Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15 сентября 2010 г. по делу N А32-7417/10-59/83-59/304 О признании абзаца второго п. 6 приложения 1 к постановлению главы г. Сочи от 15.06.07 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в городе Сочи" не соответствующим пункту 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ и принципу экономической обоснованности, закрепленному в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и не действующим полностью

Решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 15 сентября 2010 г. по делу N А32-7417/10-59/83-59/304

Именем Российской Федерации

Арбитражный суд Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Гонзус И.П.

судьи Руденко Ф.Г., Шкира Д.М.

при ведении протокола судебного заседания судьей Гонзус И.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление

Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Дагомыс", г. Сочи (наименование заявителя)

к Администрации г. Сочи, г. Сочи (наименование ответчика)

о признании недействующим абзаца второго пункта 6 приложения 1 к постановлению Главы г. Сочи от 15.06.07 N 791

при участии в заседании

от заявителя: Кузнецова Д.В.- представителя,

от ответчика: Левентюк А.В.- представителя,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Дагомыс" (далее общество, заявитель) обратилась с требованиями о признании недействующим абзаца второго пункта 6 приложения 1 к постановлению Главы г. Сочи от 15.06.07 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в городе Сочи" (в редакции постановлений Главы г. Сочи от 7.08.07 N 989 и от 04.12.09 N 453), как не соответствующие пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и принципу экономической обоснованности, закрепленному в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.09 N 582.

Решением арбитражного суда от 04.05.10 требования общества удовлетворены.

Постановлением суда кассационной инстанции решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение. Основанием для отмены судебного акта послужило следующее - суд не исследовал экономическое обоснование коэффициента, применяемого для расчета арендной платы за земельные участки, на которых в установленные сроки не завершено строительство. Суд не привел доводы и доказательства, позволяющие полагать, что утверждение оспариваемого коэффициента противоречит установленным законодательствам принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, на которых в установленные сроки не завершено строительство.

Также ФАС Северо-Кавказского округа указал, что при отсутствии в деле доказательств нет оснований полагать, что при установлении коэффициента для ставок размера арендной платы оспариваемым нормативным актом не соблюдены принципы экономической обоснованности при заключении договоров аренды на земельные участки, на которых в установленные сроки не завершено строительство объектов недвижимости.

Кроме этого суд кассационной инстанции указал на то, что рассмотрение дела в предварительном судебном заседании единолично судьей Гонзус И.П., а не коллегиальным составом суда, противоречит статье 194 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и является основанием для отмены решения суда в соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании заявитель поддержал требования, ссылаясь на отсутствие экономической обоснованности принятого Администраций города Сочи решения об увеличении арендной платы за земельные участки, на которых не завершено строительство в установленные проектом сроки в 20 раз. Данное решение существенно затронет имущественные права общества.

Ответчик полагает, что оспариваемое постановление соответствует принципам экономической обоснованности и просит в удовлетворении заявления отказать.

Суд полагает, что требования общества подлежат удовлетворению ввиду следующего.

Суд установил, что общество является юридическим лицом, зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц за N 102230278978 (л.д.28).

С администрацией г. Сочи обществом на срок с 01.02.09 до 01.02.09 заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 8.11.06 за N 4900004009. предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125014:14 из земель населенных пунктов по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Дагомыс, ул. Летняя, предоставленный для строительства кафе-мороженное на 20 посадочных мест площадью 996 кв. м (л.д.17-21).

Поскольку срок действия договора истек и ответчик не заявил о его прекращении, то договор аренды считается продленным на неопределенный срок в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, что следует из предоставленной заявителем выписки от 4.03.10 (л.д.29).

На земельном участке расположен незавершенный строительством объект недвижимости, права на который зарегистрированы в установленном порядке (свидетельство от 08.06.07 серии 23 АД N 024829 (л.д.16)).

19.02.10 обществу предложено заключить на новый срок договор аренды земельного участка N 4900005622, на котором расположен принадлежащий обществу объект недвижимости. При этом арендодателем предложено увеличить арендную плату за земельный участок в 20 раз.

Основанием для изменения условий договора аренды послужила норма, содержащаяся в оспариваемом обществом постановлении.

Постановлением Главы г. Сочи от 15.06.07 N 791"О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в городе Сочи" (далее постановление Главы г. Сочи от 15.06.07 N 791) утвержден порядок определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в городе Сочи (приложение N 1).

Постановлением Главы г. Сочи от 07.08.07 N 989 пункт 6 приложения N 1 к постановлению главы города Сочи от 15 июня 2007 года N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в городе Сочи" дополнен абзацем в следующей редакции : "В случае если в установленные сроки строительства объект не введен в эксплуатацию либо отсутствует действующее разрешение на строительство, для всех категорий арендаторов земельных участков расчет арендной платы производится по формуле, указанной в пункте 2 настоящего положения с применением дополнительного коэффициента Кпр=2,0, при этом основной коэффициент устанавливается по основному виду разрешенного использования строящегося объекта".

Пунктом 1.1. Постановления главы города Сочи от 04.12.09 N 453 "О внесении изменений и дополнений в постановление главы города Сочи от 15 июня 2007 года N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в городе Сочи" были внесены изменения в абзац второй пункта 6 приложения N 1 постановления Главы г. Сочи от 15.06.07 N 791.

Оспариваемое заявителем положение изложено в следующей редакции "В случае, если в установленные проектом организации строительства сроки объект не введен в эксплуатацию либо отсутствует действующее разрешение на строительство, для всех категорий арендаторов земельных участков расчет арендной платы производится по формуле, указанной в пункте 2 настоящего положения, с применением дополнительного коэффициента Кпр=20,0, при этом основной коэффициент устанавливается по основному виду разрешенного использования строящегося объекта".

Постановление главы города Сочи от 04.12.09 N 453 опубликовано в газете "Новости Сочи", N 202, 15.12.09 и вступило в законную силу.

Не согласившись с введением дополнительного коэффициента, общество обратилось в арбитражный суд и просит проверить оспариваемое положение на соответствие пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и принципу экономической обоснованности, закрепленному в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.09 N 582.

При принятии решения суд исходит из следующего.

Статьей 192 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействующим нормативного правового акта, принятого органом местного самоуправления, иным органом, должностным лицом, если полагают, что оспариваемый нормативный правовой акт или отдельные его положения не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности или создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены исключительно Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.09 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, одним из которых является принцип экономической обоснованности.

Согласно нормам вышеназванных нормативных правовых актов, имеющих большую юридическую силу, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности должна определяться органом местного самоуправления исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 11 мая 2004 г. N 209-О судебные органы при рассмотрении споров по поводу сумм земельного налога, подлежащих уплате пользователями земельных участков в городе, не ограничиваясь установлением лишь факта принятия органом местного самоуправления нормативного акта, которым установлены коэффициенты дифференциации ставки налога по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории, и проверкой правильности расчета сумм налога в соответствии с этим актом, должны, не вмешиваясь в сферу нормотворческих полномочий муниципальных образований, выявлять, проводились ли при его принятии помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности, т.е. осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставки земельного налога на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков.

Введение частью оспариваемого нормативного правового акта главы города Сочи повышающего коэффициента 20 для ставок арендной платы за земельные участки, на которых в установленные сроки не завершено строительство объектов недвижимости, нарушает принцип экономической обоснованности, поскольку администрацией города Сочи не приведено экономического обоснования увеличения ставки арендной платы.

В отношении вывода суда кассационной инстанции о том, что суд не привел доказательства, позволяющие полагать, что утверждение оспариваемого коэффициента противоречит установленным законодательствам принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, на которых в установленные сроки не завершено строительство суд первой инстанции полагает следующее.

Согласно части 6 статьи 194 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого акта федеральному конституционному закону, федеральному закону и иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, наличия у органа или должностного лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, возлагается на орган, должностное лицо, которые приняли акт.

Таким образом, обязанность обосновать доказательствами свою позицию лежит на ответчике, а не на суде первой инстанции.

Ответчику определением от 9.08.10 предлагалось представить доказательства проведения экономического обоснования увеличения ставки арендной платы в 20 раз, однако ответчик не представил такие доказательства.

Отсутствие в деле таких доказательств позволяет утверждать, что такого обоснования не производилось.

Основывать свои выводы на предположениях о проведении такого обоснования суд не вправе.

Суд учитывает, что на стадии строительства реальная доходность земельного участка отсутствует. Во время проведения строительных работ арендатор земли несет расходы на возведение объекта, не извлекая каких-либо доходов от использования такого незавершенного строительством объекта и земельного участка. Ответчиком не учтено, что двадцатикратное увеличение арендной платы за землю не только не ускорит завершение строительства объекта, но, наоборот, увеличит срок строительства, так как застройщик будет вынужден направлять дополнительное финансирование не на строительные работы, а на уплату арендной платы.

Указания суда кассационной инстанции относительно рассмотрения дела в предварительном судебном заседании коллегиальным составом суда, несмотря на положения части 1 статьи 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции выполнил.

Поскольку отсутствует экономическое обоснование установления коэффициента арендной платы, которое проводится на основании многофакторного анализа оценочных характеристик арендованных земельных участков установление коэффициента 20 оспариваемым нормативным актом является незаконным.

Аналогичный подход изложен в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 26.12.2008 по делу N А32-26879/2006-41/700, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 23.09.09 по делу N А17-1264/2009. Определением ВАС РФ от 15.02.10 N ВАС-230/10 отказано в передаче дела N А17-1264/2009 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.

Судебные расходы, понесенные заявителем, подлежат взысканию с ответчика по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 29, 110, 167-171, 176, 195 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции

решил:

Признать абзац второй пункта 6 приложения 1 к постановлению Главы г. Сочи от 15.06.07 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в городе Сочи" (в редакции постановлений Главы г. Сочи от 7.08.07 N 989 и от 04.12.09 N 453) не соответствующим пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и принципу экономической обоснованности, закрепленному в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.09 N 582 и не действующим полностью.

Взыскать с Администрации г. Сочи в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Дагомыс", ОГРН 1022302789783 в возмещение судебных расходов 2000 руб.

Решение вступает в законную силу немедленно после его принятия и может быть обжаловано в месячный срок со дня вступления в законную силу в арбитражный суд кассационной инстанции.

Председательствующий, судья

И.П. Гонзус

Судьи

Ф.Г. Руденко Д.М. Шкира