Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 26 апреля 2011 г. N Ф03-1190/11 по делу N А51-1259/2010

г. Хабаровск

26 апреля 2011 г.

N Ф03-1190/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2011 г. Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой

Судей: О.В. Цирулик, О.Г. Красковской

при участии

от истца: товарищества собственников жилья "Надежда" - Т.П. Буянова, председатель правления

от ответчика: ОАО "Ремстройцентр" - Г.И. Елсукова, представитель по доверенности б/н от 07.04.2011

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Надежда"

на решение от 09.11.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2011

по делу N А51-1259/2010 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.В. Кобко, в суде апелляционной инстанции - судьи Н.И. Фадеева, Н.А. Скрипка, Т.А. Аппакова

По иску товарищества собственников жилья "Надежда"

к департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, открытому акционерному обществу "Ремстройцентр"

третье лицо: управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры города Владивостока

о признании договора недействительным

Товарищество собственников жилья "Надежда" (далее - ТСЖ "Надежда", товарищество) на основании статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 30, 30.1, 31, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее -ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее - департамент), открытому акционерному обществу "Ремстройцентр" (далее - ОАО "Ремстройцентр", общество) о признании недействительным договора аренды от 23.10.2007 N 04-Ю-10884, заключенного между ответчиками; установлении границ земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Фирсова, 8 б.

Определением суда от 20.10.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры города Владивостока (далее - УМИГА г. Владивостока).

Решением суда от 09.11.2010, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2011, в удовлетворении заявленного требования отказано. Производство по делу в части требования об установлении границ спорного земельного участка, прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ТСЖ "Надежда" обратилось в Федеральный арбитражный суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в связи с неправильным применением норм материального права.

В обоснование жалобы товарищество, ссылаясь на статью 35 ЗК РФ, статью 170 ГК РФ, пункт 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", считает заключенный между ответчиками договор аренды притворной сделкой.

Кроме того, указывая на положения статьи 36 ЗК РФ, разъяснения, содержащиеся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22), полагает, что департамент на момент заключения спорного договора не имел права на распоряжение земельным участком ввиду ввода в эксплуатацию расположенного на нем многоквартирного дома.

ТСЖ "Надежда" также выражает несогласие с выводом судов первой и апелляционной инстанций о том, что оно является ненадлежащим истцом по данному иску в связи с отсутствием надлежащих доказательств наделения товарищества полномочиями по обращению в суд с требованием об оспаривании договора аренды от имени собственников помещений в многоквартирном доме. Обращает внимание на то, что сведения, подтверждающие передачу товариществу права на обращение с рассматриваемым иском, арбитражным судом не запрашивались.

ОАО "Ремстройцентр" в отзыве на кассационную жалобу, возражая относительно приведенных в ней доводов, просило состоявшиеся по делу судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании ТСЖ "Надежда" и ОАО "Ремстройцентр" поддержали доводы, изложенные в жалобе и в отзыве на нее, соответственно, дав суду пояснения по ним.

Департамент и УМИГА г. Владивостока, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, отзывы на кассационную жалобу не предоставили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, решением Исполнительного комитета Владивостокского городского Совета народных депутатов от 16.03.1990 N 146 "О согласовании земельных участков под проектирование в границах прилагаемых схем; об отводе земельных участков под строительство в границах разработанных проектов" Многоотраслевому объединению коммунального хозяйства (правопредшественник ОАО "Ремстройцентр") отведен земельный участок под строительство группы жилых домов 86 серии в районе ул. Фирсова г. Владивостока.

30.03.2005 инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора Приморского края (далее - инспекция ГАСН Приморского края) зарегистрирован акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта жилого дома по ул. Фирсова, 8-б от 14.09.2004.

27.04.2005 на основании постановления главы администрации муниципального образования г. Владивосток от 16.07.2004 N 1903 между управлением муниципальной собственности г. Владивостока (арендодатель) и ОАО "Ремстройцентр" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 04-002725-Ю-Д-2547, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование земельный участок с кадастровым номером 25:28:04 00 06:0240, площадью 5 175 кв.м, из земель поселений, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Фирсова, 8-б (ул. Завойко, 4-а), в целях строительства и дальнейшей эксплуатации жилых домов.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 02.11.2004.

Срок действия договора установлен с 02.11.2004 по 01.11.2007. Договор прекращает свое действие по окончании его срока (пункты 2.1, 5.1 договора).

Договор аренды от 27.04.2005 N 04-002725-Ю-Д-2547 зарегистрирован в установленном законом порядке 25.07.2005 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю, о чем на договоре сделана соответствующая отметка.

05.12.2006 инспекцией ГАСН Приморского края зарегистрирован акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта жилого дома по ул. Фирсова, 8-б, 3-я блок-секция, от 19.10.2006.

В связи с окончанием с 01.11.2007 срока действия договора от 27.04.2007 N 04-002725-Ю-Д-2547, ОАО "Ремстройцентр" обратилось в департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края с заявлением о пролонгации договора сроком на 5 лет на тех же условиях.

23.10.2007 между департаментом земельных ресурсов и землеустройства Приморского края (арендодатель) и ОАО "Ремстройцентр" (арендатор) на основании постановления главы администрации муниципального образования г. Владивосток от 16.07.2004 N 1903 заключен договор аренды земельного участка N 04-Ю-10084, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:04 00 06:0240 площадью 5 175 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Фирсова, д.8-б - ул. Завойко, 4а (установлено относительно ориентира жилого дома, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Фирсова, 8б), для использования в целях завершения строительства и дальнейшей эксплуатации жилых домов, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка.

Срок аренды установлен пунктом 1.3 договора - с 02.11.2007 по 01.11.2014.

26.11.2007 договор аренды от 23.10.2007 N 04-Ю-10084 зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю, о чем на договоре сделана соответствующая отметка.

ТСЖ "Надежда", полагая, что договор от 23.10.2007 N 04-Ю-10084 является ничтожной сделкой, поскольку на момент его заключения на переданном в аренду земельном участке возведен и принят в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Арбитражным судом первой инстанции, выводы которого поддержаны апелляционным судом, установлено, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:04 00 06:0240, расположенный в г. Владивостоке по ул. Фирсова, 8б, сформирован и поставлен на кадастровый учет 19.08.2004, что подтверждается кадастровым планом земельного участка (выпиской из государственного земельного кадастра) от 19.08.2004 N 1036/01/2004.

Многоквартирный дом, расположенный по названному адресу, как объект гражданского права возник с момента ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта - 14.09.2004, то есть после постановки на кадастровый учет спорного земельного участка. Следовательно, для целей эксплуатации законченного строительством многоквартирного жилого дома земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 67 постановления от 29.04.2010 N 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Таким образом, непроведение кадастрового учета земельного участка не означает отсутствие законного права и интереса ТСЖ "Надежда" как объединения собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом и иные предназначенные для его обслуживания, эксплуатации и благоустройства объекты, а также права на оформление земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

При этом суд кассационной инстанции считает необходимым отметить, что подписание между ответчиками договора аренды от 23.10.2007 N 04-Ю-10084 на новый срок (с 02.11.2007 по 01.11.2014) на основании письма ОАО "Ремстройцентр" от 04.09.2007 N 257, исходя из смысла и содержания статей 610, 621 ГК РФ, пунктов 2.1, 5.1 договора от 27.04.2005 N 04-002725-Ю-Д-2547, является заключением нового договора, а не продлением арендных отношений, возникших из ранее заключенного договора, на что ошибочно указано судами первой и апелляционной инстанций. Следовательно, при заключении договора аренды от 23.10.2007 N 04-Ю-10084 его сторонами должны быть соблюдены требования законодательства, действующего на момент его подписания.

При таких обстоятельствах, департамент как орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на момент заключения договора от 23.10.2007 N 04-Ю-10084 не вправе был распоряжаться спорным земельным участком в той части, в которой он должен быть сформирован под введенным в эксплуатацию многоквартирным домом.

Между тем, согласно пункту 68 постановления от 29.04.2010 N 10/22, в случае, если в результате действий органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен дом, а также предшествующих распоряжению земельным участком действий у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к этим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

В этой связи, как правильно указано судами первой и апелляционной инстанций, товарищество, исходя из положений пункта 1 статьи 36, пункта 1 статьи 135, пункта 8 статьи 138 ЖК РФ, пункта 1 статьи 291 ГК РФ, не может иметь самостоятельного экономического интереса при оспаривании договора аренды от 23.10.2007 N 04-Ю-10084, заключенного между ответчиками, отличного от интересов его членов, что согласуется с правовой позицией, определенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2009 N 7319/09.

Вместе с тем ТСЖ "Надежда" не представлены доказательства, подтверждающие передачу ему собственниками помещений многоквартирного дома такого права, в частности на основании решения общего собрания собственников помещений в доме.

Судом апелляционной инстанции обоснованно отклонена ссылка товарищества на протокол общего собрания собственников помещений в доме от 31.07.2009 N 9, поскольку данный протокол не содержит сведений о лицах, участвовавших в заочном голосовании по вопросам повестки общего собрания, сведений о документах, подтверждающих право собственности лиц, участвующих в голосовании, оформленные в письменной форме решения собственников по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии с положениями статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9 АПК РФ).

В этой связи судом кассационной инстанции отклоняется довод заявителя кассационной жалобы о том, что сведения, подтверждающие передачу товариществу права на обращение с рассматриваемым иском, арбитражным судом не запрашивались. При этом судом первой инстанции неоднократно предлагалось истцу представить доказательства, в том числе прав собственности членов товарищества на помещения в многоквартирном доме, наличия полномочий на обращения в суд с настоящим иском.

Учитывая изложенное, при отсутствии доказательств наличия права ТСЖ "Надежда" на обращение в суд с требованием об оспаривании заключенного между ответчиками договора аренды от 23.10.2007 N 04-Ю-10084 от имени собственников помещений в многоквартирном доме, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска по настоящему делу.

Иные доводы заявителя жалобы судом кассационной инстанции во внимание не принимаются как не влияющие на правильность принятых в целом по делу судебных актов.

Доводы истца, касающиеся обоснования требования с позиции статьи 170 ГК РФ, рассмотрены судом и не нашли своего подтверждения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено.

При таких обстоятельствах, основания для отмены обжалуемых решения и постановления и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 09.11.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2011 по делу N А51-1259/2010 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Гребенщикова

Судьи

О.В. Цирулик О.Г. Красковская