Решение Московского областного суда от 21 марта 2012 г. по делу N 3-36/2012 (ключевые темы: ставка арендной платы - кадастровый учет - регулирование земельных отношений - описание местоположения - государственное имущество)

Решение Московского областного суда
от 21 марта 2012 г.

Дело N 3-36/2012

Московский областной суд в составе: председательствующего судьи Власовой М.Г., при секретаре Мазур Е.Г., с участием прокурора Корнилова П.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-36/2012 по заявлению Открытого акционерного общества "Ступинский промжелдортранс" о признании недействующим абзаца 1 части 16 ст. 14 Закона Московской области от 7 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (в редакции Закона Московской области от 14 июля 2011 года N 125/2011-ОЗ)

установил:

решением Московской областной Думы от 29 мая 1996 года N 9/92 был принят Закон Московской области от 7 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", опубликованный в газете "Ежедневные Новости. Подмосковье" N 127 от 15 июля 2006 года (далее - Закон Московской области N 23/96-ОЗ).

Законом Московской области от 17 июля 2009 года N 96/2009-ОЗ "О внесении изменений в некоторые законы Московской области, регулирующие земельные отношения в Московской области" (в редакции Закона Московской области от 28 декабря 2009 года N 181/2009-ОЗ) статья 14 указанного Закона Московской области N 23/96-ОЗ, регулирующая порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, была дополнена частью 16. Данные законы были опубликованы в газете "Ежедневные Новости. Подмосковье" N 140 от 29 июля 2009 года и N 249 от 30 декабря 2009 года.

В соответствии с абзацем 1 названной нормы, вступившей в силу с 1 января 2010 года, за земельный участок, государственный кадастровый учет которого не осуществлен и который предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю (за исключением земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного производства, в том числе растениеводства, животноводства, рыболовства, рыбоводства, охоты, сенокошения, выпаса скота, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства), арендная плата устанавливается в размере 256 руб. за 1 кв. метр в год.

Законом Московской области от 14 июля 2011 года N 125/2011-ОЗ "О внесении изменений в Закон Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" опубликованным в газете "Ежедневные Новости. Подмосковье" N 132 от 23 июля 2011 года, в указанный абзац 1 части 16 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ были внесены изменения.

В соответствии с абзацем 1 части 16 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ в редакции Закона Московской области от 14 июля 2011 года N 125/2011-ОЗ арендная плата за пользование ранее учтенным в государственном кадастре недвижимости земельным участком, в отношении которого не проведен кадастровый учет в связи с уточнением описания местоположения границ или не установлены категория, вид разрешенного использования земельного участка, и который предоставлен юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, за исключением земельных участков, указанных в абзаце втором настоящей части, устанавливается в размере 256 руб. за 1 кв. метр в год

Абзац второй данной части статьи 14 предусматривает, что арендная плата за пользование ранее учтенным в государственном кадастре недвижимости земельным участком, в отношении которого не проведен кадастровый учет в связи с уточнением описания местоположения границ или не установлены категории, вид разрешенного использования земельного участка и который предоставлен юридическом лицу или индивидуальному предпринимателю для сельскохозяйственного производства, в том числе растениеводства, животноводства, рыболовства, рыбоводства, охоты, сенокошения, выпаса скота, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, устанавливается в размере двукратного базового размера арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения соответствующего муниципального района, городского округа за 1 кв. метр в год" (л.д. 95 - 97, 138).

Открытое акционерное общество (ОАО) "Ступинский промжелдортранс", обратилось в суд с заявлением об оспаривании абзаца 1 части 16 статьи 14 Закона Московской области от 7 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

Уточнив, в ходе судебного разбирательства свои требования, заявитель просит суд признать недействующей указанную норму Закона в редакции Закона Московской области от 14 июля 2011 года N 125/2011-ОЗ (л.д. 295).

Обосновывая свои требования, заявитель указывает, что ОАО "Ступинский промжелдортранс" является арендатором земельного участка площадью 14,9 га, расположенного в Ступинском районе Московской области. После введения в действие оспариваемой нормы арендная плата за данный земельный участок возросла многократно, превысив доходы предприятия и поставив его на грань банкротства.

Заявитель, уточнив основания заявления, полагает, что оспариваемая норма противоречит федеральному законодательству, а именно - Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582, статье 45 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", статье 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", статьям 8, 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (л.д. 3 - 7, 101 - 106).

В судебном заседании представители ОАО "Ступинский промжелдортранс" Цицер Е.Л. и Кукушкина А.И. поддержали заявленные требования.

Представители Московской областной Думы и Губернатора Московской области - Бабкина С.В. и Рубан Е.Н., а также представитель Министерства имущественных отношений Московской области - Черняховская Л.В. требования заявителя не признали и пояснили, что оспариваемая норма Закона принята в пределах компетенции органов государственной власти Московской области, не противоречит федеральному законодательству и не нарушает права заявителя. Применить порядок расчета арендной платы отличный от порядка, установленного в оспариваемой норме в отношении земельных участков, не поставленных на кадастровый учет или категория, а также вид разрешенного использования которых не определены, по мнению указанных представителей, невозможно, поскольку границы подобных участков в установленном законом порядке не определены.

Представителями заинтересованных лиц представлены также письменные возражения на заявление (л.д. 98 - 100, 228 - 235, 237 - 241,257 - 258).

Выслушав объяснения представителей ОАО "Ступинский промжелдортранс", представителей Московской областной Думы, Губернатора Московской области и Министерства имущественных отношений Московской области, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего заявление подлежащим удовлетворению, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами "в", "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаются в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, которые не могут противоречить федеральным законам (ч. 2 ст. 76 Конституции Российской Федерации).

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за пользование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Полномочия Московской области по установлению порядка определения арендной платы при аренде земельных участков государственная собственность на которые не разграничена были реализованы принятием статьи 14 Закона Московской области от 7 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (с последующими дополнениями и изменениями).

Порядок принятия и опубликования данного нормативного правового акта соответствует требованиям закона и заявителем не оспаривается.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 указанной статьи Закона Московской области порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в большинстве случаев определяется по формуле АПЛ= Аб х Кд х Пкд х Км х S, где Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Вместе с тем, оспариваемым абзацем 1 части 16 ст. 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ арендная плата за пользование ранее учтенным в государственном кадастре недвижимости земельным участком, в отношении которого не проведен кадастровый учет в связи с уточнением описания местоположения границ или не установлены категория, вид разрешенного использования земельного участка и который предоставлен юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, за исключением земельных участков, указанных в абзаце втором настоящей части, устанавливается в размере 256 рублей за 1 кв. метр в год.

Таким образом данная норма ставит в зависимость размер арендной платы за пользование земельным участком, находящихся в государственной собственности, от проведения или не проведения в отношении него кадастрового учета в связи с уточнением описания местоположения границ, а также от установления либо не установления категории и вида разрешенного использования земельного участка.

Как следует из материалов дела, расчет ставки арендной платы в размере 256 руб. за 1 кв. м. произведен на основании среднего значения базового размера арендной платы (Аб), установленного Законом Московской области N 126/2008-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2009 год". Среднее значение Аб =1861,54/276 = 6,74 руб. за 1 кв. м.

Кроме того, в расчет включены средние значения по иным коэффициентам, установленным Законом Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области", а именно: Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка в пределах от 1 до 10 (приложение к Закону - позиций 49). Среднее значение Кд - 169/49 = 3,46; Пкд - корректирующий коэффициент - в пределах от 1 до 3, среднее значение Пкд = (1+3)/2=2; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка - в пределах от 1 до 10. Среднее значение Км = (1+10)/2 = 5,5.

Таким образом, в результате расчетов по указанным средним показателям, размер арендной платы за пользование земельными участками, предоставленным юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям в отношении которых не проведен кадастровый учет или не установлены категория и вид разрешенного использования земельного участка, составил 256 руб. за 1 кв м. (Аб х Кд х Пкд х Км = 6,47 х 3,46 х 2 х 5,5 = 256,34) (л.д. 257 - 258, 259 - 273).

Для таких же земельных участков, но предоставленных для сельскохозяйственного производства, Законом Московской области N 23/96-ОЗ размер арендной платы установлен в размере двукратного базового размера арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения соответствующего муниципального района, городского округа за 1 кв. метр в год (абз. 2 ч. 16 ст. 14 Закона).

Судом установлено, что ОАО "Ступинский промжелдортранс" является организацией железнодорожного транспорта необщего пользования. Основным видом деятельности которой является осуществление перевозки грузов от станций ОАО "РЖД" до грузовых фронтов предприятий и наоборот (л.д. 165 - 166, 168 - 179, 146 - 147).

Для осуществления деятельности в соответствии с Уставом, 30 апреля 1997 года предприятием с Комитетом по управлению имуществом Московской области был заключен договор аренды земельного участка площадью 14,9 гектара, расположенного в Ступинском районе Московской области. Земельный участок, который относится к государственной собственности до разграничения, был предоставлен предприятию на срок 30 лет (л.д. 10 - 15, 158).

До принятии оспариваемой нормы Закона N 23/96-ОЗ расчет арендной платы за пользование данным участком производился в соответствии с договором по формуле: Ап = Сэн * S * Кд * Кз, где Сэн - ставка земельного налога, S - площадь земельного участка, Кд - коэффициент деятельности (установлен для различных предприятий), Кз - коэффициент застроенности (л.д. 16).

Из материалов дела также усматривается, что до принятия оспариваемого абзаца 1 части 16 статьи 14 Закона Московской области N 23/96 арендная плата за пользование указанным земельным участком у предприятия возросла более чем в 47, 5 раз (с суммы 889 956 рублей в год до более 38 000 000 рублей в год). При этом, как следует из отчета о прибылях и убытках ОАО "Ступинский промжелдортранс", в настоящее время арендная плата за земельный участок значительно превышает доход предприятия (л.д. 125 - 137).

Таким образом, установленный оспариваемым заявителем абзацем 1 части 16 статьи 14 Закона Московской области от 7 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" порядок определения арендной платы земельных участков исключает для ОАО "Ступинский промжелдортранс" и для подобных ему арендаторов дальнейшее осуществление ими хозяйственной деятельности на арендуемых ими земельных участках данных участках, что противоречит федеральному законодательству.

Вывод суда основан на следующем.

Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Основные принципы) (л.д. 139 - 143).

Среди таких принципов указаны принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, представляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

К основным принципам определения арендной платы при аренде государственных земельных участков отнесен также принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Из анализа указанного нормативного правого акта следует, следует, что размер арендной платы должен быть дифференцирован исключительно по критериям, влияющим на доходность земельного участка, в том числе должно учитываться государственное регулирование тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на арендуемом земельном участке. При этом порядок расчета арендной платы за земельные участки, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Однако при принятии оспариваемого абзаца 1 части 16 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ указанные принципы определения арендной платы применительно к земельным участкам предоставленным юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, в отношении которых не проведен кадастровый учет в связи с уточнением описания местоположения границ или не установлены категория и вид разрешенного использования, соблюден не был.

Расчет арендной платы в размере 256 руб. за кв. м. для указанных участков был произведен, исходя из средних значений базового размера арендной платы и иных коэффициентов, установленных законодательством Московской области. Вместе с тем подобный расчет исключает учет доходности арендуемого земельного участка, в том числе учет государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций-арендаторов.

Так, согласно имеющемуся в материалах дела письму Министерства экономики Московской области расчет тарифов, произведенный ОАО "Ступинский прожелдортранс" на услуги оказываемые предприятием на подъездных железнодорожных путях на 2011 год является экономически обоснованным. Из материалов дела также усматривается, что указанный расчет произведен предприятием исходя из арендной платы за землю под железнодорожными путями - 10,57 га в размере всего 500000 рублей в год, а не в размере, установленном абз. 1 ч. 16 ст. 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ (л.д. 107, 108 - 109).

Не соблюден при принятии оспариваемой нормы также и принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Так, из материалов дела усматривается, что средний размер арендной платы в Московской области за земельные участки, предоставленные для размещения железнодорожных путей и инфраструктуры железнодорожного транспорта предприятиям промышленного железнодорожного транспорта составляет 2 рубля 90 копеек за 1 кв. м. в год (л.д. 181).

Из материалов дела также усматривается, что аналогичное заявителю по видам деятельности предприятие - ЗАО "Ногинское ППЖТ", арендующее для своей деятельности поставленный на кадастровый учет земельный участок примерно такой же площади (14100 кв. м.), платит арендную плату за данный участок из расчета 2,53 руб. за кв. м., что почти в 100 раз меньше чем должно платить ОАО "Ступинский промжелдортранс" (л.д. 182 - 185, 186, 317 - 330).

Таким образом, оспариваемая норма противоречит вышеназванным принципам экономической обоснованности и запрета необоснованных предпочтений при определении арендной платы.

Доводы представителей заинтересованных лиц в судебном заседании о том, что арендатор обязан поставить земельный участок, которым он пользуется, на кадастровый учет, поскольку без данного учета невозможно определить границы земельного участка, установить его категорию и вид разрешенного использования и, в конечном итоге, установить экономически обоснованную арендную плату, суд находит необоснованными.

В соответствии со ст. 20 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" с заявлением о постановке на кадастровый учет вправе обратиться собственник объектов недвижимости или любые иные лица.

Таким образом, арендатор ранее учтенного земельного участка, к которым относится и заявитель, вправе, но не обязан инициировать постановку данного участка на кадастровый учет.

По указанным основаниям решением Арбитражного суда Московской области от 9 октября 2008 года Министерству имущественных отношений было отказано в удовлетворении требований о возложении обязанности на ОАО "Ступинский промжелдортранс" осуществить кадастровые работы и действия по постановке арендуемого земельного участка на государственный кадастровый учет и предоставить кадастровый паспорт (л.д. 242 - 245).

Согласно п. 1 ст. 45 указанного Федерального закона государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом (ранее учтенные объекты недвижимости). При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера, также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Из названного положения Федерального закона N 221-ФЗ, а также положений ст. 6 и ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что ранее учтенные земельные участки, к которым относится и земельный участок арендуемый заявителем, являются полноценными объектами земельных правоотношений, что предполагает обязательное наличие уже установленных границ данных земельных участков (ст. 11.1 ЗК РФ). В противном случае, какие - либо действия с подобными земельными участками, в том числе предоставление их в аренду были бы невозможны.

Как следует из договора аренды земельного участка от 30 апреля 1997 года, заключенного заявителем с Комитетом по управлению имуществом Московской области, земельный участок предоставлен ОАО "Ступинский промжелдортранс" в соответствии с планом приватизации, утвержденным решением Комитета по управлению имуществом Московской области, а также в соответствии с планом земельного участка, выданным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Ступинского района Московской области. В данном плане, являющимся неотъемлемой частью договора, отражены границы арендуемого земельного участка, установленные с соблюдением требований действовавшего на тот период законодательства. Указанным договором на арендатора не возложена обязанность нести какие-либо расходы, связанные с арендуемым земельным участком, помимо арендной платы (л.д. 10, 158).

В случае если в описании местоположения границ ранее учтенного земельного участка, имеются какие-то неточности, обязанность по их устранению на арендатора данного участка законом также не возложена.

Доводы представителей заинтересованных лиц, в обоснование своих возражений, о невозможности без постановки земельного участка на кадастровый учет установить его категорию и вид разрешенного использования, суд находит несостоятельными по следующим основаниям. В силу положений ч. 3, 4 ст. 15 Федерального закона от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ (с последующими изменениями) "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", п. 2 ч. 1 ст. 2, п. 2 ч. 1 ст. 3 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" до разграничения государственной собственности на землю в Московской области отнесение находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории (за исключением отнесения к категории земель сельскохозяйственного назначения) относится к полномочиям органов местного самоуправления. При этом отнесение таких земель или земельных участков в их составе к землям населенных пунктов, границы которых установлены до дня вступления в силу указанного Федерального закона N 172-ФЗ осуществляется органами местного самоуправления городских округов, муниципальных районов без согласования с правообладателями земельных участков.

ГАРАНТ:

По-видимому, в предыдущем абзаце допущена опечатка. Вместо слов "п. 2 ч. 1 ст. 2" следует читать "п. 2 ч. 2 ст. 2"

Что касается установления вида разрешенного использования земельного участка, то в силу положений п. 2 ч. 1, п. 3 ч. 2, п. 1 ч. 6 ст. 30, ч. 5 ст. 31, ч. 1 ст. 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков должны быть указаны в градостроительном регламенте, являющегося составляющей правил землепользования и застройки. Принятие же решения о подготовке проекта правил землепользования и застройки и утверждение данных правил также относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Таким образом, указанные обстоятельства не могут служить основанием для установления экономически необоснованного размера арендной платы за пользование ранее учтенным земельным участком, в отношении которого не проведен кадастровый учет в связи с уточнением описания местоположения границ или не установлены категория, вид разрешенного использования и который предоставлен юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Довод представителей заинтересованных лиц о невозможности определения размера арендной платы за пользование указанными земельными участками иначе чем это установлено в оспариваемой норме, также несостоятелен. Как следует из абзаца 2 той же части 16 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ арендная плата за пользование земельными участками аналогичными участку заявителя, но предоставленных хозяйствующим субъектам для сельскохозяйственного производства, установлена с учетом видов деятельности для которых данные участки предназначены.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый заявителем абзац 1 части 16 статьи 16 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" противоречит федеральному законодательству и нарушает права ОАО "Ступинский промжелдортранс" в связи с чем, его заявление подлежит удовлетворению.

С учетом того, что оспариваемая норма могла быть применена к неопределенному кругу хозяйствующих субъектов, суд полагает возможным признать ее недействующей со дня вступления решения суда в законную силу.

Руководствуясь ст. 194 - 198, 253 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

заявление открытого акционерного общества "Ступинский промжелдортранс" удовлетворить.

Признать недействующим с дня вступления решения суда в законную силу абзац 1 части 16 статьи 14 Закона Московской области от 7 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области (в редакции Закона Московской области от 14 июля 2011 года N 125/2011-ОЗ).

На решение может быть подана апелляционная жалоба и принесено апелляционное представление прокурором в Верховный Суд Российской Федерации через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

М.Г. Власова