Разъяснения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 30 ноября 2011 г. "Если застройщик банкрот"

Тенденцией последнего времени является учащение случаев невыполнения обязательств по договорам и займам, приводящих к росту дел о банкротстве. В основную группу риска попали и застройщики - и те, кто уже начал процедуру банкротства, и те, кто готовится активировать ее в самое ближайшее время.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", несостоятельность (банкротство) - это признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворять требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей.

С другой стороны выступают обычные граждане, которые оплатили инвестиционные взносы за строительство квартир в жилых домах и так и не дождались завершения их строительства. Что они могут получить в случае банкротства компании-застройщика? Получат ли граждане в собственность проинвестированные квартиры?

Для участника долевого строительства банкротство застройщика - это огромная и часто неразрешимая проблема, которая на законодательном уровне зачастую не находит своего решения.

В соответствии со статьей 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, должно обеспечиваться залогом или поручительством.

В результате заключения договора о долевом участии в строительстве возникают залоговые отношения, в которых в качестве залогодателя выступает застройщик, а в качестве залогодержателя - участник долевого строительства. Принимая во внимание, что предметом залоговых отношений в данном случае является недвижимое имущество, то речь, соответственно, идет об ипотеке, а точнее, об ипотеке в силу закона, предметом которой являются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или праве аренды, и строящиеся (создаваемые) на этом участке многоквартирные дома или иные объекты недвижимости. Право ипотеки возникает у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора о долевом участии.

Кроме того, закон об участии в долевом строительстве предусматривает и тот случай, когда застройщик начал строительство объекта недвижимости, но не закончил его, однако зарегистрировал право собственности на него. В этой ситуации заложенным считается сам объект незавершенного строительства.

С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства, такой объект долевого строительства считается также находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

Наделение участников долевого строительства правом залога в отношении строящегося дома преследовало вполне определенную цель - обеспечить возможность продолжения (завершения) строительства в случае неплатежеспособности застройщика. При подобном развитии событий обращение взыскания на предмет залога и его последующая продажа с публичных торгов позволяют возместить участникам долевого строительства понесенные ими убытки. Объем возмещения, естественно, будет зависеть от степени готовности многоквартирного дома, количества желающих его приобрести и других факторов.

В пункте 5 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве законодательно оговорена ситуация, при которой возникают основания для обращения взыскания на предмет залога. К таким основаниям относится неспособность застройщика исполнить свои обязательства. В свою очередь, под невозможность исполнить свои обязательства можно подвести и банкротство застройщика. При возникновении указанной ситуации застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Если же он этого не сделает, то участник долевого строительства имеет право обратиться в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога. В случае если иск судом будет удовлетворен, государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда.

Таким образом, подводя итог вышесказанному, следует, что участник долевого строительства, являясь залогодержателем, имеет законодательно закрепленное право на взыскание предмета залога с застройщика.

В соответствии со статьей 69 Закона "Об исполнительном производстве", под взысканием заложенного имущества следует понимать его арест, изъятие и принудительную реализацию. Однако залоговое законодательство устанавливает правило, в соответствии с которым при невыполнении обеспеченного залогом обязательства предмет залога не может автоматически перейти в собственность залогодержателя. Взыскание может быть обращено только в судебном порядке.

На практике возникает ситуация, при которой имущество застройщика оказывается заложенным не один раз. Преимущественно вторым залогодержателем выступает банк. В этом случае необходимо учитывать следующий факт: у участников долевого строительства и залогодержателей-банков, которые заключили договор залога до заключения договора долевого участия, есть преимущественное право на денежные средства, полученные в результате обращения взыскания на заложенное имущество. Что касается залогодержателей-банков, которые заключили договор залога после заключения договора долевого участия, то их требования подлежат удовлетворению после требований участников долевого строительства.

Кроме этого, хотелось бы отметить, что в соответствии с изменениями, внесенными в Закон о банкротстве Федеральным законом N 306-ФЗ, действующим с 01.01.2009, дольщики как залогодержатели земельного участка получают право реализовать его вне конкурсной массы и получить от 70 процентов цены земельного участка, проданного на торгах.

Однако указанные нововведения в полной мере не смогут решить проблему граждан относительно приобретения жилого помещения. При реализации права дольщиков на распоряжение заложенным имуществом в лучшем случае они могут получить денежные средства, которые были вложены в строительство. Вероятность получения в собственность проинвестированных квартир очень низка.

Подводя итог, отметим следующее. Федеральное законодательство об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости не лишено пробелов в той части, которая касается завершения строительства соответствующих объектов в случае неплатежеспособности (банкротства) застройщика.

Отдел регистрации прав на объекты недвижимости
жилого и нежилого назначения