Разъяснения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 22 июля 2011 г. "Внимание, застройщики!"

Анализ причин, препятствующих проведению государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, заключенных с первым участником долевого строительства.

Согласно действующему законодательству при государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, заключенных с первым участником долевого строительства Застройщик наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предоставляет документы, предусмотренные ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), а именно:

- разрешение на строительство;

- проектную декларацию, соответствующую требованиям Закона N 214-ФЗ;

- план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

- правоустанавливающий документ на земельный участок;

- учредительные документы юридического лица ("Застройщика").

Однако зачастую причины, препятствующие проведению государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, заключенных с первым участником долевого строительства при наличии документов, предусмотренных ст. 25.1 Закона о регистрации, носят специфический характер.

Целью нашей статьи является анализ таких причин, препятствующих проведению государственной регистрации, и обращение внимания Застройщиков на актуальные аспекты, которые они должны учитывать при государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, заключенных с первым участником долевого строительства.

Всем известно, что необходимым условием строительства является наличие разрешения на строительство (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ). Порядок выдачи и содержание разрешения на строительство обусловлены градостроительным законодательством.

Наряду с разрешением на строительство при регистрации вышеуказанных договоров в дело правоустанавливающих документов Застройщик предоставляет проектную декларацию. Здесь появляется ряд нюансов, вследствие которых возникают причины, препятствующие проведению государственной регистрации.

Прежде всего, проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства (п. 1 ст. 19 Закона N 214-ФЗ). Содержание, порядок опубликования, хранения, внесения изменений, информация о застройщике предусмотрены ст. 19, ст. 20 Закона N 214-ФЗ.

Наиболее характерные противоречия с действующим законодательством возникают между содержанием проектной декларации и данными разрешения на строительство.

Согласно п. 1 ст. 21 Закона N 214-ФЗ информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию, указанную в настоящей статье.

В первую очередь необходимо обратить внимание Застройщиков на тот факт, что наименование объекта недвижимости, указанное в проектной декларации, должно соответствовать данным разрешения на строительство. Так, в проектной декларации возникают технические этажи, технические чердаки, цокольные этажи, подвалы, тогда как в разрешении на строительстве они отсутствуют, либо их наименование не соответствует наименованию, указанному в декларации. Также встречаются случаи разночтения этажности и площади объекта недвижимости.

Вторым наиболее актуальным моментом является отсутствие функционального назначения нежилых помещений в проектной декларации, не указываются нежилые помещения, в последующем подлежащие передаче участникам долевого строительства, не определен состав общего имущества многоквартирного дома. Разъяснения о помещениях, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, даны в ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В случае отсутствия (не достаточности определения) этих условий в проектной декларации в дальнейшем при передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства возникают противоречия с действующим законодательством, так как помещения, являющиеся общим имуществом многоквартирного дома, не подлежат передаче участникам долевого строительства.

Также необходимо отметить, что Застройщики не предоставляют поэтажные планы технических этажей, чердаков, подвалов, цокольных этажей, что также является причиной, препятствующей проведению государственной регистрации.

Часто возникают противоречия между содержанием договоров долевого участия в строительстве и проектной декларации в части предполагаемого срока ввода объекта недвижимого имущества в эксплуатацию.

Важно помнить и о существенных условиях самих договоров долевого участия в строительстве, их содержание определено ст. 4 Закона N 214-ФЗ, и о требованиях к документам, предоставляемым на государственную регистрацию (ст. 16, ст. 18 Закона о регистрации).

Вместе с тем, важным моментом остается ипотека (залог) земельных участков, на которых осуществляется долевое строительство. Так, если земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома изначально находится в залоге, то сторонам договора ипотеки необходимо обратиться за прекращением обременения в установленном законом порядке, либо предоставить согласие залогодержателя на заключение договоров долевого участия в строительстве (Федеральный закон от 16.07.1998 N 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

В завершение вышеизложенного еще раз обращаем внимание Застройщиков на тот факт, что внимательное, грамотное, соответствующее действующему законодательству оформление и предоставление документов на государственную регистрацию договоров долевого участия в строительстве, заключенных с первым участником долевого строительства, позволит Застройщикам и участникам долевого строительства беспрепятственно и в срок, предусмотренный действующим законодательством, осуществить государственную регистрацию.

Отдел регистрации прав
на объекты недвижимости жилого и нежилого назначения