Разъяснения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 10 мая 2011 г. "Особенности государственной регистрации договоров аренды неизолированных частей помещения"

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о регистрации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), притом, что пунктом 2 статьи 609 названного Кодекса установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 3 статьи 607 ГК РФ предусматривает, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 3 статьи 26 Закона о регистрации в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

На основании пункта 7 Приказа Минэкономразвития России от 08.09.2006 N 268 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства" (далее - Правила) установлено, что для внесения в Единый государственный реестр объектов капитального строительства (далее - Реестр) сведений об объектах капитального строительства в соответствующий орган, осуществляющий ведение Реестра, организация технической инвентаризации объектов капитального строительства предоставляет технический паспорт в бумажном виде в 3 экземплярах и в электронном виде, а также копии правоустанавливающих документов.

После рассмотрения представленных организацией технической инвентаризации документов учетный орган принимает решения о внесении либо в отказе во внесении сведений об объекте капитального строительства в Реестр. В случае принятия решения о внесении сведений в Реестр об объекте капитального строительства учетный орган осуществляет государственный технический учет и изготавливает кадастровый паспорт указанного объекта.

Пунктами 1, 2 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее Закон о кадастре) установлено, что кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 13 - 20 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений (далее также - учет изменений объекта недвижимости), кадастровый учет в связи с изменением сведений, указанных в пункте 10 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (далее - учет части объекта недвижимости), или сведений, указанных в пункте 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (далее - учет адреса правообладателя), осуществляются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для осуществления такого учета документов.

Согласно пункту 10 части 2 статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости.

Кадастровый учет в связи с изменением сведений, указанных в пункте 10 части 2 статьи 7 Закона о кадастре, осуществляется, если иное не установлено Законом о кадастре, на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых для осуществления такого учета документов (пункт 2 статьи 16 Закона о кадастре).

Учет части объекта недвижимого имущества осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете. Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости новых сведений о соответствующем объекте недвижимости (при учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или учете адреса правообладателя) (пункт 1 и подпункт 2 пункта 3 статьи 17 Закона о кадастре).

В соответствии с пунктом 4 статьи 20 Закона о кадастре с заявлениями об учете частей объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости.

Постановка на учет части объекта недвижимости осуществляется в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета. При постановке на учет части объекта недвижимости орган кадастрового учета в случае принятия соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета начиная с рабочего дня, следующего за днем истечения установленного пунктом 1 статьи 17 настоящего Федерального закона срока, обязан выдать заявителю или его представителю лично под расписку кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учете сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав (при учете части такого объекта недвижимости) (пункт 1 и подпункт 3 пункта 2 статьи 23 Закона о кадастре).

Таким образом, при государственной регистрации договора аренды предметом которого является неизолированная часть помещения, в качестве приложения к договору аренды необходимо предоставить кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учете сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав.

Отдел регистрации сделок
с объектами недвижимого имущества