Разъяснения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 24 мая 2012 г. "Право на привлечение денежных средств ТСЖ и передачи недвижимости в собственность граждан"

Право на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилья регламентируется Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Привлечение денежных средств для долевого строительства, в целях последующего получение в собственность жилых помещений допускается с соблюдением п. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ в том числе: жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Будучи некоммерческой организацией, товарищество собственников жилья (ТСЖ ), как юридическое лицо наделяется не общей, а специальной правоспособностью

Согласно п. 1 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 138 названного Кодекса товарищество собственников жилья обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Таким образом, претендовать на вступление в ТСЖ может только то лицо, которое на момент подачи заявления о вступлении в ТСЖ уже является собственником занимаемого им жилого помещения, ТСЖ жилого помещения ему не предоставляет, а получает "готового" собственника.

Одним из самых главных отличий товариществ собственников жилья от потребительских кооперативов, в частности, от жилищных кооперативов (самых близких по цели деятельности) является то, что в товариществах собственников жилья нет паевых правоотношений. В кооперативах средства паевого фонда являются средствами юридического лица и имеют строго целевое назначение: они предназначены исключительно для оплаты строительства или стоимости построенного дома. Члены же товариществ собственников жилья, как следует из самого названия и подтверждается гражданским законодательством, являются собственниками помещений, т.е. они оплатили или приобрели жилое помещение по различным основаниям до вступления в товарищество (либо до его образования).

Товарищества собственников жилья могут организовываться только собственниками жилых и иных помещений и только для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом.

Для более полного анализа различий между потребительскими кооперативами и товариществами собственников жилья необходимо отметить, что товарищества собственников жилья могут возникать на базе некоторых видов потребительских кооперативов. К таким видам относятся жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых их члены полностью выплатили паевые взносы. В таких случаях последняя часть взноса выступает в роли катализатора - преобразователя правоотношений; обязательственные жилищные правоотношения трансформируются в правоотношения собственности. Ядро жилищно-кооперативных отношений - паевые правоотношения - перестают существовать как таковые, а право пользования жилищем основывается уже не на факте членства в кооперативе, а на праве собственности.