Разъяснения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 23 сентября 2010 г. "Актуальные вопросы предоставления правоустанавливающих документов на земельный участок при регистрации гражданами права собственности в "упрощенном" порядке"

В настоящее время участились случаи представления на государственную регистрацию физическими лицами с целью приобретения права собственности на земельный участки в "упрощенном" порядке документов не соответствующих требованиям земельного законодательства. Попробуем проанализировать некоторые из представляемых документов.

Относительно документов на земельный участок, выданных до 1922 года, отметим, что Декретом "О земле", принятым II Всероссийским съездом Советов рабочих, солдатских и крестьянских депутатов 26 октября 1917 г., частная собственность на землю была отменена, вся земля, в том числе крестьянская, безвозмездно отчуждалась, обращалась во всенародное достояние и бесплатно передавалась в пользование всех трудящихся на ней.

Закрепление земли в государственную собственность и возможность предоставления ее только в пользование, в том числе гражданам, были отражены в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г., Земельном кодексе РСФСР 1922 г.

При этом согласно примечанию 1 к статье 59 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. бывшие собственники, имущество которых было экспроприировано на основании революционного права или перешло во владение трудящихся до 22 мая 1922 г., не имеют права требовать возвращения этого имущества. Это связано с вступлением в силу Декрета ВЦИК РСФСР от 22.05.1922 г. "Об основах частных имущественных правах, признаваемых РСФСР, охраняемых ее законами и защищаемых судами РСФСР" которым гражданам было предоставлено право собственности на немуниципализированные строения в городских и сельских местностях.

Кроме того согласно п. 3 ст. 25 Земельного кодекса РФ 2001 года не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

Таким образом, государственная регистрация на основании правоустанавливающих или правоподтверждающих документов на земельный участок гражданина, выданных до 1922 года не осуществляется.

Что касается документов на земельные участки, выданных после 1922 года, то на основании Указа РСФСР от 26.08.1948 г. "О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов" земля считалась предоставленной на праве бессрочного пользования. Также в соответствии с Гражданским кодексом РСФСР 1964 г., Земельным кодексом РСФСР 1970 г. земля также являлась исключительной собственностью государства и могла предоставляться только в пользование.

В соответствии со статьей 27 закона СССР "Об утверждении основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик" N 3401-VII от 03.12.1968 г. рабочим, иным категориям граждан, проживающим в сельской местности, при наличии свободных приусадебных земель в колхозах, совхозах, других государственных сельскохозяйственных предприятиях, организациях и учреждениях приусадебные участки могут предоставляться соответственно по решению общего собрания членов колхоза или собрания уполномоченных либо администрации совхоза, предприятия, организации и учреждения, утверждаемому исполнительным комитетом сельского Совета депутатов трудящихся. Аналогичная норма содержалась и в статье 65 Земельного Кодекса РСФСР 1970 г.

Подчеркнем, что на основании статьи 73 ЗК РСФСР 1970 г. переход права собственности на жилое строение, расположенное в сельской местности, не влечет за собой перехода права пользования приусадебным земельным участком. Предоставление приусадебного земельного участка лицу, к которому перешло право собственности на жилое строение, производится на общих основаниях.

Противоположная норма содержалась в статье 87 ЗК РФСР 1970 г. на землях городов при переходе права собственности на строение переходит также и право пользования земельным участком или его частью. В данном случае право землепользования лица, к которому перешло право собственности на строение, регистрируется органами коммунального хозяйства.

В соответствии со статьей 84 Земельного кодекса РСФСР 1970 г. земельные участки в городах предоставляются в бессрочное или временное пользование на основании решения исполнительного комитета городского Совета депутатов трудящихся. Предприятия, организации и учреждения из закрепленных за ними земель могут по решению исполнительного комитета городского Совета депутатов трудящихся предоставлять земельные участки во временное пользование для культурно-бытового обслуживания, сельскохозяйственных и других целей.

Анализ указанных норм позволяет сделать вывод о том, что при наличии решения исполнительного комитета Совета народных депутатов трудящихся или иного органа государственной власти о предоставлении в пользование либо на ином праве гражданину земельного участка государственная регистрация права собственности на него осуществляется на общих основаниях.

Кроме того, согласно статье 32 Земельного кодекса РСФСР 1970 г. добровольный отказ от пользования земельным участком, переселение в другое постоянное место жительства всех членов двора или семьи, а также прекращение трудовых отношений, в связи с которыми был предоставлен служебный надел, являлись основаниями прекращения права граждан на пользование земельным участком (по постановлению (решению) органов, предоставивших земельные участки).

Право землепользования колхозов, совхозов и других землепользователей удостоверялось государственными актами на право пользования землей, которые выдавались исполнительными комитетами районных, городских Советов народных депутатов. Временное пользование землей оформлялось договорами или удостоверениями на право временного пользования землей. В частности в статье 18 Земельного кодекса РСФСР 1970 г. установлено, что право землепользования колхозов, совхозов и других землепользователей удостоверяется государственными актами на право пользования землей, которые выдаются исполнительными комитетами районных, городских Советов депутатов трудящихся.

Таким образом, при наличии документов земельной регистрации или документов, удостоверяющих право землепользования (при условии, что данное право не прекращено по установленным земельным законодательством РСФСР основаниям), совхоза, колхоза иной организации, а также наличии распорядительного документа (решения администрации совхоза, предприятия, организации и учреждения) о выделении гражданину земельного участка из состава земель колхоза, совхоза, иной организации, утвержденному исполкомом сельского Совета депутатов трудящихся полагаем возможным осуществление государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Прекращение существования большинства организаций (колхозов, совхозов, предприятий, учреждений), в рамках которых принимались такие решения, существенным образом усложняет либо делает невозможной проверку юридической силы данных документов. Поэтому в целях разрешения подобного рода проблем законодатель предусмотрел возможность подтверждения права на земельный участок документом особого вида. В частности, согласно п. 2 статьи 25.2. федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. в случае, если земельный участок был предоставлен гражданину для ведения личного подсобного хозяйства, в качестве документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на данный земельный участок, может быть предоставлена выписка из похозяйственной книги, выдаваемая органом местного самоуправления и свидетельствующая о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок.

Необходимо отметить, что Земельным кодексом РСФСР 1922 г. введена система земельной регистрации (государственной записи землепользований), задачей которой являлись сбор и хранение, в систематическом и наглядном виде, верных и своевременных сведений о правовом и хозяйственном положении всех землепользований в интересах общегосударственного управления землями и для ограждения прав и интересов землепользователей. При органах земельной регистрации в центре и на местах образовывались земельные архивы, в которые передавались на хранение земельные дела, акты и планы. В дальнейшем данные регистрации землепользований вошли в систему государственного земельного кадастра.

Обращаясь к похозяйственным книгам как к документам, содержащим сведения о предоставленных гражданам в советский период земельных участках, законодатель, видимо, учитывал как длительный период существования таких книг, так и имевшуюся официальную регламентацию порядка ведения таких книг уполномоченными органами.

Так, обязательность ведения похозяйственных книг Советами народных депутатов по установленным формам была предусмотрена в Законе РСФСР от 19 июля 1968 г. "О поселковом, сельском Совете народных депутатов РСФСР" (п. 7 ст. 11). Похозяйственные книги рассматривались как документы первичного учета в сельских Советах народных депутатов, и в них вносилась информация о всех постоянно проживающих на территории сельского Совета гражданах, в том числе сведения о находящихся в их личном пользовании земельных участках (Приказы Центрального статистического управления СССР от 7 апреля 1972 г. N 241 и от 5 января 1979 г. N 10).

Требование о ведении похозяйственных книг сохранилось и в действующем законодательстве Российской Федерации. В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" учет личных подсобных хозяйств осуществляется в похозяйственных книгах, которые ведутся органами местного самоуправления поселений и органами местного самоуправления городских округов.

В настоящее время обязательная форма выписки из похозяйственной книги утверждена Приказом Федеральной регистрационной службы РФ от 29 августа 2006 г. N 146.

В частности, в выписке должны быть указаны реквизиты похозяйственной книги, номер, дата начала и окончания ведения книги, наименование органа, осуществлявшего ведение похозяйственной книги, дата внесения записи и реквизиты документа, на основании которого в похозяйственную книгу внесена запись о наличии у гражданина права на земельный участок (указывается при наличии сведений в похозяйственной книге). Кроме того, в выписке указывается полное наименование должности уполномоченного выдавать выписки из похозяйственной книги должностного лица органа местного самоуправления, проставляется печать органа местного самоуправления. Особо обращаем внимание на то, что должностное лицо органа местного самоуправления, осуществляющее выдачу выписок из похозяйственных книг, должно быть специально уполномочено на это главой администрации муниципального образования.

В случаях, если из представленной выписки следует, что похозяйственная книга заведена после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации с 29 октября 2001 года или запись в нее внесена после указанной даты, то факт выделения земельного участка до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации требует дополнительного подтверждения. Таким подтверждением является указание соответствующей даты издания документа, на основании которого внесена запись в похозяйственную книгу (даты до введения в действие Земельного кодекса Российской федерации).

Дальнейшее законодательство коренным образом не изменило ситуации с правомочиями иных организаций, предприятий, учреждений на предоставление земельных участков в пользование граждан. Так, согласно статье 18 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 г. к компетенции сельских, поселковых Советов народных депутатов в области регулирования земельных отношений относились:

1) предоставление земельных участков в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) пользование и передача их в собственность;

2) регистрация права собственности на землю, права землевладения, землепользования, договоров на временное пользование земельных участков.

На основании статьи 11 Земельного кодекса РСФСР 1991 года приобретение земельных участков в собственность осуществляется через местный Совет народных депутатов, на территории которого расположен земельный участок.

В заключении хотелось бы отметить то, что даже при отсутствии надлежащих правоустанавливающих или правоподтверждающих документов на земельные участки граждане - собственники жилых домов обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков на условиях и в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ. Необходимо также иметь в виду, что в соответствии со ст. 74 - 76 ЗК РСФСР (1970 г.) земельные участки для коллективного садоводства и коллективного огородничества предоставлялись не гражданам, а предприятиям, организациям и учреждениям, т.е. юридическим лицам. С учетом Постановления Совмина РСФСР и ВЦСПС от 12 апреля 1965 г. N 453 "О коллективном огородничестве рабочих и служащих" (СП РСФСР. 1965. N 6. Ст. 28) и Постановления ЦК КПСС и Совмина СССР от 14 сентября 1977 г. N 843 "О личных подсобных хозяйствах колхозников, рабочих, служащих и других граждан и коллективном садоводстве и огородничестве" (Свод законов СССР. 1990. Т. 7. С. 201) садовые и огородные участки среди конкретных граждан распределялись совместным решением администрации предприятия, организации или учреждения и профсоюзного комитета из земель, отведенных этим юридическим лицам для ведения коллективного садоводства и огородничества. Проблема относительно оформления прав собственности на такие участки в упрощенном порядке решена в п. 4 ст. 28 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

Отдел регистрации прав на земельные участки