Разъяснения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 25 апреля 2012 г. "В каких случаях сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации?"

Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ (п. 1 ст. 164). В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

Сделки, подлежащие государственной регистрации можно разделить на три группы: сделки с отчуждением (влекущие переход права), сделки без отчуждения (не влекущие перехода прав на недвижимость), дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные).

1. Сделки с отчуждением:

а) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ), в том числе соглашение и приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)");

б) договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ);

в) договоры дарения недвижимости (жилого или нежилого назначения) (п. 3 ст. 574 ГК РФ), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК РФ);

г) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК РФ);

д) договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК РФ);

е) договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ), в том числе в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий (п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 123-ФЗ "О приватизации государственного и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" (см. другие редакции), процедуры банкротства (ст. 86 Федерального закона от 8 января 1998 г. N 6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

При совершении сделок с отчуждением недвижимости производят два регистрационных действия: регистрацию самой сделки (подтверждается штампом на договоре) и регистрацию права собственности приобретателя-покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (подтверждается Свидетельством о регистрации права).

2. Сделки без отчуждения:

а) договоры аренды:

- земельных участков, жилых помещений (юридическими лицами) - независимо от срока (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 671 ГК РФ);

- зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а также аренды на неопределённый срок;

- предприятий как имущественных комплексов (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

- договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

б) договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 Лесного кодекса Российской Федерации от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ, п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утверждено Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 224).

в) договоры о залоге недвижимости (ипотека) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке);

Для заключения этих договоров производится одно регистрационное действие - регистрация сделки (подтверждением служит штамп на договоре).

Отметим, что залог - это сделка без отчуждения. Передача имущества в залог не влечёт прекращения прав на него. Даже если должник не исполнил обязательства, обеспеченного залогом, заложенное им имущество может перейти к залогодержателю только на основании новой сделки, например соглашения о приобретении заложенного жилого помещения, но не на основании договора о залоге.

3. Дополнительные (акцессорные) сделки (сделки, заключенные для того, чтобы изменить или расторгнуть ранее зарегистрированные сделки с недвижимостью):

а) уступка требований по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК РФ);

б) перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 ГК РФ);

в) соглашение об изменении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ);

г) соглашение о расторжении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ);

д) соглашение о предоставлении отступного по зарегистрированной сделке (ст. 409 ГК РФ);

е) отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК РФ) (возможен только до передачи дара или договора дарения в будущем);

ж) соглашение сторон о новации обязательства по зарегистрированному договору (ст. 414 ГК РФ).

Дополнительные сделки совершаются, как правило, в той же форме, что и основные. Например, если договор купли-продажи нотариально удостоверен, то соглашение о его расторжении или внесении изменений, уступка требования или перевод долга по этому договору тоже должны быть нотариально удостоверены.

Право, возникшее до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав и не прекратившееся на данный момент, может быть зарегистрировано по желанию правообладателя с выдачей Свидетельства о государственной регистрации. Ранее заключенные и должным образом оформленные договоры не требуют дополнительной регистрации как сделки, даже по заявлению сторон. Государственная регистрация сделки в настоящее время - это необходимое условие её заключения, момент регистрации - это момент заключения договора. Зачем регистрировать сделку сегодня, если она была должным образом заключена ранее до вступления в силу Закона о государственной регистрации? Более того, как правило, на сегодняшний день сделка (договор) прекратила своё действие и соответственно уже не может быть зарегистрирована. Например, в 1994 г. заключен договор купли-продажи жилого дома, нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ в соответствии с порядком, действовавшим в это время. Покупатель стал собственником дома с даты регистрации договора в БТИ, отношения сторон по этому договору прекратились, данная сделка регистрации не подлежит (невозможно до конца жизни оставаться продавцом или покупателем!). В этом случае возможна только регистрация существующего права собственности покупателя. И если гражданин намерен продавать приобретённую ранее недвижимость, то он должен зарегистрировать только существующее право, но не договор 1994 г.

Заместитель начальника отдела регистрации сделок с объектами недвижимого имущества

А.Р. Григорян