Разъяснения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 23 сентября 2010 г. "Права иностранцев и организаций с иностранным участием на земельные участки"

В настоящее время одной из актуальных проблем российской современности является вопрос о земле как источнике существования, основе жизни, а также всего того, что характеризует землю как правовую категорию - законодательство о земле. Кроме того, с вовлечением России в межгосударственный хозяйственный оборот регулирование земельных отношений с иностранным участием приобретает особый юридический смысл.

В ст. 5 Земельного кодекса РФ 2001 г. предусмотрено, что права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами. Таким образом, в отличие от ранее действовавшего Земельного кодекса РСФСР данный нормативно-правовой акт устанавливает возможность юридических лиц с иностранными инвестициями приобрести земельные участки не только на праве аренды, но и в собственность.

В соответствии с ч. 3 ст. 62 Конституции Российской Федерации 1993 г. иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

Установление национального режима для иностранцев не могло не отразиться в новом Земельном кодексе РФ, введенном в действие Федеральным законом от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ (далее - Земельный кодекс РФ 2001 г.). Приравнивание иностранцев к российским гражданам в отношении права иметь в собственности земельные участки (с введением ряда ограничений) неоднозначно оценивалось в обществе и рассматривалось некоторыми как нарушение Конституции РФ. Однако Постановлением Конституционного Суда от 23 апреля 2004 г. N 8-П положения Земельного кодекса, относящиеся к правам иностранцев, были признаны не противоречащими Конституции РФ. Конституционный Суд, в частности, указал, что согласно ст. 62 (ч. 3) Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации. Тем самым Конституция Российской Федерации в качестве общего принципа российского законодательства устанавливает "национальный режим для иностранных лиц и лиц без гражданства". Суд также подчеркнул, что по смыслу ст. 260 и 261 ГК РФ и ст. 15 ЗК РФ "объектами права собственности на землю являются земельные участки, представляющие собой часть поверхности земли в границах территории Российской Федерации. При предоставлении земельного участка в частную собственность приобретателю передается не часть государственной территории, а лишь земельный участок как объект гражданских прав, что не затрагивает суверенитет Российской Федерации и ее территориальную целостность".

Постановление Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. N 8-П "По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы" // СЗ РФ. 2004. N 18. Ст. 1833.

В соответствии с п. 2 ст. 5 ЗК РФ права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с Кодексом и федеральными законами. Как отмечалось ранее, относительно прав иностранцев на земельные участки применяются определенные ограничения. Иностранцы - собственники земельных участков подчиняются двум основным видам ограничений: тем, которые установлены для всех (т.е. и для российских граждан), и тем, которые касаются только иностранцев.

Так, для иностранцев действуют общие для всех ограничения. Они подчинены нормам п. 3 ст. 209 ГК РФ о том, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами возможно в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129), осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц, а также положению п. 1 ст. 213 ГК, согласно которому в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам, что права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК) и другим подобным правилам гражданского и земельного законодательства.

Что касается ограничений, вводимых специально для иностранцев, прежде всего следует подчеркнуть, что такие ограничения могут быть установлены только федеральным законом или международным договором Российской Федерации (ч. 3 ст. 62 Конституции РФ). В настоящее время, признав за иностранными гражданами право частной собственности на землю, Земельный кодекс РФ одновременно ввел ряд ограничений.

Так, в соответствии с ч. 3 ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. Предусмотренный в данной статье перечень приграничных территорий пока не утвержден. До его утверждения не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам (п. 5 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). Таким образом, в настоящий момент при отсутствии конкретного указания на то, какие территории следует при применении п. 3 ст. 15 ЗК РФ считать приграничными, данное ограничение права иностранцев остается неопределенным.

Следующим ограничением права иностранцев является упомянутое в п. 3 ст. 15 ЗК РФ ограничение - недопустимость обладания иностранцами на праве собственности земельными участками на иных (кроме приграничных) установленных особо охраняемых территориях. В качестве таких территорий понимаются территории, на которых находятся, в частности, объекты стратегического назначения, военные объекты.

Ограничением права иностранцев на землю можно признать тот факт, что иностранцам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться только за плату (п. 5 ст. 28 ЗК РФ), в то время как российским гражданам в определенных случаях земельные участки могут предоставляться бесплатно, например при однократном переоформлении принадлежащего гражданину на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельного участка в собственность.

Не могут находиться в собственности иностранцев земельные участки сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Земельный кодекс допускает предоставление иностранцам земельных участков, расположенных в пределах территории России, на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом (п. 1 ст. 22). В этой статье говорится, однако, только об иностранных гражданах и лицах без гражданства. Юридические лица в отличие от приведенного Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не упоминаются.

Следующим ограничением прав иностранцев в области земельных отношений можно считать наличие в п. 12 ст. 30 ЗК РФ положения о том, что земельные участки для строительства могут быть предоставлены иностранцам только с учетом ограничений, предусмотренных п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22 и п. 4 и 5 ст. 28 данного Кодекса.

Также в соответствии с п. 9 ст. 36 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке, установленном данной статьей, и в соответствии с п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15 и п. 4 и 5 ст. 28 Кодекса.

Кроме того, ограничением прав иностранцев является положение о том, что в соответствии с п. 5 ст. 35 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, только при соблюдении п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22 и п. 4, 5 ст. 28 данного Кодекса. Вместе с тем допускается установление Президентом Российской Федерации перечня видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.

В заключение хотелось бы отметить, что с развитием общества менялось и законодательство, регулирующее земельные отношения с иностранным участием. Рассмотрение вопросов регулирования прав иностранных правообладателей земельных участков в современной России позволяет сделать вывод о том, что действующее законодательство, закрепляя права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, устанавливает и некоторые ограничения, вызванные стремлением обеспечить интересы российских граждан и юридических лиц, а также национальной безопасности. Эти ограничения не выходят за рамки запретов, применяемых обычно в данной сфере другими государствами, и не носят дискриминационный характер.

Отдел регистрации прав на земельные участки