Разъяснения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 28 сентября 2011 г. "Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)"

В последнее время очень часть приходится сталкиваться с такой формой обременения земельных участков, как сервитут.

Сервитут (от лат. servitus, род. падеж servitutis - рабство, подчиненность) - особый вид вещного права, заключающийся в праве пользоваться в установленных пределах чужой вещью или ограничивать ее собственника в определенном отношении.

Согласно с п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком - сервитута. Таким образом, можно говорить о нескольких условиях, при наличии которых собственник недвижимости вправе требовать от соседа установления сервитута:

1. Наличие общей границы между недвижимым имуществом.

2. Наличие двух недвижимых вещей, принадлежащих разным лицам на праве собственности (пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования).

3. Более выгодное положение одного участка по отношению к другому, вследствие чего служащий участок может удовлетворять потребности соседа (прохода или проезда, опоры для здания, для обеспечения водоснабжения и др.).

Большая часть норм о сервитутах закреплена в Гражданском кодексе РФ (статьи 216, 274 - 277, 553, 613 и 694) и Земельном кодексе (статья 23 и др.). Отдельные нормы содержатся в природоресурсном законодательстве (Водный кодекс, Лесной кодекс и др.), а также в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

В договорах по установлению сервитута одной из сторон договора является собственник недвижимой вещи, обременяемой сервитутом. Другой стороной является собственник участка, в пользу которого устанавливается сервитут.

Требования к форме договора об установлении сервитута нигде не сформулированы, но поскольку ст. 27 ФЗ Закона о регистрации говорит о том, что сервитут регистрируется лишь при наличии соглашения о сервитуте, можно сделать вывод о том, что должна быть соблюдена простая письменная форма соглашения о сервитуте.

Условие о предмете является существенным в любом договоре, при отсутствии которого договор считается незаключенным. К предмету договора об установлении сервитута следует отнести прежде всего наименование самого сервитута и его конкретное содержание (например, право прохода в ночное время через участок соседа по тропе), а также сведения об участках, позволяющие достоверно установить их местоположение (адрес, кадастровый номер). Если это возможно, на кадастровом (для земельных участков) или ином плане недвижимости отметить, как именно будет осуществляться сервитут (т.е. отметить дорогу, тропу, водоем). План с отмеченным на нем сервитутом следует оформить приложением к договору, в силу прямого указания Закона о регистрации.

Сам по себе договор об установлении сервитута (как сделка) государственной регистрации не подлежит. Регистрации, согласно статье 27 Закона о регистрации, подлежит лишь право, возникшее на основании данного договора. В соответствии с вышеуказанной нормой государственная регистрация сервитута производится на основании следующих документов: а) заявления собственника земельного участка в пользу которого устанавливается сервитут; б) соглашения об установлении сервитута (целесообразно заверить его нотариально, чтобы не возникло сомнений в подлинности подписей сторон). Сервитут считается установленным с момента его регистрации.

В судебном порядке можно требовать принудительного установления сервитута, если сосед отказывается заключать договор об установлении сервитута. В исковом заявлении об установлении сервитута, которое подается в районный суд по месту нахождения недвижимости (статья 30 Гражданского процессуального кодекса РФ), должны быть указаны фактические обстоятельства, которые позволяют говорить о необходимости установить тот или иной сервитут. Так, сервитут прохода или проезда через соседний участок может быть установлен, если сторона докажет, что иначе как через участок соседа попасть на свой участок она не может. Таким образом, если суд установит, что удовлетворение нужд собственника иначе как посредством установления сервитута невозможно, он должен вынести решение об установлении сервитута. Целесообразно, конечно, чтобы судебным решением была установлена и плата за пользование обремененным участком, иначе стороны вновь окажутся в подвешенном состоянии, когда одна из сторон будет пользоваться своим правом, а плата за пользования в силу ее неопределенности не будет взиматься (спор о конкретной сумме опять-таки придется решать в судебном порядке). Плата за пользование может взиматься как единовременно, так и в виде периодических платежей.

В соответствии со статьей 17 Закона о регистрации вступившее в силу законное решение суда является основанием для государственной регистрации сервитута.

Иногда закон сам прямо указывает на возможность установления сервитута в том или ином случае. Так, при продаже земельного участка без расположенного на нем здания или сооружения, если в договоре купли-продажи участка условия пользования соответствующей частью земельного участка не определены, продавец сохраняется за собой право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением (статья 553 Гражданского кодекса РФ). Поскольку специальных правил о регистрации сервитута в силу прямого указания Гражданского кодекса Законом не установлено, представляется, что и в этом случае у заинтересованного собственника недвижимости имеется лишь право требовать заключения соглашения о сервитуте или обращаться в суд с заявлением об установлении сервитута, а регистрации такого сервитута производится в общем порядке - при предоставлении договора об установлении сервитута или судебного решения.

Сервитут прекращается свое действие в случае, когда отпадают основания, в связи с которыми он был установлен, например, была проложена новая дорога к участку обременяемым сервитутом.

Отдел Правового обеспечения