Разъяснения прокуратуры Краснодарского края от 29 октября 2010 г. "Прокуратура края разъясняет: что нужно знать, чтобы обезопасить себя при участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов"

Решение жилищного вопроса зачастую ставит перед выбором способа приобретения квартиры, одним из выгодных предложений в части стоимости на рынке жилья является участие в долевом строительстве многоквартирных жилых домов.

В данном случае необходимо иметь в виду, что в настоящее время правоотношения между застройщиком и участником долевого строительства (дольщиком) урегулированы положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Однако, следует отметить, что нормы указанного нормативно-правового акта распространяются на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления его в силу (т.е. после 01.04.2005)

В настоящее время на территории края деятельность в рамках правоотношений, регламентируемых Законом N 214-ФЗ, осуществляют 135 застройщиков, денежные средства граждан привлечены в строительство 228 многоквартирных жилых домов.

В результате избрания такого способа приобретения жилья и определившись с выбором квартиры, следует ознакомиться с документами застройщика, в обязательном порядке необходимыми для обеспечения законности строительных работ:

- разрешение на строительство;

- проектная документация;

- договор аренды (субаренды) или право собственности застройщика на земельный участок застройки;

- учредительные документы;

- свидетельства о государственной регистрации и постановке застройщика на налоговый учет.

При этом требованиями Закона N 214-ФЗ ограничен круг лиц, правомочных привлекать денежные средства граждан в строительство объектов недвижимости, а также перечень предшествующих этому мер, без принятия которых финансирование строительства жилых домов за счет дольщиков будет незаконным.

Так, заключать договоры долевого участия в строительстве с гражданами вправе юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для возведения многоквартирного дома, или договора аренды (субаренды) такого участка.

Немаловажным является тот факт, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию, допускается только, на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска облигаций особого вида - жилищных сертификатов; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

Договор участия в долевом строительстве должен включать следующие условия.

- определение конкретного объекта долевого строительства;

- срок передачи объекта застройщиком инвестору (должен быть единый для всех участников долевого строительства);

- цена договора, сроки и порядок уплаты (путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями);

- гарантийный срок объекта (он не может составлять менее 5 лет и исчисляется со дня передачи объекта дольщику, если иное не предусмотрено договором).

Такое соглашение заключается в письменной форме и считается заключенным с момента его государственной регистрации в органах Росреестра.

При разрешении вопроса о необходимости осуществления государственной регистрации сделки следует учитывать, что регистрации не подлежат только договоры долевого участия в возведении многоквартирных домов, разрешение на строительство которых получено до 01.04.2005 (дата вступления в силу Закона N 214-ФЗ), если после - то для законности подписанного соглашения необходимо осуществить его государственную регистрацию.

В случае, если застройщиком не исполнены свои обязательства в установленный договором срок, дольщик - физическое лицо имеет право на выплату ему неустойки (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Контролирующим органом в указанной сфере является управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края (ул. Короленко, N 2/1, г. Краснодар, руководитель Иванов Александр Григорьевич). По вопросам, связанным с нарушением законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости, заинтересованное лицо вправе обратиться в указанный орган или прокуратуру по месту нахождения объекта строительства (застройщика).

Необходимо отметить, что в последнее время широкое распространение получила практика участия граждан в строительстве объектов недвижимости, возводимых так называемыми ''частными застройщиками". Вместе с тем заключение с такой категорией застройщиков предварительных договоров купли-продажи, либо иных сделок, направленных на финансирование строительных работ по возведению строящихся (предполагаемых к возведению) объектов недвижимости влечет за собой отсутствие предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов гарантий, а, следовательно, повышенную степень риска неисполнения застройщиком взятых на себя обязательств по предоставлению квартиры.