Разъяснения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 25 сентября 2012 г. "Некоторые отличительные аспекты в распоряжении земельным участком с расположенными на нем строениями"

Правовой основой урегулирования данного вопроса является Федеральный закон от 21.07.1997 г N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон), Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ, Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 г 51-ФЗ, Жилищный кодекс Российской Федерации N 188-ФЗ от 29.12.2004 г.

Согласно п. 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ основные принципы земельного законодательства: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Этот принцип имеет сходное правое значение с принципом неразрывной связи права собственности на помещение в многоквартирном доме, с правом на долю в общем имуществе на этот дом.

В то же время, земельный участок, как индивидуально определенный и структурно обособленный объект, может быть предметом самостоятельного гражданского оборота, в том числе, может находиться как в общей долевой или совместной, так и в единоличной собственности. В отличие от этого, общее имущество многоквартирного дома является неделимым имущественным комплексом, в котором земельный участок - составная, неразрывная часть единого целого (ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Общее имущество многоквартирного дома не является объектом самостоятельного гражданского оборота. Объекты в составе многоквартирного дома связаны с общим имуществом этого дома единым назначением и подчиняются требованиям ст. 134 ГК РФ. Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Рассмотрим данное отличие более детально. В соответствии с п. 1. ст. 36 Жилищного кодекса РФ N 188-ФЗ от 29.12.2004 г. собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. А также согласно п. 1 статьи 38 Жилищного кодекса при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящемся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей. При этом по правилу, предусмотренному ст. 250 ГК РФ, в случае продажи доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данное правило не действует, поскольку собственник не может произвести отчуждение доли без отчуждения жилого помещения. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ). Таким образом, доля каждого собственника жилого помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящихся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В случае перехода права собственности на жилое помещение доля каждого нового собственника определяется соответствующей долей предшествующего собственника. Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах является видом долевой собственности, при этом имеющая свои отличительные признаки:

- отсутствие возможности выдела в натуре;

- невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения;

- признак, вытекающий из первых двух: доля не может существовать самостоятельно, она - составная часть квартиры как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения.

Отдел регистрации сделок с объектами недвижимого имущества