Разъяснения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 12 ноября 2012 г. "Регистрация уступки прав по договору аренды"

В соответствии с пунктом 1 статьи 131, пунктом 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ договор уступки права аренды подлежит государственной регистрации. На государственную регистрацию уступки прав и обязанностей по договору аренды представляются договоры уступки прав и обязанностей по договору аренды, заключенные сторонами в простой письменной форме. Действующим гражданским законодательством не предусмотрен данный договор как отдельный (специальный) вид договоров части второй Гражданского кодекса РФ. Однако данная ситуация не может рассматриваться как основание для произвольного подхода к толкованию содержания договора и его существенных условий.

В частности, исходя из смысла норм гражданского законодательства об аренде такими существенным условиями могут стать само описание предмета договора уступки, срок договора, цена договора либо условие о его безвозмездности, документ о передаче предмета аренды новому арендатору.

Кроме того в практике государственной регистрации уступок арендных прав часто возникают вопросы, связанные с нахождением объектов недвижимости на земельных участках права аренды на которые передаются. Согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. На основании статьи 271 Гражданского Кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком, а при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Возможны случаи, когда на передаваемом по договору уступки земельном участке могут находиться объекты недвижимости которые являются собственностью арендатора или иных лиц. Так по правилам статьи 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, помимо вышеназванных существенных условий договора уступки прав и обязанностей по договору аренды можно выделить условие об описание объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке и их правовое положение.

Отдел регистрации прав