Разъяснения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 6 июля 2010 г. "Отдельные вопросы государственной регистрации права собственности на заложенное имущество"

В Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее по тексту - Управление) зачастую обращаются залогодержатели с заявлением о государственной регистрации права собственности на предмет заложенного им недвижимого имущества.

Подобная ситуация может возникнуть в следующих случаях:

1) в случае внесудебной реализации предмета залога (недвижимого имущества);

2) в случае судебного обращения взыскания на заложенное имущество.

В первом случае согласно статьи 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (далее Закон об ипотеке) удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке.

Таким образом, необходимыми документами, помимо стандартного пакета документов, предоставляемого, для осуществления государственной регистрации права на объект недвижимого имущества во внесудебном порядке является соглашение между залогодержателем и залогодателем, а также нотариально удостоверенное согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Удовлетворение требований залогодержателя в указанном порядке не допускается, если:

1) для ипотеки имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

2.1) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;

2.2) предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона;

3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;

5) предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;

6) предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности.

В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.

Однако на практике применение положений ст. 55 Закона об ипотеке вызывает вопросы. Пункт 1 указанной статьи предусматривает возможность обращения взыскания при определенных условиях на предмет залога во внесудебном порядке. В то же время п. 2 указанной статьи устанавливает случаи, когда внесудебный порядок не допускается. При этом пп. 2.1 - 2.2 п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке в качестве требований обязательного судебного порядка обращения взыскания на предмет залога указывают лишь случаи, когда предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения или земельные участки, указанные в п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке (государственная либо муниципальная земля, предназначенная для жилищного строительства). Но ведь если ст. 278 ГК РФ предусматривает необходимость отдельного судебного решения (то есть у взыскателя должно быть два судебных решения: о взыскании долга и об обращении взыскания на земельный участок) на обращение взыскания на любой земельный участок, независимо от того, заложен он или нет, то почему Закон об ипотеке требует судебный порядок обращения взыскания только при залоге определенных, достаточно узких, категорий земельных участков? Логично было бы указать в Законе об ипотеке, что внесудебный порядок не применяется при обращении взыскания на земельный участок. А так, исходя из положений ст. 55 Закона об ипотеке, внесудебный порядок обращения взыскания допускается за исключением случаев, указанных в пп. 2.1 - 2.2 п. 2 ст. 55. Но тогда получается, что ст. 278 ГК РФ имеет исключения, что делает ее содержание практически идентичным содержанию ч. 1 ст. 237 ГК РФ. Не проясняет ситуацию и п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11, в котором лишь указывается, что при применении положений ст. 278 ГК РФ необходимо учитывать особенности обращения взыскания на земельный участок, установленные ст. 51, 55 Закона об ипотеке. Хотя, как указанные нормы должны применяться в комплексе из указанного пункта Постановления Пленума ВАС РФ, не ясно.

Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество реализуется регламентируется статьями 51 - 54.1 Закона об ипотеке.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;

6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

Согласно статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Статья 56 Закона об ипотеке установила, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Таким образом, необходимыми документами для государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества (помимо традиционно предоставляемого в данном случае пакета документов) в данном случае предоставляются следующие документы: протокол о результатах проведения торгов; документы, подтверждающие наложение ареста на объект недвижимого имущества должника, а также содержащие обращение взыскания на имущество; копии публикаций в средствах массовой информации.

На практике зачастую возникают ситуации не реализации# на торгах указанного имущества и передача этого имущества в соответствии с Федеральным законом "Об исполнительным производстве" от 02.10.2007 N 229-ФЗ залогодержателю.

В данном случае залогодержатель для регистрации своего права собственности на заложенное имущество должен предоставить протокол о признании торгов несостоявшимися; постановление судебного пристава-исполнителя о передача# объекта недвижимого имущества взыскателю; акт приема-передачи объекта недвижимого имущества, подписанный судебным приставом-исполнителем и взыскателем.

Отдел правового обеспечения