Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 3 мая 2011 г. N Ф03-905/11 по делу N А59-3099/2010

г. Хабаровск

03 мая 2011 г.

N Ф03-905/2011

Резолютивная часть постановления от 26 апреля 2011 г. Полный текст постановления изготовлен 03 мая 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: О.В. Цирулик

Судей: Е.К. Яшкиной, О.Г. Красковской

при участии

представители участвующих в деле лиц не явились

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Бриллиант"

на решение от 14.10.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2010

по делу N А59-3099/2010

Арбитражного суда Сахалинской области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья О.А.Портнова,

в апелляционном суде судьи: Т.А.Аппакова, А.С.Шевченко, Н.А.Скрипка

По иску общества с ограниченной ответственностью "Бриллиант"

к индивидуальному предпринимателю Ким А.М.

о взыскании 236 434 руб. 50 коп., о расторжении соглашения

Общество с ограниченной ответственностью "Бриллиант" (далее - ООО "Бриллиант") обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ким Алле Марионовне (далее - ИП Ким А.М.) о взыскании 236 434 руб. 50 коп., составляющих 161 994 руб. 87 коп. - основной долг по соглашению об использовании площадей от 02.07.2009 N 76, 74 439 руб. 63 коп. - неустойку, а также о расторжении названного соглашения.

Решением от 14.10.2010, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2010, в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебные акты мотивированы ничтожностью соглашения N 76 в части установления в нем условий о передаче ответчику в пользование помещения и определения в нем платы за пользование таким помещением до вступления в силу договора краткосрочной аренды (раздел 6 соглашения N 76), так как на момент его заключения у истца отсутствовало право распоряжаться спорным помещением, а также отсутствием оснований для расторжения соглашения N 76.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Бриллиант" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение. В обоснование своей жалобы заявитель указал на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судами норм материального права. По мнению заявителя, судами не учтено, что при передаче площадей ответчику здание было введено в эксплуатацию. Настаивает, что регистрация права собственности на объект после подписания соглашения не влияет на законность сделки и не влечет нарушение прав сторон.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, участия в судебном заседании кассационной инстанции не принимали.

Проверив законность состоявшихся судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа правовых оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены не усмотрел.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 12.11.2009 Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска выдано разрешение N RU65302000-392 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - "торгово-развлекательный комплекс" 1 очередь: основное здание - 1, 2, 3, 4 этажи (кроме фитнес центра в осях 9/1-13 и У-И на отм.0,000), вспомогательные здания и сооружения (котельная, пожарные водоемы, очистные сооружения, склад жидкого топлива, диспетчерская, артезианская скважина, помещение охраны), внутриплощадочные сети.

При этом 02.07.2009 между ООО "Бриллиант" (арендодатель) и ИП Ким А.М. (арендатор) заключено соглашение N 76, предметом которого является определение сроков и условий подготовки площадей к аренде, коммерческое использование арендатором площадей до государственной регистрации договора аренды и заключения договора аренды.

Исходя из пунктов 2.2-5.6 соглашения N 76, площади передаются арендатору для выполнения работ арендатора, необходимых для осуществления коммерческой деятельности.

В соответствии с пунктом 6.1.3 соглашения N 76 после даты государственной регистрации права собственности арендодателя на торгово-развлекательный комплекс вступает в силу краткосрочный договор аренды площадей, условия которого регламентируются разделом 7 соглашения N 76.

Пунктом 6.5.1 соглашения N 76 установлено, что с даты начала коммерческой деятельности арендатора либо с даты официального открытия торгово-развлекательного комплекса арендатор уплачивает арендодателю периодический платеж - плату за использование площадей в размере 100% от суммы арендной платы.

Пунктами 6.6, 6.7 соглашения N 76 предусмотрена уплата арендатором сервисного сбора и оплата коммунальных платежей в соответствии с общими условиями аренды.

30.11.2009 по акту приема-передачи арендодателем была передана арендатору площадь помещений N 235, координаты 1-ый уровень (отметка 3.600) общей арендуемой площадью ориентировочно 310 кв.м для выполнения работ, проводимых арендатором, и необходимых для осуществления коммерческой деятельности.

Запись о регистрации за ООО "Бриллиант" права собственности на помещение, назначение: нежилое, общей площадью 40550 кв.м, этаж 1, 2, 3, 4, номера на поэтажном плане: 1 этаж - 1-162; 2 этаж - 1-121; 3 этаж - 1-213; 4 этаж - 1-160, расположенное по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, п/р Хомутово, ул. 2-я Центральная, д.1 Б внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.05.2010.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по оплате задолженности за пользование площадями, сервисного сбора и коммунальных платежей до вступления в действие краткосрочного договора аренды, а именно до регистрации права собственности истца на спорное помещение (24.05.2010), ООО "Бриллиант" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Исходя из положений статьи 650 ГК РФ, передача арендодателем во временное пользование арендатору здания или сооружения представляет собой отношения по аренде помещения.

Проанализировав условия соглашения N 76, предусматривающие передачу помещения ответчику в пользование за плату, арбитражные суды пришли к выводу о том, что фактически между сторонами сложились арендные отношения.

Исходя из положений статей 209, 608 ГК РФ, права владения, пользования и распоряжения имуществом, включая сдачу его в аренду, принадлежат собственнику.

При этом согласно статье 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

Установив, что на момент заключения соглашения N 76 у истца отсутствовало зарегистрированное право собственности на спорное помещение (право собственности истца на помещение возникло 24.05.2010, в то время как дата подписания соглашения - 02.07.2009) и, как следствие, отсутствовало право распоряжаться данным помещением, арбитражные суды, руководствуясь вышеназванными нормами права, признали соглашение N 76 в части установления в нем условий о передаче ответчику в пользование помещения и определения платы за пользование таким помещением до вступления в силу краткосрочного договора аренды ничтожным, не порождающим каких-либо юридических последствий.

В этой связи суды обеих инстанций не усмотрели правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

При этом апелляционным судом обоснованно отклонен довод ООО "Бриллиант" о наличии у соглашения N 76 признаков предварительного договора.

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Оценив условия соглашения N 76, суды установили, что названное соглашение не содержит признаков предварительного договора, поскольку не предусматривает обязательство сторон заключить в будущем договор аренды.

Более того, апелляционным судом установлено, что соглашение N 76 определяет условия о фактической передаче имущества, о его использовании и внесении платы за это использование.

Таким образом, стороны фактически заключили между собой соглашение, предусматривающее их обязательство по поводу недвижимого имущества, собственником которого ООО "Бриллиант" на дату заключения соглашения не являлось.

Кроме того, отказывая в удовлетворении иска в части взыскания задолженности, пени и расторжения соглашения N 76, суды установили отсутствие правовых оснований для взыскания платы за пользование помещением, сервисного сбора и коммунальных платежей в связи с ничтожностью соглашения N 76 в указанных частях, расторжения соглашения N 76.

Суд кассационной инстанции находит выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела, сделанными с правильным применением норм гражданского законодательства.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что на момент заключения соглашения N 76 торгово-развлекательный комплекс введен в эксплуатацию, поэтому истец вправе был распоряжаться данным имуществом, отклоняется судом кассационной инстанции. Ввод объекта в эксплуатацию не является основанием возникновения у истца вещных прав в отношении упомянутого объекта и возможности распоряжаться им. Право распоряжения недвижимым имуществом у собственника недвижимого имущества возникает только с момента государственной регистрации права собственности.

Его же утверждение о том, что регистрация права собственности на объект после подписания соглашения не влияет на законность сделки и не влечет нарушение прав сторон, не основано на вышеприведенных нормах Гражданского кодекса Российской Федерации, а потому не принимается во внимание окружным судом.

Иные доводы ООО "Бриллиант", изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных при рассмотрении дела обстоятельств, что в силу статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо, а потому подлежат отклонению.

С учетом изложенного решение и постановление апелляционного суда отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ

решение от 14.10.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2010 по делу N А59-3099/2010 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

О.В.Цирулик

Судьи

Е.К.Яшкина О.Г.Красковская