представителя и исковых требованиях Лян Сергея Александровича к ООО "Иппос" о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, пени, расходов на оплату услуг представителя - отказать.

Председательствующий

В.М. Волошин