Разъяснения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 1 сентября 2011 г. "Некоторые вопросы, связанные с государственной регистрацией прав взыскателя на недвижимое имущество в порядке исполнительного производства"

После мирового финансового кризиса, который в значительной степени затронул и российскую экономику, а также в настоящее время, в посткризисный период, особенно актуальным для многих граждан и организаций является вопрос об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, а также связанные с таким взысканием вопросы государственной регистрации прав на заложенные объекты недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (Далее - Закон об ипотеке), в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга полностью или в части, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (во внесудебном порядке) на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем.

В соответствии со ст. 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", вступившие в законную силу решения суда (арбитражного суда) являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В случае, если решение суда не исполняется в добровольном порядке, оно подлежит исполнению принудительно в порядке исполнительного производства. Рассмотрим случай принудительного исполнения.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке).

О передаче имущества должника на реализацию судебный пристав-исполнитель выносит постановление, утвержденное Приказом ФССП России от 30.01.2008 N 26.

Если публичные торги объявлены несостоявшимися, залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества (п. 2 ст. 58 Закона об ипотеке).

В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой. Нереализованное имущество должника передается взыскателю. О передаче нереализованного имущества должника взыскателю судебный пристав-исполнитель выносит постановление.

Для того, чтобы разобраться в порядке проведения государственной регистрации прав залогодержателя на заложенное по договору об ипотеке недвижимое имущество рассмотрим наиболее распространенный в современной практике случай: должник не возвратил кредит, выданный под залог недвижимого имущества, в связи с чем кредитное учреждение обратилось с иском в суд об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество. В ходе исполнительного производства при обращении взыскания на недвижимое имущество оно не было реализовано с торгов, и пристав-исполнитель предлагает взыскателю оставить указанное имущество за собой.

При этом, если взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное имущество или имущественное право должника, то судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации прав собственности взыскателя на имущество, иное имущественное право, зарегистрированное на должника, а также в случаях, когда:

1) требование государственной регистрации содержится в судебном акте;

2) судебный акт содержит указание на то, что имущество или имущественное право принадлежит взыскателю (п. 2 ст. 66 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", далее - Закон об исполнительном производстве).

Так, в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав проводится на основании:

- заявления правообладателя;

- сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности;

- по требованию судебного пристава-исполнителя.

Если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных Законом об исполнительном производстве (в т.ч. если взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное имущество или имущественное право должника), то государственная регистрация прав может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя.

Государственная регистрация права проводится без заявления правообладателя при переходе права собственности на недвижимое имущество, права аренды недвижимого имущества или права участника долевого строительства в результате обращения залогодержателем взыскания на недвижимое имущество или указанные права либо в результате оставления залогодержателем за собой недвижимого имущества или указанных прав в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися.

Расходы по регистрации и оформлению документов для государственной регистрации имущества, иного имущественного права должника относятся к расходам по совершению исполнительных действий (п. 6 ст. 66 Закона об исполнительном производстве), которые представляют собой денежные средства федерального бюджета, взыскателя и иных лиц, участвующих в исполнительном производстве, затраченные на организацию и проведение исполнительных действий и применение мер принудительного исполнения (п. 1 ст. 116 Закона об исполнительном производстве). Однако такие расходы по совершению исполнительных действий возмещаются федеральному бюджету, взыскателю и лицам, понесшим указанные расходы, за счет должника. При этом к расходам по совершению исполнительных действий, возмещаемым за счет средств должника, расходы, затраченные на проведение государственной регистрации прав собственности взыскателя, не относятся. Поэтому расходы на проведение государственной регистрации прав собственности взыскателя на недвижимое имущество, оставленное взыскателем за собой, осуществляется за счет средств взыскателя.

Отдел Правового обеспечения