Разъяснения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 26 мая 2010 г. "К сведению юридических лиц!"

В соответствии со ст. ст. 425, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Момент заключения сделки - это момент ее государственной регистрации.

С целью государственной регистрации сделки с объектом недвижимого имущества заявителям необходимо соблюсти требования, предусмотренные действующим законодательством, в частности, об одобрении крупной сделки. Таким образом, если стороной сделки является юридическое лицо (ОАО, ЗАО, ООО), необходимо предоставить в регистрирующий орган одобрение крупной сделки (продажи или покупки) компетентного органа управления обществом.

В соответствии со ст. 79, 78 Федерального Закона "Об акционерных обществах", крупной сделкой считается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.

В случае отчуждения или возникновения возможности отчуждения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется стоимость такого имущества, определенная по данным бухгалтерского учета, а в случае приобретения имущества - цена его приобретения.

Крупная сделка должна быть одобрена советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров в соответствии с настоящей статьей.

Решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов общества, принимается всеми членами совета директоров (наблюдательного совета) общества единогласно, при этом не учитываются голоса выбывших членов совета директоров (наблюдательного совета) общества.

Решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет более 50 процентов балансовой стоимости активов общества, принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров - владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров.

В решении об одобрении крупной сделки должны быть указаны лицо (лица), являющееся ее стороной (сторонами), выгодоприобретателем (выгодоприобретателями), цена, предмет сделки и иные ее существенные условия.

В соответствии со ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", крупной сделкой является сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.

Для целей настоящей статьи стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого обществом имущества - на основании цены предложения.

Решение об одобрении крупной сделки принимается общим собранием участников общества.

В решении об одобрении крупной сделки должны быть указаны лица, являющиеся сторонами, выгодоприобретателями в сделке, цена, предмет сделки и иные ее существенные условия. В решении могут не указываться лица, являющиеся сторонами, выгодоприобретателями в сделке, если сделка подлежит заключению на торгах, а также в иных случаях, если стороны, выгодоприобретатели не могут быть определены к моменту одобрения крупной сделки.

В случае образования в обществе совета директоров (наблюдательного совета) общества принятие решений об одобрении крупных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет от двадцати пяти до пятидесяти процентов стоимости имущества общества, может быть отнесено уставом общества к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества.

Поэтому, если стороной договора является юридическое лицо в форме ОАО, ЗАО либо ООО, к документам об одобрении крупной сделки относятся решения:

1. совета директоров;

2. общего собрания.

Решение совета директоров предоставляется в случае, если соотношение балансовой стоимости (цены сделки) отчуждаемого (приобретаемого) имущества не превышает 50% балансовой стоимости активов общества (для ООО - балансовой стоимости имущества общества).

Решение общего собрания предоставляется в случае, если соотношение балансовой стоимости (цены сделки) отчуждаемого (приобретаемого) имущества превышает 50% балансовой стоимости активов общества (для ООО - балансовой стоимости имущества общества).

Решение об одобрении сделки компетентным органом управления обществом не предоставляется:

- если единственный учредитель общества является одновременно генеральным директором общества;

- при наличии справки о стоимости имущества (сделка не является крупной) и информации о совершении сделки в процессе обычной хозяйственной деятельности, удостоверенной генеральным директором и главным бухгалтером общества;

- в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Таким образом, если из содержания действий генерального директора: подписание договора, передача полномочий представителю по доверенности и т.д. - следует одобрение сделки, предоставление какого-либо дополнительного документа в регистрирующий орган не требуется.

Во избежание приостановления в государственной регистрации прав указанная информация должна быть принята к сведению юридическими лицами, обращающимися в регистрационную службу.

Отдел регистрации прав на жилые помещения