Разъяснения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 3 сентября 2012 г. "Государственная регистрация прав на жилые помещения"

Право собственности на жилые помещения подлежит обязательной государственной регистрации, которая регламентируется Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

К особенностям государственной регистрации прав на жилые помещения, переходящих в порядке наследования, согласно ныне действующему законодательству следует отнести следующие.

Во-первых, законодатель установил правило о том, что права на недвижимое имущество, в том числе и жилые помещения, которые возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются действительными. В таких случаях недвижимое имущество включается в наследственную массу на основании имеющихся правоустанавливающих документов, если они до 31 января 1998 г. по ранее действовавшему законодательству в соответствии со ст. 239 и 257 Гражданского кодекса РСФСР подверглись учету в органах технической инвентаризации (БТИ), Комитете по земельным ресурсам и землеустройству или в местной администрации.

Во-вторых, право собственности у наследника на жилое помещение возникает со дня открытия наследства, а не с момента государственной регистрации, как в случаях перехода права собственности по другим основаниям (например, купля-продажа или мена).

Следует отметить, что в соответствии со ст. 1110 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу при наследовании имущество умершего переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент. Такое правопреемство невозможно было бы обеспечить, если бы законодатель связал возникновение права собственности на отдельные виды наследственного имущества с фактом государственной регистрации права собственности на них (универсальное правопреемство, возникающее в порядке наследования, предполагает непрерывность существования прав и обязанностей при смене их носителей).

Таким образом, если по общему правилу государственная регистрация определяет момент возникновения права (т.е. имеет правоустанавливающее значение), то в случае государственной регистрации права на наследственное недвижимое имущество она только подтверждает существование права (соответственно имеет правоподтверждающее значение). Поэтому наследник, подавший заявление о принятии наследства либо совершивший иные действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, признается принявшим наследство. В силу закона со дня открытия наследства такой наследник является собственником имущества, перешедшего ему по наследству, а, следовательно, ему принадлежат права по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом.

Вместе с тем возникает вопрос: что же происходит с переходящим правом и насколько отсутствие государственной регистрации сказывается на нем?

Действующее законодательство Российской Федерации для таких случаев перехода права собственности не содержит специальных ограничений для новых правообладателей относительно реализации их прав в отличие от установленных ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ограничений относительно так называемых ранее возникших прав. Поэтому можно было бы сделать вывод, заключающийся в том, что наследники и до соответствующей государственной регистрации вправе распоряжаться жилыми помещениями, перешедшими к ним в порядке наследования (совершать сделки по купле-продаже, мене и т.п.). Наследник, принявший наследство, является обычным правообладателем, и отсутствие регистрации никак не ограничивает и не может ограничивать его право собственности на объект недвижимости. Предполагая иное, пришлось бы констатировать тот факт, что для рассматриваемого случая существуют какие-то прямо не установленные федеральным законом ограничения права собственности, вытекающие из общих принципов права, института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что противоречило бы ст. 55 Конституции Российской Федерации.

Вместе с тем на практике дело обстоит иначе. В частности, относительно прав наследников фактически имеет место та же ситуация, что и в случаях отсутствия государственной регистрации прав на недвижимость, возникших до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то есть для собственника, чье право не зарегистрировано, существует ограничение правомочия распоряжения, и он не может отчуждать каким-либо способом соответствующую недвижимую вещь, к примеру жилое помещение. При этом, пытаясь обосновать данный подход, можно принять во внимание, что если для так называемых ранее возникших прав такое ограничение непосредственно установлено Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 6), то относительно прав наследника действуют общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации и названного Федерального закона о том, что права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации; п. 2 ст. 4, абз. 3 п. 2 ст. 13 названного Федерального закона). Соответственно наследник для реализации права по распоряжению наследственным имуществом в виде жилого помещения должен исполнить установленное законом требование о государственной регистрации его права собственности на данное имущество, поскольку п. 4 ст. 1152 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации не исключает необходимости такой регистрации. При этом государственная регистрация права собственности признается вышеназванным Федеральным законом (ст. 2) единственным, а значит, необходимым и достаточным доказательством принадлежности лицу зарегистрированного права. Из этого следует, что никакой документ, в том числе свидетельство о праве на наследство, сам по себе не может заменить регистрацию. При этом оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено в судебном порядке. Основания для этого могут быть самые разные, например, установленный факт того, что зарегистрированный в качестве правообладателя наследник приобрел имущество по поддельному завещанию.

Государственная регистрация права на жилое помещение, перешедшее в порядке наследования, осуществляется в порядке, установленном гл. III Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", с реализацией следующих процессуальных действий:

1) прием документов, необходимых для осуществления такой государственной регистрации;

2) правовая экспертиза документов;

3) установление отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на данное жилое помещение, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации;

4) принятие официального решения о регистрации или об отказе в таковой;

5) внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

6) выдача свидетельства о государственной регистрации права или решения об отказе в ней.

Прием документов на государственную регистрацию осуществляется по правилам ст. 16 и с учетом ст. 17 данного Федерального закона. В частности, по общему правилу для регистрации права наследника на жилое помещение в регистрирующий орган представляются:

1) заявление наследника или лица, уполномоченного наследником на основании нотариально удостоверенной доверенности;

2) документ о плате за регистрацию;

3) соответствующее свидетельство о праве на наследство.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является в том числе план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Таким образом, для регистрации права наследника на жилое помещение в регистрирующий орган должен быть представлен документ, содержащий техническое описание жилого помещения (экспликация) и поэтажный план жилого помещения, выдаваемый органом (организацией), осуществляемым технический учет объекта недвижимого имущества.

В заключение следует отметить, что развитие института собственности на жилые помещения в России предопределило особое место жилой недвижимости в правовом регулировании наследственных отношений в целом. Эта особая роль прослеживается на протяжении всей истории развития отечественного законодательства.

Отдел регистрации прав на объекты недвижимости жилого и нежилого назначения