Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 июля 2014 г. N Ф03-2576/14 по делу N А73-12685/2013

г. Хабаровск

21 июля 2014 г.

Дело N А73-12685/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: Лесненко С.Ю.

Судей: Гребенщикова С.И., Цирулик О.В.

при участии

от истца: Мательский В.А., представитель по доверенности от 02.04.2014;

от ответчиков: ФГУП "Хабаровское книжное издательство" - Подопригора И.В., директор; управления Росимущества в Хабаровском крае - Левина Е.А., представитель по доверенности от 23.04.2014 N 6 юр/454045.1-08;

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае, Федерального государственного унитарного предприятия "Хабаровское книжное издательство" на решение от 20.02.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2014 по делу N А73-12685/2013 Арбитражного суда Хабаровского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Медведева О.В., в апелляционном суде судьи: Волкова М.О., Гричановская Е.В., Иноземцев И.В.

По иску общества с ограниченной ответственностью "СМС Амур"

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае, Федеральному

государственному унитарному предприятию "Хабаровское книжное издательство"

о понуждении к заключению договора

Общество с ограниченной ответственностью "СМС Амур" (ОГРН 1052701550120, место нахождения: 680030, Хабаровский край, г.Хабаровск, ул.Шеронова, 7; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае (ОГРН 1092721008005, место нахождения: 680030, Хабаровский край, г.Хабаровск, ул.Запарина, 65; далее - управление Росимущества), Федеральному государственному унитарному предприятию "Хабаровское книжное издательство" (ОГРН 1022701135225, место нахождения: 680038, Хабаровский край, г.Хабаровск, ул.Серышева, 31; далее - предприятие) о понуждении заключить договор аренды функционального помещения N I (1-21) - Защитное сооружение, назначение - нежилое, площадью 746,2 кв.м, подвал, расположенное по адресу: Хабаровский край, г.Хабаровск, ул.Шеронова, 7, на срок 49 лет, с размером арендной платы 88 261 руб. в месяц, на условиях, указанных в проекте договора аренды ООО "СМС Амур".

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 20.02.2014 иск удовлетворен частично: на ответчиков возложена обязанность в пятнадцатидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда заключить с истцом договор аренды спорного функционального помещения на срок 25 лет, с размером арендной платы 88 261 руб. (без НДС и коммунальных платежей) в месяц, на условиях, указанных в проекте договора аренды Федерального государственного унитарного предприятия "Хабаровское книжное издательство" от 31.12.2013.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2014 указанное решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчики обратились в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационными жалобами, в которых ссылаются на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, а также неправильное применение норм материального права и нарушение норм процессуального права.

Управление Росимущества со ссылкой на статью 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) указывает на то, что в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, однако, полномочий ООО "СМС Амур" на проведение оценки управление Росимущества не делегировало. Также приводит доводы о том, что после завершения процедуры приватизации предприятия спорный объект недвижимости останется в собственности Российской Федерации и будет учтен в составе казны Российской Федерации, вследствие чего условия договора аренды претерпят определенные изменения, в том числе и в отношении ставки арендной платы. В этой связи заявитель считает необоснованным при вынесении решения по делу применение срока действия договора в 25 лет.

Предприятие в своей жалобе считает необоснованным отказ суда в назначении экспертизы отчета об определении рыночной арендной платы от 29.11.2012 N 201/Н/2012 в связи с недостоверным отражением величины арендной ставки за пользование спорным помещением. По мнению заявителя жалобы, указанный отчет, подготовленный с использованием затратного подхода, не может быть применен для определения ставки арендной платы. Полагает, что непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов федерального имущества и определением рыночной стоимости годовой арендной платы, без участия арендатора. Кроме того, полагает необоснованным установление срока аренды в 25 лет, нарушающим принцип свободы договора.

В отзывах на кассационные жалобы общество возражало против их удовлетворения, считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах и отзывах на них, дав соответствующие пояснения.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 29.08.2006 между ГУП "Хабаровское книжное издательство" (арендодатель, правопредшественник предприятия), обществом (арендатор) и Российской Федерацией в лице управления Росимущества (собственник) заключен договор аренды N 0064, по условиям которого истцу во временное владение и пользование передано федеральное имущество: защитное сооружение ГО - нежилое функциональное помещение N I (1-21), общей площадью 746,2 кв.м, расположенное по адресу: г.Хабаровск, ул.Шеронова, 7, для использования под развлекательный комплекс. Помещения переданы истцу по акту приема передачи от 29.08.2006. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Условия сделки определены сторонами в соответствии с распоряжением управления Росимущества от 30.12.2005 N 939 "Об утверждении формы договора аренды федерального имущества и Типового соглашения об условиях договора аренды федерального имущества".

В силу пункта 4.1 договора годовая арендная плата взимается в размере, определенном протоколом заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже права на заключение договора аренды от 21.08.2006 N 28, и составляет, с учетом НДС, 137 360 руб. 52 коп., которая ежегодно пересматривается на основании отчета оценщика.

Соглашением от 09.11.2007 N 1 срок договора установлен до 31.12.2012.

В ответ на заявление от 05.10.2012 о намерении дальнейшего использования арендуемого имущества, управление Росимущества сообщило обществу о состоявшемся 09.09.2011 открытом аукционе на право заключения договора аренды спорного помещения сроком на 49 лет по цене 70 142 руб. 80 коп. С победителем торгов - ООО "Лабиронт", предложившим наибольшую ставку арендной платы в месяц в сумме 77 157 руб. 22 коп., подписан договор аренды спорного помещения от 16.09.2011 N 03/01-ар.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А73-14670/2012 указанный договор аренды от 16.09.2011 N 03/01-ар признан незаключенным, торги на право аренды спорного помещения признаны недействительными.

03.09.2013 общество направило в адрес ответчиков проект договора аренды на спорное помещение, соответствующий тексту договора аренды, подписанному между ними и ООО "Лабиронт" по итогам проведенных 09.09.2011 торгов, в том числе срок аренды - 49 лет, а также условие об изменении арендной платы и о праве арендатора без согласия арендодателя сдавать помещение в субаренду. В проекте договора указан размер месячной ставки арендной платы в размере 88 261 руб. (без НДС) со ссылкой на отчет от 29.11.2012 N 201/Н/2012.

Оставление данного предложения ответчиками без ответа, послужило основанием для обращения ООО "СМС Амур" в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции) заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Исключением из данного правила является, в том числе, наличие у арендатора государственного или муниципального имущества преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебными актами по делу N А73-14670/2012 установлено наличие у ООО "СМС Амур" преимущественного права на заключение договора аренды спорного нежилого помещения на новый срок без проведения торгов.

Частями 9, 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции предусмотрены условия, на которых заключается договор аренды государственного имущества на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по договору аренды, срок которого истек, без проведения конкурса, а также обязанность арендодателя заключить с таким арендатором договор аренды в порядке и на условиях, установленных настоящим Законом.

Согласно пункту 4.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды (пункт 4.3 Постановления N 73).

Пунктом 4.5 Постановления N 73 предусмотрено, что в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

Учитывая, что между сторонами спор о наличии преимущественного права истца на заключение договора аренды на новый срок отсутствует, в то время как сторонами не достигнуто соглашение о сроке договора и размере арендной платы, настоящий спор правомерно рассмотрен судом в порядке статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

Определяя размер арендной платы по договору в сумме 88 261 руб. в месяц (без НДС), что соответствует размеру рыночной стоимости, определенной в отчете от 29.11.2012 N 201/Н/2012, суд первой инстанции исходил из того, что данный отчет не оспорен в судебном порядке.

Отказывая в проведении экспертизы указанного отчета оценщика и назначении независимой оценки для определения рыночной стоимости арендной платы в отношении спорного имущества, суды также указали на отсутствие доказательств признания отчета недействительным.

Кроме того, суды сослались на соответствие определенной оценщиком арендной платы средним ставкам арендной платы за аналогичное имущество в 2012 - 2013 годах в Центральном районе г.Хабаровска. Между тем ответчики приводили доводы о необоснованности ссылки истца на указанные ставки, как установленные в отношении объектов, имеющих назначение - складские помещения, в то время как спорное имущество передавалось в аренду под развлекательный комплекс.

Положениями статьи 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, рассматривая настоящий спор в части установления арендной платы, арбитражные суды ограничились только проверкой соблюдения формальных требований к отчету оценщика без проверки по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости пользования спорным федеральным имуществом.

Баланс интересов всех заинтересованных лиц, стабильность гражданского оборота и определенность в отношениях должны быть обеспечены в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и обеспечивало максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц (аналогичный правовой подход сформулирован Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 06.09.2011 N 4275/11).

В силу части 3 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе по своей инициативе выяснить имеющие существенное значение для дела факты, дополнительно исследовать представленные доказательства, потребовать от сторон новые доказательства для устранения противоречий, имеющихся в деле.

При наличии в материалах дела противоречивых экспертных заключений, оценка арендной платы по которым имеет значительную разницу, суд мог привлечь независимых оценщиков, подготовивших отчет от 29.11.2012 N 201/Н/2012 и заключение от 17.12.2013 N Х-13-209.

На основании изложенного следует признать, что выводы судов основаны на неполном исследовании всех значимых для дела обстоятельств и существенных для правильного рассмотрения спора доказательств, что в силу части 3 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет за собой отмену обжалуемых судебных актов и направление дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить указанные нарушения и противоречия в доказательствах, обсудить вопрос о необходимости назначения по делу экспертизы, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 20.02.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2014 по делу N А73-12685/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Ю. Лесненко

Судьи

С.И. Гребенщиков О.В. Цирулик