Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 февраля 2011 г. N Ф03-1/2011 по делу N А04-2654/2010

г. Хабаровск

21 февраля 2011 г.

N Ф03-1/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2011 г. Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: Г.А. Камалиевой

Судей: С.И. Гребенщикова, О.Г. Красковской

при участии

от истца: Петлюх С.Я. - представитель по доверенности б/н от 30.04.2009

от ответчика: представители не явились

от третьих лиц: представители не явились

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Удод Татьяны Александровны

на решение от 17.09.2010, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2010

по делу N А04-2654/2010 Арбитражного суда Амурской области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции - судья С.М. Фадеев, в суде апелляционной инстанции - судьи М.О. Волкова, Е.Н. Головнина, Л.Г. Малышева

По иску индивидуального предпринимателя Удод Татьяны Александровны

к обществу с ограниченной ответственностью "Оценка собственности"

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Антей", Комитет по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска

о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете независимого оценщика

Индивидуальный предприниматель Удод Татьяна Александровна (далее - предприниматель, ИП Удод Т.А.) обратилась в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Оценка собственности" (далее - ООО "Оценка собственности") о признании недостоверной величины стоимости здания, расположенного по адресу: г.Благовещенск, ул. Ленина, 124, в сумме 14 550 300 руб. (включая НДС), указанной в отчете ООО "Оценка собственности" от 06.05.2010 N 52.

Исковые требования мотивированы тем, что ООО "Оценка собственности" неверно проведена оценка рыночной стоимости недвижимого имущества - здания, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, 124, литер "А3". Недостоверность выразилась в том, что 1) в рыночную стоимость объекта была включена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 28:01:130032:0020 площадью 1 355 кв.м., расположенного по адресу: г.Благовещенск, ул. Ленина, 124; 2) в расчете рыночной арендной платы (страница 31 отчета) при доходном методе не произведена корректировка с учетом чистого операционного дохода, то есть не исключена стоимость за электроэнергию, тепло, заработная плата, что привело к завышению стоимости здания; 3) при проведении оценки ответчиком не произведена поправка на группу капитальности здания (указана 1 группа капитальности вместо 3 группы). Предпринимателем представлен в обоснование недостоверности рыночной стоимости объекта отчет об оценке, произведенный ООО "Антей", согласно которому стоимость объекта равна 10 131 000 руб., в том числе 4 015 000 руб. - стоимость земельного участка, 6 116 000 руб. - стоимость здания.

Определением суда от 16.06.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом муниципального образования г.Благовещенска (далее - Комитет), общество с ограниченной ответственностью "Антей" (далее - ООО "Антей").

Определением от 20.07.2010 производство по делу приостанавливалось в связи с назначением комиссионной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Проведение оценки поручено оценщикам ООО "Агентство недвижимости "Альф" Буториной Оксане Петровне и ООО "Оценка-СВ" Шуплецовой Елене Владимировне. Производство по делу возобновлено 20.08.2010.

Решением от 17.09.2010, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2010, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ИП Удод Т.А., указывая на нарушение норм материального и процессуального права, просит принятые по делу судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение. Указывает на то, что суду надлежало привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Оценка-СВ", ООО "Агентство недвижимости "Альф". Приводит доводы о несогласии с выводами судов в части непринятия в качестве доказательства рыночной стоимости недвижимого имущества отчета ООО "Оценка-СВ" от 18.08.2010. Полагает, что именно отчет ООО "Антей" свидетельствует о наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки.

Комитет в отзыве на кассационную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами, принятые судебные акты просил оставить без изменения.

ООО "Оценка собственности", считая принятые судебные акты законными и обоснованными, а доводы кассационной жалобы направленными на переоценку установленных обстоятельств, в отзыве на кассационную жалобу просило решение и постановление апелляционного суда оставить без изменения. Заявило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своего представителя.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ИП Удод Т.А. поддержала доводы кассационной жалобы, дав по ним пояснения.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в заседании суда 08.02.2011 объявлялся перерыв до 15 часов 00 минут 14.02.2011, информация о котором размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа в сети "Интернет".

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзывах на нее, заслушав представителя участвующего в деле лица, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для отмены решения от 17.09.2010 и постановления апелляционного суда от 01.12.2010.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) и на основании договора на проведение оценки недвижимого муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 124, заключенного между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г.Благовещенска и ООО "Оценка собственности", независимым оценщиком данного общества был подготовлен отчет от 06.05.2009 N 52.

Согласно отчету от 06.05.2010 N 52, составленному ООО "Оценка собственности", рыночная стоимость недвижимого имущества - здания, расположенного по адресу: г.Благовещенск, ул. Ленина, д. 124, литер A3, составляет 14 550 300, 00 руб., в том числе НДС - 2 219 537, 29 руб.

12.05.2010 Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г.Благовещенска издано Распоряжение N 249 "Об условиях приватизации арендуемого имущества", пунктом 2.1. которого установлена нормативная (рыночная) цена спорного объекта муниципального имущества - 14 550 330 руб. (включая НДС), согласно отчету ООО "Оценка собственности" от 06.05.2010 N 52 (л.д. 99 том 2).

Предприниматель, не согласившись с установленной ценой объекта недвижимости, на приватизацию которого она имеет преимущественное право, для определения иной стоимости объекта недвижимости 03.06.2010 заключила договор N 64 с ООО "Антей" на оценку рыночной стоимости здания кафе "Бирюса", расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 124.

Согласно оценке ООО "Антей" по состоянию на 05.05.2010 года рыночная стоимость объекта оценки, включая НДС 18%, составляет 10 131 000 руб., в том числе стоимость здания - 6 116 000 руб., стоимость земельного участка - 4 015 000 руб.

В связи с наличием разницы в отчетах ООО "Оценка собственности" и ООО "Антей", ИП Удод Т.А., считая определенную ООО "Оценка собственности" величину рыночной стоимости вышеназванного имущества недостоверной - завышенной, в рамках статьи 13 Закона об оценочной деятельности обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В процессе рассмотрения спора арбитражные суды исследовали все имеющие значение для дела обстоятельства, дали им надлежащую правовую оценку и правильно применили нормы материального права.

Согласно положениям статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие установленным требованиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрена обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, содержащаяся в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, определенном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом.

Судом первой инстанции для проверки подлинности и достоверности отчета от 06.05.2010 N 52, составленного ООО "Оценка собственности", была назначена комиссионная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Оценка поручена оценщикам ООО "Оценка-СВ" Шуплецовой Е.В. и ООО "Агентство недвижимости "Альф" Буториной О.П.

По результатам проведения экспертизы в соответствии с частью 2 статьи 84 АПК РФ в связи с наличием разногласий были представлены отчеты ООО "Агентство недвижимости "Альф" от 16.08.2010 N 306/А/10 и ООО "Оценка-СВ" от 18.08.2010 N 118. Однако названные отчеты об оценке не были приняты судами в качестве достоверных доказательств, поскольку указанные отчеты составлены с нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности, а допущенные в указанных отчетах нарушения являются существенными и влияющими на итоговый результат рыночной стоимости.

Также судами не был принят в качестве доказательства и отчет ООО "Антей" об оценке, поскольку был проведен в нарушение положений статей 6, 9, 10 Закона об оценочной деятельности.

При этом как правильно отмечено судом первой инстанции, лицо, оспаривающее величину рыночной стоимости объекта оценки, определенную оценщиком, должен доказывать, что сведения, содержащиеся в отчете оценщика, не соответствуют требованиям действующего законодательства и вводят пользователей в заблуждение по стоимости объекта оценки.

Статьей 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки (отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение). В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Пунктом 20 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к отчету об оценке (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1), предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного метода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно пункту 13 ФСО N 1 доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

В пункте 14 ФСО N 1 указано, что сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Суды обеих инстанций, в полной мере исследовав отчет ООО "Оценка собственности" и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, пришли к правильному выводу о том, что оснований для признания величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете от 06.05.2010 N 52, недостоверной и удовлетворения исковых требований предпринимателя не имеется, поскольку доказательств того, что отчет от 06.05.2010 N 52 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, составленный ООО "Оценка собственности", содержит недостоверные сведения и не соответствует Закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки в материалы дела предпринимателем не представлено.

При этом представление предпринимателем в подтверждение несоответствия стоимости отчуждаемого объекта рыночной стоимости нового отчета, составленного позднее другим оценщиком и содержащего иную величину стоимости объекта оценки, само по себе не свидетельствует о недостоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете, в соответствии с которым была установлена цена отчуждаемого имущества. В связи с чем довод кассационной жалобы о том, что отчет ООО "Антей" свидетельствует о наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки подлежит отклонению.

Довод заявителя жалобы о том, что оценщики, осуществившие оценку, не были привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу, при этом эксперт может быть вызван в судебное заседание. Кроме того, согласно части 2 статьи 88 АПК РФ арбитражный суд вправе по своей инициативе вызвать в качестве свидетеля лицо, участвовавшее в составлении документа, исследуемого судом как письменное доказательство.

Исходя из изложенного суд кассационной инстанции отклоняет приведенные в жалобе доводы относительно недостоверности величины рыночной стоимости спорного объекта, поскольку они не опровергают правильность судебных актов с точки зрения норм права, а фактически направлены на переоценку выводов судов относительно правильности установления рыночной стоимости и имеющихся в деле доказательств, что выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, определенных статьей 286 АПК РФ.

Учитывая, что неправильного применения норм материального права, а также нарушений норм процессуального права, в том числе, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судами не допущено, основания для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ

решение от 17.09.2010, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2010 по делу N А04-2654/2010 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.А. Камалиева

Судьи

С.И. Гребенщиков О.Г. Красковская