Разъяснения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 3 октября 2011 г. "Причины, препятствующие государственной регистрации"

Уважаемые заявители, хотелось бы обратить Ваше внимание на наиболее распространенные причины, препятствующие государственной регистрации сделок с объектами недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

Пунктом 1 ст. 18 Закона о регистрации установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Первой причиной, препятствующей государственной регистрации сделок можно назвать необходимость уточнить предмет договора, т.е. в договорах, подлежащих государственной регистрации отсутствуют (либо неверно указаны) сведения о предмете договора. В отношении жилых домов это литер и площадь; в отношении земельных участков - кадастровый номер, категория земель, вид разрешенного использования; в отношении, квартир, зачастую указывают неверно общую площадь (так как п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ установлено, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.) Данные требования установлены п. 1 ст. 432 ГК РФ: договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение и ст. 554 ГК РФ: в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Второй причиной можно назвать ошибки в договорах купли-продажи в части цены сделки, что противоречит п. 1 ст. 555 ГК РФ: договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Третьей причиной можно назвать ошибки в договорах в части данных сторон договора, а именно ошибки в части даты рождения, либо паспортных данных, что влечет возникновение ошибок в данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Так же необходимо обратить Ваше внимание на то, чтобы Вы внимательно проверяли свои паспортные данные в заявлениях о государственной регистрации во избежание возможных технических ошибок.

Четвертой причиной можно назвать отсутствие (не предоставление заявителем) согласий супругов сторон договора (в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного Кодекса Российской Федерации, а именно: для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.), отказов совладельцев от права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности (в соответствии со ст. 250 ГК РФ, а именно: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.), отказов собственников комнат в коммунальной квартире (в соответствии п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно: при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК.)

Вышеперечисленные причины являются наиболее распространенными, но ошибки в предоставляемых документах, либо отсутствие необходимых для регистрации документов вынуждает государственных регистраторов принимать решения о приостановлении государственной регистрации сроком на один месяц в соответствии с п. 2 ст. 19 Закона о регистрации, а при их не устранении и об отказе в государственной регистрации.

Таким образом, уважаемые заявители, будьте внимательны, прежде чем подписать договор и иные документы, предоставляемые на государственную регистрацию.

Отдел регистрации сделок с объектами недвижимого имущества