Разъяснения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 29 сентября 2010 г. "О приватизации общежитий, не находящихся в государственном или муниципальном жилищном фонде"

В соответствии со ст. 1, ст. 6 Закона РФ от 04.07.1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" с изм. от 11.06.2008 г. (далее - Закон о приватизации), приватизацией жилых помещений является бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде; передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

В соответствии со ст. 4 Закона о приватизации, не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых, военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Также письмо Росстроя от 24.06.2005 г. NВА-2692/03 "О приватизации жилых помещений в общежитии" говорит о том, что существующий запрет на приватизацию жилых помещений в общежитиях связан с их специальным функциональным назначением и, в первую очередь, временным характером проживания в них граждан, обусловленным работой либо учебой (ч. 1 ст. 94 Жилищного Кодекса РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (далее - ЖК РФ).

Согласно п. 2 ст. 92 ЖК РФ использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. До принятия такого постановления в части, не противоречащей ЖК РФ, применяется Постановление Совета Министров РСФСР от 11.08.88 N 328 "Об утверждении Примерного положения об общежитии".

Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляется на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Следовательно, снятию с общежития специального правового статуса и исключению его из состава специализированного жилищного фонда с переводом в жилищный фонд социального использования должна предшествовать ликвидация оснований отнесения их к указанному фонду.

Однако до сих пор есть такие общежития, которые находятся не в государственном или муниципальном жилищном фонде, а в собственности организаций и предприятий, имеющих такую организационно-правовую форму как, например, акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью.

Поскольку такие юридические лица не относятся к перечисленным в ст. 6 Закона о приватизации собственникам, имеющим право в порядке приватизации передавать жилые помещения в собственность граждан, а также в соответствии со ст. 4 Закона о приватизации, не подлежат передаче в собственность граждан жилые помещения, расположенные в общежитиях, то жильцы таких общежитий, не могут приобрести в собственность комнаты в данных общежития в порядке приватизации.

На основании ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ (в ред. от 30.07.2010 г.) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма. Изменение законом оснований пользования такими помещениями, когда на соответствующие отношения распространены нормы ЖК РФ о договоре социального найма, соответственно изменяет и правовой режим этих помещений (они уже не имеют специализированного назначения, могут сдаваться в поднаем, возможен их обмен, т.е. в отношении их действует общий правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма), что делает возможным впоследствии приватизацию таких помещений на общих основаниях.

А вот жильцам общежитий, которые не были переданы муниципалитетам и принадлежащих соответствующим организациям и предприятиям, надеяться на реализацию своих прав на приобретение жилых помещений в порядке приватизации пока не приходится, что зачастую вынуждает их обращаться за защитой своих прав в суд.

Отдел регистрации прав на объекты недвижимости жилого и нежилого назначения