Разъяснения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 24 сентября 2010 г. "Особенности государственной регистрации договоров аренды"

Одним из распространенных правовых действий с недвижимостью является аренда недвижимого имущества. В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) арендодатель обязуется предоставить арендатору по договору аренды имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение. Доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Статья 609 ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, если договор аренды заключен на срок не менее 1 года.

В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Представленный на государственную регистрацию договор должен соответствовать требованиям, предъявляемым ГК РФ к договорам аренды.

В договор аренды рекомендуется включать следующие сведения:

наименование договора;

место и дату заключения;

наименование сторон (фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства). Данные документов, удостоверяющих их личность, должны быть написаны полностью. Наименования юридических лиц должны быть написаны без сокращений (в точном соответствии с документом о государственной регистрации юридического лица). Также должны быть указаны их места нахождения и данные государственной регистрации. При этом следует назвать должности, фамилии, имена, отчества лиц, подписывающих договор, и указать основание, дающее им право на это. В качестве таких оснований могут быть устав, положение, доверенность и т.п.;

цену договора, условие, устанавливающее размер арендной платы и условия расчетов (согласно ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон и в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При указании арендной платы в долларах США обязательно должен быть указан рублевый эквивалент).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Для договоров аренды установлен особый порядок обращения за регистрацией, в соответствии с которым с заявлением о государственной регистрации может обратиться любая из сторон договора аренды (арендодатель или арендатор).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодателями государственного имущества являются уполномоченные органы государственной власти Российской Федерации и субъектов РФ.

Следует отметить, что в качестве объекта аренды не может выступать доля в праве собственности, поскольку "доля" - понятие, прежде всего, идеальное, а имущество, передаваемое в аренду, должно быть конкретно определено. В противном случае, в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, договор будет считаться незаключенным.

Помимо предмета договора, существенным условием договора может быть срок временного предоставления объекта. В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, также могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора не вытекает иное.

В соответствии с Приказом N 506 от 27.11.2009 г. "О проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в сокращенные сроки", срок государственной регистрации договора аренды с объектами недвижимого имущества составляет не более 20 рабочих дней.

Согласно п. 22 статьи 333.33 Налогового Кодекса РФ за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 - 26, 28 - 31 и 61 настоящего пункта, взимается государственная пошлина в размере:

для физических лиц - 1000 рублей;

для организаций - 15000 рублей;

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, содержится на сайте Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в разделе виртуальный терминал - формы документов по адресу: www.frskuban.ru, и в информационных терминалах секторов отдела приема-выдачи документов.

Отдел регистрации прав на жилые помещения