Разъяснения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 30 ноября 2011 г. "Односторонний отказ от исполнения договора"

В соответствии со ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1. неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;

2. прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

3. существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

4. изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

5. неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

6. существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

7. в иных предусмотренных договором случаях.

В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Случаи, позволяющие дольщику в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, возможно предусмотреть и в самом договоре участия в долевом строительстве. В деятельности застройщика могут возникнуть различные непредвиденные ситуации, которые влекут приостановление работ и в связи с этим возможное нарушение сроков передачи объекта долевого строительства дольщику, указанных в договоре. По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

В связи с тем, что строительство осуществляется в течение определенного промежутка времени, к обстоятельствам, свидетельствующим о том, что в предусмотренный договором срок объект недвижимости не будет построен и передан дольщику, относятся действия (бездействие) застройщика, оцениваемые исходя из конкретной ситуации. Сам факт того, что к назначенному сроку объект долевого строительства не сможет быть построен, является единственным основанием для расторжения договора в одностороннем порядке.

Не исключено, что нарушение запланированных сроков строительства может быть вызвано непредвиденными обстоятельствами (аварии, приостановление строительства контролирующими органами, природные факторы и т.п.). В таких ситуациях необходимо учитывать причины возникновения непредвиденных обстоятельств.

Лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Следовательно, застройщик может быть освобожден от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств перед участниками долевого строительства, если невозможность исполнения наступила по объективным внешним причинам.

Также лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (п. 1 ст. 401 ГК РФ)

Поэтому, если строительные работы были приостановлены или прекращены по причинам, которые застройщик мог и должен был контролировать, обстоятельства "форс-мажора", освобождающие от ответственности, отсутствуют.

Отдел регистрации прав на объекты недвижимости
жилого и нежилого назначения