Разъяснения прокуратуры Краснодарского края от 9 февраля 2011 г. "О надзоре за деятельностью частных застройщиков"

Прокуратурой Карасунского административного округа города Краснодара на системной основе осуществляется надзор за деятельностью частных застройщиков.

Участившиеся обращения обманутых дольщиков, явились основаниями проведения прокуратурой округа проверок деятельности частных застройщиков.

В ходе проверок установлено, что, как правило, трех-, четырехэтажные дома возводятся частными застройщиками с существенными нарушениями действующего законодательства и установленных норм, соблюдение которых необходимо при строительстве многоквартирных домов, вследствие чего стоимость квартир в таких домах существенно ниже, чем у строительных фирм.

Участвуя в долевом строительстве, а также приобретая квартиры у частных застройщиков, нужно иметь в виду, что даже после оплаты, произведенной покупателем, нет никаких гарантий, что данный дом будет достроен.

В том случае, когда приобретаются квартиры в уже построенном доме, также нет гарантий, что покупатель получит все необходимые коммунальные услуги в полном объеме, дом будет вообще сдан в эксплуатацию, а также в том, что покупатель приобретет право собственности на квартиру.

Проверки, проводимые прокуратурой округа, показали, что дома данной категории строятся как частные домовладения, не предусматривающие нагрузку всех коммуникаций и энергоресурсов более чем на одну семью.

Поэтому, покупая квартиру в домах у частных застройщиков, не приходится рассчитывать на бесперебойную подачу воды, тепла, а также напряжения в электросети.

Так, в пос. Пашковском Карасунского округа по ул. Северной в г. Краснодаре гражданами заключены договора на участие в финансировании совместного строительства жилого дома. Согласно условиям договора застройщик брал на себя обязательство по строительству жилого дома, подведению к нему коммуникаций и сетей, сдаче жилого дома в эксплуатацию, передачу документов необходимых для оформления свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру каждому дольщику.

Впоследствии Шехель З.И., являющаяся застройщиком, осуществила строительство на указанном земельном участке четырехэтажного жилого дома в отсутствии надлежащим образом оформленных разрешительных документов на строительство, что в свою очередь стало объектом спора между городской администрацией и застройщиком.

Решением Советского районного суда г. Краснодара от 11.09.2008 исковые требования администрации оставлены без удовлетворения, а за Шехель З.И. признано право собственности на трехэтажный индивидуальный жилой дом с мансардой общей площадью 1425,6 кв. м. При этом, в своем решении суд ссылается на заключение судебной строительной экспертизы, проведенной в рамках судебного рассмотрения исковых требований администрации и Шехель З.И. Согласно вышеназванному заключению - эксплуатация дома в качестве многоквартирного дома невозможна.

До настоящего времени документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на оплаченные вкладчиками доли (квартиры) данного жилого дома отсутствуют.

Возведение красивой "коробки" дома, является приманкой для потенциальных покупателей частных застройщиков и не может, является гарантией того, что дом вообще будет сдан в эксплуатацию, поскольку, как правило, коммуникации вообще не подводились.

Участвуя в долевом строительстве, а также приобретая квартиры в домах частных застройщиков, граждане не догадываются какие проблемы в дальнейшем могут у них возникнуть.

Зачастую частные застройщики возводят дома на земле, которая вообще им не принадлежит, либо приобретена для иных целей, например, для ведения подсобного хозяйства. Возведенные дома на таких землях являются согласно действующему законодательству, самовольной постройкой и подлежат сносу. Граждане в таких случаях остаются и без жилья и без денег.

Результаты проверок, проводимых прокуратурой округа, показали, что на стадии строительства деньги дольщики передают из рук в руки застройщикам, заключают предварительные договоры купли-продажи, договоры займа. После сноса самовольно построенных домов взыскать деньги с застройщиков бывает очень сложно, а иногда и невозможно, поскольку деньги застройщиком уже истрачены, а дом снесен...

Так, установлено, что Застройщик Михеева Ю.Ю. предоставила гражданам архитектурный план строительства и свидетельство о регистрации права собственности на землю. Строительство уже было начато. Застройщиком обещано, что за период стройки, земля, которая передана в собственность для ведения подсобного хозяйства, будет переведена в категорию земель под строительство.

Согласно предварительным договорам купли-продажи, заключенным между гражданами и представителем застройщика Харченко И.Д.,они передали ей и Корж Л.С. денежные средства за продаваемую часть жилого дома.

Строительство было начато без каких-либо разрешительных документов на строительство. По данному факту сотрудниками МУ "Градостроительная инспекция г. Краснодара" неоднократно проводились проверки, по результатам которых составлялись протоколы по ст. 8.1 Закона Краснодарского края "Об административных прав5онарушениях". Все административные материалы рассмотрены в установленном порядке с вынесением постановлений о назначении наказаний нарушителям.

Собранные материалы направлены в правовое управление администрации муниципального образования город Краснодар для принятия решения, о подготовке искового заявления о сносе самовольно возведенного строения. Впоследствии исковое заявление о сносе указанного дома направлено в Советский районный суд г. Краснодара. Решением Советского суда от 08.08.2008 исковые требования администрации удовлетворены в полном объеме. 16.09.2008 кассационной инстанцией решение оставлено без изменения.

30.12.2010 указанный дом по адресу: ул. Фадеева,5 в г. Краснодаре снесен.

Из-за правового нигилизма в стране взыскать денежные средства с ответчика практически невозможно.

Самовольной постройкой является и такой дом, возведенный частным застройщиком, который стоит на его собственной земле, отведенной под строительство, построен с соблюдением всех норм, предусмотренных для строительства жилых домов, но не соответствует противопожарной безопасности.

Так, в прокуратуру округа обратились граждане, проживающие по ул. Горького, 67 в пос. Пашковском г. Краснодара, о нарушении требований законодательства при строительстве объекта.

Проверкой установлено, что на земельном участке, принадлежащем на праве собственности Чалому В.Г., при строительстве объекта допущены нарушения норм пожарной безопасности, а именно не выдержаны противопожарные расстояния между зданиями, сооружениями и строениями 1 и 2 степеней огнестойкости.

В ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного и градостроительного законодательства управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар выявлено, что Чалый В.Г. на земельном участке площадью 623 кв. м., по адресу: г. Краснодар, пос. Пашковский, ул. им. Горького, 67 ведет самовольное строительство. Возведение объекта капитального строительства по указанному адресу осуществляется Чалым В.Г. с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

С учетом изложенного, прокурор обратился в суд с исковым заявлением о сносе самовольно возведенного строения.

Не стоит забывать, что, как правило, частные застройщики возводят многоквартирные дома в густонаселенных местах, при отсутствии парковочных мест, детских площадок, места отдыха пожилых людей.

Так и в указанном случае, кроме отсутствия строительной документации застройщиком не уточнена пропускная способность инженерных сетей коммуникаций, не получена техническая документация на подключение указанного дома к сетям коммуникаций, что при заселении указанного дома повлечет за собой недостаточное давление напора в кранах, перебои с подачей напряжения. Кроме того, вблизи указанного дома нет места для организации детской площадки, парковочных мест для автомобилей возможных жильцов.

Приобретая квартиры в таких домах, граждане лишают своих детей радости отдыха на свежем воздухе. Заставляя личным автотранспортом подъезды к дому, препятствуют проезду специального транспорта: машин "скорой помощи", пожарных машин, машин милиции и МЧС, что может привести к трагическим последствиям.

Чтобы не оказаться на улице и без денег, приобретя квартиру у частного застройщика, гражданам нужно обращаться в проверенные строительные компании.

Если же более привлекательная цена на квартиры вынуждают граждан приобретать жилье у частных застройщиков, необходимо прибегнуть к помощи профессиональных юристов, которые проверят правильность оформления всех документов, необходимых для возведения многоквартирных домов, а также отсутствие наложенных на данные дома обременений.