Разъяснения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 16 марта 2010 г. "Сохранение права пользования как существенное условие сделок"

Основной закон страны гарантирует каждому из нас право на жилище (ст. 40 Конституции Российской Федерации). Однако гарантия эта связана, в первую очередь, с обязательством защищать законного собственника от притязаний на его жилище, нежели с гарантированным обеспечением жильем (статья 25 Конституции РФ, статьи 1, 3 Жилищного кодекса).

Принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного прекращения прав на жилье является одним из конституционных принципов российского законодательства. Этот принцип дополняется положениями жилищного законодательства, согласно которым "никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным Кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (часть 4 статьи 3 ЖК РФ). Иными словами, государство берет на себя обязательство защищать не только собственников, но и лиц, наделенных правом пользования жилым помещением от незаконных правопритязаний.

Темой этой публикации является освещение особенностей регистрации сделок с жилыми помещениями, в содержание которых стороны включают в качестве существенного условия - указание лиц, имеющих право на проживание в отчуждаемой квартире наряду с новым собственником.

Поскольку действительность сделки (возможность быть признанной впоследствии недействительной либо ничтожной) напрямую зависит от фактического существа юридических фактов, данный пункт должен проверяться досконально. Для начала следует напомнить о важных условиях, соблюдение которых обеспечивает действительность сделки. Первое - обязательной формой для сделок с жилыми помещениями является письменная форма договора (как нотариальная, так и простая). Второе - сделки с жилыми помещениями подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Третье - в государственной регистрации может быть отказано, если условия сделки не соответствуют закону, либо не обеспечивают его соблюдение.

Итак, вполне реальной может быть ситуация, когда стороны достигли соглашения и исполнили обязательства, но в правовом положении сторон изменений не произошло. Конкретные субъекты гражданских правоотношений достигли договоренности на определенных, казалось бы, понятных для них условиях: о переходе права на жилое помещение от одного лица к другому, фактически перераспределили недвижимость, но приобретатель по договору так и не стал собственником, потому что регистрирующий орган отказал ему в государственной регистрации. Обоснованной причиной этому может быть следующее: договор сторон, в ходе проведенной правовой экспертизы, был признан государственным регистратором незаключенным. Напомню, договор приобретения жилого помещения считается заключенным не тогда, когда стороны достигли соглашения по всем существенным вопросам и "условиям" (ст. 432 ГК РФ), а с момента государственной регистрации такого договора (ст. 558 ГК РФ). Соответственно, переход права на жилое помещение считается состоявшимся в момент государственной регистрации сделки (ст. 223 ГК РФ), а не с момента передачи помещения из рук в руки. Сделка считается не состоявшейся, если в государственной регистрации отказано. Налицо ситуация, при которой реальность перехода права на жилье находится в зависимости не только от исполнения сторонами принятых по сделке обязательств (передача имущества, оплата и другое), но также в зависимости от соблюдения сторонами предписанных законом требований и процедур. В данном случае, вступает в действие правило, сформулированное в ст. 209 ГК РФ, которое гласит, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Иными словами, любое действие собственника (в том числе распоряжение имуществом в ходе сделки) обречено на запрет, если оно нарушает закон либо законные права иных участников правоотношений. Собственник вправе заключать сделки по отчуждению принадлежащего ему имущества. К числу наиболее распространенных сделок с жильем следует отнести куплю-продажу, мену и дарение. К существенным условиям сделок продажи и мены жилых помещений закон (ст. ст. 552, 554, 555, 558, 567 ГК РФ) относит требования определения в договоре предмета, цены, одновременной передачи жилого объекта с передачей прав на земельный участок, а также указания в тексте договора перечня лиц, сохраняющих право пользования помещением наравне с приобретателем.

Вполне очевидным является утверждение, что условие сохранить проживание в отчуждаемом жилом помещении касается, в первую очередь, третьих лиц или лица. Как правило, это условие основано на существовании неких обязательств у продавца перед третьими лицами (лицом) и эти обязательства, по соглашению сторон сделки, возлагаются на нового собственника жилого помещения. Лишь в отдельных случаях условие сохранить право пользования (проживание) может касаться продавца (в случае если сделка совершается между членами одной семьи).

Обоснованным и правомерным является включение сторонами сделки в перечень пользователей помещения следующих субъектов жилищных правоотношений:

1) отказополучателя по завещательному отказу;

2) нанимателя отчуждаемого жилого помещения;

3) бывшего члена семьи собственника приватизированного жилья, отказавшегося от реализации своего права на приватизацию жилого помещения и сохранившего право пользования помещением бессрочно;

4) любое иное физическое лицо, вселенное в качестве члена семьи покупателя.

Рассмотрим по порядку вышеприведенные случаи сохранения права пользования жилым помещением различными субъектами после перехода права на это помещение.

1. Сохранение права пользования по завещательному отказу. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном ему по завещательному отказу (отказополучатель), не лишается этого права при смене собственника в пределах срока, определенного завещанием (как правило, этот срок устанавливается пожизненно). Покупатель жилого помещения должен знать об этом и соглашаться заключать сделку по приобретению жилья с учетом этого обстоятельства. Отказополучатель вправе потребовать государственной регистрации принадлежащего ему права пользования жилым помещением, основанного на завещательном отказе (ст. 33 ЖК РФ). Такое ограниченное вещное право регистрируется в Едином государственном реестре прав в виде обременения объекта права (жилого помещения), аналогично тому, как регистрируется право проживания, принадлежащее рентополучателю, - на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ). При регистрации сделки, существенным условием которой является сохранение прав отказополучателя, представление документа (завещания), порождающего эти права, либо его нотариальной копии - обязательно.

2. Право, основанное на договоре найма. При заключении договора найма жилого помещения (как социального, так и частного), собственник может быть ограничен или вообще лишен права пользования помещением, в зависимости от условий включенных сторонами в договор найма. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменения или прекращения договора. В таких случаях договор отчуждения жилого помещения должен содержать существенное условие - перечень пользователей, в который включаются наниматель и все постоянно проживающие с ним лица. Ясно, что это условие ограничено сроком и условиями ранее заключенного с прежним собственником договора найма. Вполне очевидным является то, что о праве пользования жилым помещением, основанном на договоре найма, должен знать приобретатель этого помещения. Условия договора найма должны быть известны покупателю, так как и обязательства и права по этому договору переходят на него по сделке, и он становится наймодателем. Законом не предусмотрена регистрация договора найма жилого помещения в качестве обременения объекта права, но это не лишает государственного регистратора возможности внести в особые отметки запись о наличии такого обременения. При государственной регистрации сделки купли-продажи жилого помещения с условием сохранения прав нанимателя, договор найма, детализирующий обязательства сторон, в обязательном порядке должен представляться на регистрацию и копия такого договора должна помещаться в дело правоустанавливающих документов.

3. Права лиц, отказавшихся от участия в приватизации. Право на бессрочное проживание в жилом помещении сохраняется за членом (членами) семьи собственника в случае, если это помещение было приватизировано, и в момент приватизации данного жилого помещения этот член семьи проживал и имел равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим. Это право сохраняется также и за бывшим членом семьи собственника приватизированного жилища. Соответственно, в случае перехода права на приватизированное жилище, не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ. Пленум Верховного суда Российской Федерации, в Постановлении от 02 июля 2009 года N 14, обобщая судебную практику применения положений Жилищного кодекса, указал на наличие прав пользователей приватизированных жилых помещений. Суд дал разъяснение, что, так как ": бывшие члены семьи, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма помещения, без которого она была бы невозможна, исходили из того, что право пользования этим помещением для них будет носить бессрочный характер. Следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля - продажа, мена, дарение, рента, наследование)". Соответственно, с учетом этого обстоятельства, государственный регистратор, проводя правовую экспертизу документов по сделкам с приватизированными помещениями, должен учитывать права возможных пользователей. Если он (государственный регистратор) этого не сделает, приобретателя ждут негативные последствия. Новый собственник не может выселить из жилого помещения бывших членов семьи продавца жилого помещения, если они в момент приватизации этого помещения отказались от своего права долевой собственности. Таким образом, в случае, если продавец скрыл факт наличия прав пользования третьих лиц, покупатель не вправе требовать выселения этих лиц из помещения, однако он вправе заявить в суде иск о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения относительно потребительских качеств, приобретенного объекта (ст. ст. 168, 178 ГК РФ).

Итак, бывшие члены семьи собственника приватизированного жилья наделены бессрочным правом пользования жилым помещением, от приватизации которого они в свое время отказались.

4. Права пользования лиц, вселяемых в качестве членов семьи нового собственника жилого помещения. При оформлении договоров купли-продажи жилья, сторонам сделки нет необходимости упоминать членов семьи покупателя в качестве лиц, сохраняющих право пользования помещением. Во-первых, это право гарантировано и защищается законом (п. 2 ст. 31 ЖК РФ собственник жилья не вправе запретить членам своей семьи пользоваться жилым помещением.), во-вторых, процесс возникновения семейно-брачных связей отличается особой динамикой и непредсказуемостью. Однако в ситуации, когда сделка купли продажи заключается между членами одной семьи, упоминание в договоре условия сохранить право проживания бывшему собственнику (продавцу и одновременно - члену семьи), представляется нелишним. В данном случае это условие является существенным и в силу закона, и в силу договора. Не следует забывать, что собственник жилого помещения, будучи связан основанным на законе обязательством соблюдать право членов своей семьи на пользование этим помещением, может ограничить эти права. Пределы этого права могут быть детализированы совместным соглашением. Такое соглашение может детализировать право пользования указанием конкретных изолированных помещений, условиями потребления коммунальных услуг и другими условиями. Договор купли-продажи, содержащий помимо существенных условий, связанных с приобретением, еще и условия, детализирующие порядок пользования помещением для бывшего собственника (продавца), будет полностью отвечать требованиям гражданского, жилищного и семейного законодательства.

Отдел регистрации прав на жилые помещения