Разъяснения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 21 июня 2010 г. "Некоторые проблемы приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства"

Для рассмотрения проблемы приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства смоделируем следующую ситуацию:

Представим, что у собственника объекта незавершенного строительства право аренды на земельный участок отсутствует. Возможно, такое право имелось у предыдущего собственника объекта незавершенного строительства, однако не перешло к новому собственнику в порядке ст. 35 ЗК РФ в связи с прекращением договора аренды. При этом вполне допустима ситуация, когда хозяйственный интерес собственника объекта незавершенного строительства не связан с окончанием строительства. При определенной степени готовности объекта собственник может начать использовать его по тому же назначению, что и готовый объект недвижимости. Так, в одном из дел арбитражный суд признал незаконным отказ в предоставлении в собственность земельного участка под объектом незавершенного строительством, указав, что заявителем представлены доказательства использования этого объекта для целей сельскохозяйственного производства, а, следовательно, земельный участок испрашивается для целей, не связанных со строительством.

Кроме того, собственник может распорядиться объектом незавершенного строительства для получения прибыли (путем продажи, внесения вклада в уставный капитал хозяйственного общества и др.). При этом право на земельный участок значительно увеличит заинтересованность в сделке как собственника объекта незавершенного строительства (продавца), так и покупателя.

Однако следует отметить, что процедура предоставления земельных участков для целей строительства в данном случае не урегулирована нормами ЗК РФ. Например, при приобретении прав на земельный участок для строительства без предварительного согласования места размещения объекта может оказаться, что договор аренды или купли-продажи земельного участка будет заключен не с тем лицом, которое является собственником объекта незавершенного строительства на земельном участке. А это будет противоречить принципу единой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости.

Кроме того, процедура предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта может быть инициирована исключительно органом государственной власти или местного самоуправления, уполномоченным на предоставление земельных участков для строительства. Преимущественное право собственника объекта незавершенного строительства на приобретение земельного участка в случае предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта действующим законодательством не предусмотрено. Также было бы ошибкой предлагать собственнику обращаться с заявлением о предварительном согласовании места размещения объекта, поскольку этот объект уже существует и право на него зарегистрировано.

Резюмируя сказанное, отметим, что поставленная проблема требует скорейшего решения. Так, законодатель мог бы исключить применение к объектам незавершенного строительства не только ст. 36 ЗК РФ, но и ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". В таком случае должен быть предусмотрен механизм приобретения земельных участков под объектами незавершенного строительства, который защищал бы права собственников таких объектов.

Главный специалист - эксперт государственный регистратор

Н.В. Желябина