Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 июля 2014 г. N Ф03-2967/14 по делу N А51-12404/2013

г. Хабаровск

25 июля 2014 г.

Дело N А51-12404/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой

Судей: О.В. Цирулик, С.И. Гребенщикова

при участии:

от ответчика: МКУ "АПМЗН" - Барлева О.Н., представитель по доверенности от 30.12.2013 N 1-13/4255

от третьего лица: УМС г. Владивостока - Музыченко А.А., представитель по доверенности от 19.12.2013 N 28/1-7038

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альтакс-1" на решение от 19.11.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2014 по делу N А51-12404/2013 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья О.А. Жестилевская, в апелляционном суде - судьи Д.А. Глебов, С.М. Синицына, Н.А. Скрипка

по иску общества с ограниченной ответственностью "Альтакс-1"

к муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"

третье лицо: Управление муниципальной собственности города Владивостока

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

Общество с ограниченной ответственностью "Альтакс-1" (ОГРН 1022501898902, адрес: 690002, г. Владивосток, пр. Океанский, 140, 115; далее - ООО "Альтакс-1", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (ОГРН 1022501294551, адрес: 690106, г. Владивосток, пр. Партизанский, 3; далее - МКУ "АПМЗН", агентство) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендованного имущества с условием о рассрочке N 154-ППВ, - нежилых помещений (1-12) общей площадью 117,10 кв.м, расположенных в подвале здания по адресу: г. Владивосток, ул. Толстого, 30, путем изложения пункта 3.1. договора в следующей редакции: "Согласно отчету об оценке недвижимости, составленному независимым оценщиком, распоряжению Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 10.12.2012 N 1065/28 "О приватизации муниципального имущества, включенного в Программу приватизации на 2012 год и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в связи с реализацией преимущественного права выкупа арендованного имущества" цена продажи арендуемого имущества составляет 2 801 658 (два миллиона восемьсот одна тысяча шестьсот пятьдесят восемь) рублей (без учета НДС)" (с учетом уточнения требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Иск основан на положениях статей 420, 421, 445, 446, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) и мотивирован тем, цена выкупаемого имущества должна быть уменьшена на стоимость произведенных обществом в результате ремонтно-строительных работ неотделимых улучшений.

Определением от 04.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее - УМС г. Владивостока).

Решением суда от 19.11.2013, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2014, пункт 3.1. договора купли-продажи изложен в следующей редакции: "Согласно отчету об оценке недвижимости, составленному независимым оценщиком, распоряжению Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 10.12.2012 N 1065/28 "О приватизации муниципального имущества, включенного в Программу приватизации на 2012 год и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в связи с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого имущества" цена продажи арендуемого имущества составляет 3 389 831 (три миллиона триста восемьдесят девять тысяч восемьсот тридцать один) рубль 00 копеек (без учета НДС)".

ООО "Альтакс-1", не согласившись с названными судебными актами, подало в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа кассационную жалобу, в которой просит их отменить в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам спора и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование жалобы заявитель указывает на ошибочность вывода суда о том, что неотделимые улучшения арендованного имущества истец произвел в отсутствие согласия арендодателя.

По мнению общества, факт такого согласования подтвержден его обращением от 31.10.2006 N 6 за возмещением понесенных затрат с приложением локального сметного акта, в ответ на которое от 27.11.2006 N 17434ю УМС г. Владивостока отказано только по той причине, что в 2006 году проводилась экспертиза муниципального акта "Положение о порядке зачета расходов по капитальному ремонту нежилых помещений в счет арендной платы", поэтому было указано на то, что до его принятия зачеты производиться не будут.

Кроме того, истец не согласен с выводом судов об отсутствии доказательств того, что произведенные им работы являются неотделимыми улучшениями.

В этой связи ООО "Альтакс-1" обратило внимание на то, что требование о возмещении денежных средств на капитальный или иной ремонт оно не заявляет. Вместе с тем, эксплуатация помещений под офис потребовала приведение их в соответствующее состояние. Иначе, если бы общество оставило их в первоначальном виде и использовало, например, под склад, то понесло бы ответственность за использование помещений не по прямому назначению.

МКУ "АПМЗН" отзыв на кассационную жалобу не представило.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ответчика и третьего лица, представившего отзыв на жалобу, возражая относительно приведенных в ней доводов, просили состоявшиеся по делу судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.

ООО "Альтакс-1", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в суд не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Проверив законность принятых решения от 19.11.2013, постановления от 31.03.2014 с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на неё, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "Альтакс-1" на основании договора аренды от 08.12.2000 N 2/342 использует нежилые помещения общей площадью 123,6 кв.м, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Толстого, 30.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 22.02.2012 по делу N А51-22066/2011 признано незаконным решение УМС г. Владивостока об отказе ООО "Альтакс-1" в реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества, оформленном письмом от 07.12.2011 N 32864сп. Суд обязал УМС г. Владивостока обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилых помещений, принять решение об условиях приватизации имущества и направить в адрес общества предложение о заключении договора купли-продажи.

Во исполнение судебного решения МКУ "АПМЗН" направило ООО "Альтакс-1" проект договора купли-продажи N 154-ППВ с указанием в пункте 3.1. цены продажи - 3 389 831 руб. без учета НДС, определенной на основании отчета ООО "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон" от 22.10.2012 N 654.

В письме от 15.03.2013 N 2 общество со ссылкой на выполнение ремонтных работ и значительное улучшение арендованных помещений заявило о зачете их стоимости в счет оплаты приобретаемого имущества путем внесения изменений в пункт 3.1. договора N 154-ППВ и снижении цены продажи на 725 205 руб. 51 коп.

Письмом от 20.03.2013 N 1-13/880 агентство указало на отсутствие оснований для уменьшения выкупной стоимости имущества, так как обществом не представлены письменное разрешение арендодателя на производство неотделимых улучшений и документы, подтверждающие понесенные арендатором затраты.

Не достигнув согласия по определению выкупной цены нежилых помещений, ООО "Альтакс-1" предъявило настоящий иск.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 6 статьи 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что ООО "Альтакс-1" в силу требований статьи 65 АПК РФ не доказало наличие согласия арендодателя на проведение ремонта в арендуемых помещениях.

Письмо от 31.10.2006 N 6, на которое имеется ссылка в кассационной жалобе, с просьбой зачесть в счет оплаты аренды и погашения пени понесенные обществом затраты, связанные с осуществлением ремонтных работ помещений, не принято судами как надлежащее доказательство полученного согласия арендодателя, поскольку оно направлено в адрес УМС г. Владивостока по прошествии 5 лет с момента выполнения обществом строительных работ (2001 год). Следовательно, в нарушение условий договора аренды от 08.12.2000 N 2/342 (пункты 2.2.5., 2.2.6., 2.2.7.) истец произвел эти работы по собственной инициативе без получения предварительного одобрения на их осуществление со стороны арендодателя.

Кроме того, суды сочли недоказанным и факт того, что произведенные истцом ремонтные работы являются неотделимыми улучшениями арендованных помещений.

В частности, суды критически оценили представленное обществом заключение специалиста ООО "Альфа Плюс" N 138 о 13 об исследовании арендуемых помещений, так как в нем в качестве неотделимых улучшений обозначены виды работ, отнесенные Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утверждено постановлением Государственного комитета Совета министров СССР по делам строительства от 29.12.1973 N 279), Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (утверждено приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312) к текущему ремонту.

При этом указано на то, что пунктом 2.2.6. договора аренды обязанность производить за свой счет текущий ремонт внутри арендуемых помещений возложена именно на арендатора.

Более того, судами отмечено, что спустя 12 лет после проведения работ установить объем и их состав фактически не представляется возможным.

Поэтому довод заявителя кассационной жалобы, направленный на переоценку этого вывода судов, не имеет решающего значения ввиду установленного.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для принятия пункта 3.1. договора в редакции ООО "Альтакс-1".

Проанализировав отчет ООО "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон" от 22.10.2012 N 654 об оценке рыночной стоимости выкупаемых нежилых помещений на предмет соответствия его требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и учитывая, что достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, истцом не оспорена, суды верно признали обоснованной и подтвержденной выкупную цену спорного имущества в размере 3 389 831 руб.

Иные доводы заявителя жалобы не опровергают выводы судов, направлены на несогласие с оценкой исследованных доказательств по делу, не содержат фактов, которые бы не были проверены и учтены судами при разрешении спора по существу, поэтому подлежат отклонению судом кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ.

Поскольку судами правильно применены нормы материального права к спорным правоотношениям сторон, установлены все обстоятельства по делу, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, не допущено, то основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 19.11.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2014 по делу N А51-12404/2013 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Гребенщикова

Судьи

О.В. Цирулик С.И. Гребенщиков